Bostadsbubbla i Sverige?

Som sagt, går Fastighetsbolagen dåligt? Sitter dom och tigger på gatorna? Vad som är ocker eller inte kan vi lämna därhän. Det är ett talessätt. Ocker i juridisk mening är förbjudet som du säkert känner till, här och annorstädes. Vi kan konstatera att vinsterna är mycket goda som också DI skiver här: https://www.di.se/nyheter/okade-vinster-for-fastighetsbolagen/
Eller har du andra exempel som visar motsatsen? Kan du i så fall länka något matnyttigt i stället för ditt vanliga tyckande?

Jag tror Migrationsverket fått indikationer från Finansdepartementet att Sveriges ekonomi inte tål annat än att lagen följs till punkt och pricka. Det måste vara slut att blunda för uppenbara lögner om ålder och asylskäl.

Om vi återknyter till bostadsmarknaden, för ovanstående var väl rejält off-topic, så kommer vi inte alls ha ett lika hårt tryck som vi kanske räknat med.

Stämmer. Du skrev 1,17M

Men en en person kan ju låna mer än 1,17. Bara de klarar utgiften på 1% extra amortering. Sedan behöver de ha en del eget kapital så priset hamnar en bit över lånet.

Jag får det till att max en sådan person hamnar på ca 1,5M i lån på en 2M lägenhet.

Jag använder FIs räknesnurra
http://www.fi.se/contentassets/4477fe5d762341ddac7617d81013d523/kvar-att-leva-pa-raknare.xlsx
Det verkar förstås som de räknar på den lätt absurda räntan 7%
Räknar man med mer realistiska men ändå höga 2% så kan hen nästan låna 3 mille.
Jag crackade lösenordet som är AABBBBAABAA_ om du vill pröva med en annan ränta.

Jag tror inte att det finns någon siffermässig definition i svensk lagstiftning på vad som är ockerhyra, utan du får använda din svenska språkförståelse för att förstå ordet. Vad jag menar är att man tar ut betydligt högre hyror än vad man skulle ha kunnat i en marknad där byggandet kommit ikapp. Jag vet inte om någon gör något formellt fel, utan använder ordet retoriskt ungefär som vänstern använder ordet "övervinster".

Ett annat av mina exempel från igår indikerar också höga avkastningsnivåer trots låga räntor nu:

"Fastighetsvärdet fördelar sig med 462 miljoner kronor på Trianons del motsvarande cirka 16 900 kronor per kvadratmeter, med en genomsnittlig bostadshyra om cirka 1 350 kronor per kvadratmeter.
http://www.trianon.se/victoria-park-och-trianon-forvarvar-bostader-i-malmo-for-795-miljoner/

=>
8%

Återigen, jag tror inte att det är hållbart med dagens bankräntor i kombination med dessa avkastningsnivåer. Eftersom du inte vill "tro" något om framtiden så får du nöja dig med att läsa av läget nu och sedan titta in i väggen, återkomma om ett år och läsa av igen. Själv försöker jag förutspå framtiden. Jag vågar detta trots att jag alltid kan få fel. För nästa år tror jag att 1) bostadspriser ska ner och 2) marknadshyror ska ner. Synd att du inget tror. Det hade varit mer spännande att följa upp våra diskussioner då. Dessutom är det svårt för dig att orientera dig i nuet om du inget tror om framtiden. Kanske lika svårt som att leva utan minne.

Det är oväsentligt, banken använder sin kalkylränta som ligger på ~ 7%

Du behöver inte komma med någon extremt hållbar definition. Jag bara inte förstår vad du menar. Det går inte ihop för mig. Och jag ber därför om en förklaring.

Hur skulle dom kunna göra det??
Som jag skrev ska HGF godkänna presumtionshyran. Vad i all världen får dig att tro att HGF godkänner några övervinster?
Presumtionshyra tillkom på HGF's begäran därför att Fastighetsbolagen (inkl Allmännyttan) inte byggde nytt därför att man gick back med bruksvärdeshyra.
Presumtionshyra finns alltså för att Fastighetsbolagen ska gå runt på nyproduktion.
Inget av detta ovan ger du någon som helst kommentar på. Helt tomt.
Istället fortsätter du och gormar om övervinster/ocker.

Det enda sättet jag får ihop detta är om du menar att: vinst > 0% = ocker.
Men det är inget jag vill anta. Utan då vill jag att du säger det själv.

Var ser du avkastningsnivån??
Står ingenting om vilka kostnader de har.

Notera att Fastighetsbolag köper inte begagnade hyreshus till högre pris än att de gör vinst.
Därav att det är skillnad mellan marknadspris för reglerad hyresmarknad och oreglerad BR-marknad. Och det går att göra en vinst genom att ombilda.

Man kan alltid säga att dagens priser är de "rätta" priserna, oavsett vilka tillgångar vi pratar om. Men om det blir vinst eller inte, det vet de inte när de investerar.

Vad jag (och fastighetsbolagen du nämnde) håller på med, är att GISSA morgondagens räntor, hyror, priser, vakanser, byggaktivitet, befolkningsutveckling etc etc.

Men eftersom du avstår från att GISSA så får du nöja dig med att upprepa att alla priser är rätt idag. Du pratar utan tidshorisont.

Om du vågade uttrycka en uppfattning om bostadspriserna i Sverige om ett år, så skulle du plötsligt va med i en diskussion där alla, inklusive du, riskerar att få fel.

Från en lurker som följt tråden med intresse:

Termen "ockerhyra" är väl lite som termen "popmusik". Ingen kan ge en exakt definition på företeelsen men alla känner igen den när de drabbas.

Var tycker du själv gränsen går för ockerhyra? Ge ett exempel. Så kanske PB kan svara att hans definition överensstämmer med din, alternativt att hans definition skiljer sig från din.

Måste också säga att din taktik är extremt defensiv och fokuserad på hårklyverier. För att ha en vettig diskussion bör båda sidor göra en ansats att förstå vad meningsmotståndaren vill ha sagt. Det är uppenbart att du istället anstränger dig för att misstolka det andra säger. Du bygger upp halmgubbar som du sen kan raljera över.

Ja, vi kan t ex ta den här artikeln på di.se:

Skattepengar går till ockerhyror
https://www.di.se/nyheter/skattepengar-gar-till-ockerhyror/

...och sedan framför oss se Alpha101 upprepade gångar ringa upp DI:s journalist och avkräva honom en förklaring av ordvalet.

Ockerhyror, övervinster, svältlöner, slavarbete etc. - tänk om alla likt Alpha skulle stanna upp och bokstavstolka alla sådana begrepp i det normala språkbruket.

Låt oss i stället gräva vidare och spåna om bostadsmarknadens framtid. Ett intressant 2018 står för dörren.

Tänk vad roligt det vore om Alpha101 berättade vad han tror om 2018.

Du har rätt i mycket, men det är sammanräknad förvärvsinkomst, det är inte samma sak som genomsnittslön för yrkesverksamma, i sammanräknad förvärvsinkomst ingår pension, sjukpenning och andra skattepliktiga ersättningar från Försäkringskassan, även nolltaxerare ingår. Genomsnittslönen för heltidsarbetande kan du nog räkna upp en hel del.

Sammanräknad förvärvsinkomst per primärområde.

Kungsladugård: ~270 kkr, 196 personer är i långtidsberoende(bidragstagare). 4,7% av den registerbaserade arbetskraften är i arbetsmarknadsprogram eller öppet arbetslösa.

Sanna: ~226 kkr, 84 personer är i långtidsberoende, 6,3% är i program eller öppet arbetslös.

Majorna: ~280 kkr, 130 personer är i långtidsberoende, 4,5% i program eller öppet arbetslösa.

Stigberget: ~267, 130 personer är i långtidsberoende, 5,2% i program eller öppet arbetslösa.



Edit:

Bostadsstatistik

Kungsladugård: 75,1% hyresrätt, varav allmännyttan äger 60,4%.
Sanna: 87,6% hyresrätt, varav allmännyttan äger 50,5%.
Majorna: 60,1% hyresrätt, varav allmännyttan äger 39,4%.
Stigberget: 84,5% hyresrätt, varav allmännyttan äger 54,3%.

Detta med vad hyresfastigheter värderas till vid "icke-ombildnings-affär" beror inte längre enbart på vad avkastningen förväntas bli vid fortsatt hyresverksamhet med hyresregleringar.

Idag är ombildning så vanligt att det inkluderas en "premie" eftsersom det kan ske en ombildning i framtiden då den nye ägaren får ut ett högre pris vid den "försäljningen".
Således skall ett fastighetsbolag också gissa hur stor chansen är att man kan få till en ombildning senare när man lägger sitt bud.

Att priset blir högre vid en ombildningsaffär är både teoretiskt och empiriskt klart. Man möts i ett slags chicken race där priset blir någonstans mellan värdet som hyresfastighet och vidareförsäljningvärdet för bostadsrätterna. Ingen köpare utom hyresgästerna kan konkret få ut detta vidareförsäljningsvärde.
.
Källa till båda citaten: http://www.lantm.lth.se/fileadmin/fastighetsvetenskap/utbildning/Examensarbete/05_5125_Nina_Whitling.pdf

Det är tvärtom tämligen känt. Hyresintäkterna är givna. Och man får höja hyran för taxehöjningar, och räntehöjningar.

Så när man köper ett befintligt hyreshus vet man precis hur mycket man kan betala.

Det här är en tråd där vi ska reda ut om det existerar en bostadsbubbla.

Inte om att gissa framtida priser. Du är i fel tråd med det.