Bostadsbubbla i Sverige?

Det nämns då och då av personer med stor auktoritetstro att fallande bostadspriser nämns bland analytiker hos banker och fonder som ett potentiellt problem. Och så förväntas man blint tro på de.
Dessa analytiker brukar oftast inte tala om en bubbla, utan just tala om brister på bostadsmarknaden. I det kan läsas in såväl hyresreglering som relativt höga bostadspriser.

I en intervju i Aktiespararen (8/2017) med Björn Wahlroos (känd ordförande för Nordea) beklagar han sig över propagandan om bostadsbubbla som han benämner det.
Och refererar till ett möte med HSBC's avgående ordförande där tom denne frågat Nalle om "bubblan".

Nalle svarar att "Jag har fått den frågan sedan 2011 och svarat på samma sätt. ... Det är ingen bubbla. Snälla ni tala inte om en bubbla".

Han gör också observationen att priserna i Stockholm är knappt högre än i Helsingfors, vilket han kallar en by i jämförelse.
Vidare säger han att det är naturligt att priserna går upp i Stockholm. Det är Skandinaviens huvudstad och det är i princip färdigbyggt där.
Samt att det flyttar mycket folk till Stockholm. I Finland säger han, är man bekymrad över en stark inflyttning till Stockholm, från Finland.

Vill man nu tro på bankfolk så får man väl tro på Nalle då. (Och innan någon börja invända att han talar i egen sak, så kan väl det gälla de som för fram det som ett problem också. Sedan hör det till saken att 7% av Nordeas balansomslutning är svenska bostadslån. Så i den mån det är egen sak så är det inte så stor egen sak).

https://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-2rum-norr-helsingborgs-kommun-drottninggatan-77-12728395
Här hittade jag nyproduktion i Helsingborg. 44 853 kr/kvm. Fanns dyrare också. Och 45 kSEK/kvm kan man nog nyproducera på om marken är billig.

Varför skulle det bli billigare om volymerna går ned?
Man kan tvärtom få stordriftsfördelar om man bygger ett stort område med identiska bostäder.

det är just detta som är intressant, folk tänker max 5 år framåt idag, då är jag generös, fortfarande massor av folk som har noll buffert och lever för dagen.

Detta är helt i sin ordning. Det byggs dyrt just nu, precis som i slutet på 80-talet. Byggarna har det bra nu, men kommer att ha det desto tuffare om ett par år.

Det som sänker marknaden är att det överhuvudtaget byggs, att utbudet av bostäder ökar.

Att BoKlok kan bygga så pass billigt, trots konjunkturläget är imponerande.

Kontorshyror i Helsingfors är i alla fall mycket lägre än i Stockholm.

Sedan kunde du kostat på dig en bisats om att Wahlroos nu flyttar Nordeas huvudkontor FRÅN Stockholm.

svaret är kommunen som säljer marken. oändlig vinstmarginal. räcker det som svar?

Okej så om prisnivån av hela beståndet bestäms av pris på nyproduktion så är det ju uppenbart att vi haft en prisbubbla. Eftersom en bubbla får anses vara ohållbara prisnivåer så spricker nu bubblan till följd av kommande lägre priser på nyproduktion. För ingen kommer ju köpa om ingen annan köper vilket pressar priserna till en nivå som anses godtagbar. Eller vad säger du.

https://www.scb.se/contentassets/05b3694120e64d61b3098cabe097ea3c/pr0502_2016a01_di_06_sv_forandr_1910_korr_2017_03_ 17.gif
Diagrammet visar förändring i byggkostnad (orange kurva).
Som du ser minskade inte den vid krisen på 90-talet. Den ökade inte under något år bara.
Så om du tänker dig en snarlik utveckling som då kan du inte vänta dig att byggande blir billigare. Möjligen stå still prismässigt.

Nu visade jag att det bygget du refererade till i Gbg inte var billigare än de i området, när man la ihop ränteutgift och månadsutgift. Kan mycket väl vara så att BoKlok har lägre köpeskilling och mer skuld i BRF.

BoKloks ettor i Gbg har 1782 kr i månadsavgift. Pris 695 000 kr. Om det skulle va så att de har mer lån än andra, så antar jag att du länkar till andra nyproduktioner med lägre månadsavgifter.

Det är väldigt rimligt iom att byggjobbarna i Sverige är upptagna med att bygga bostäder. Och vakansgraden gått ned i botten i Sverige. Och då lär kontorshyrorna stiga.

Finns det ingen bubbla och utvecklarna inte ser business att bygga fler bostäder, så är det väl troligt att byggjobbarna övergår till att bygga kontor.
Finns det en bubbla däremot så kommer produktionen av bostäder att rampa upp. För då finns stora vinster att göra.
Vi får väl se hur det blir.
Ser dock inte vad det har med bostadspriser att göra.

Intressanta diskussioner. Ingen som direkt är i mitten.

För att vi ska se ett prisfall på 50-70% behöver det råda massarbetslöshet eller att man börjar bygga väldigt mycket bostäder och avsevärt mycket billigare. Är ju garanterat möjligt att bygga billigare än idag med tanke på att det är dyrast att bygga i Sverige i hela EU, men är förmodligen omöjligt att kapa kostnaderna så pass mycket att det ska tvingas fram en så stor nedgång.

Det som gör att bostadsmarknaden är för dyr är amorteringskraven. När man precis börjar se resultatet av de tidigare införda så går sossarna in och lägger på ett till, som uteslutande påverkar Stockholm i princip. Detta kommer garanterat påverka men i begränsad omfattning. Det kommer bli avsevärt större än det som FI räknande på men absolut inte 50-70%. 20-30% ner under ett par år framåt skulle inte vara helt orimligt eller stillastående priser förutsatt oförändrat ränteläge, dvs ingen krasch. Hade det inte varit för amorteringskraven så hade jag kunna köpa mycket av det Alpha och Sven-banan säger.

Innerstaden kommer förmodligen jämt vara för dyr, även efter "korrigeringarna", däremot så är det närförorter, kranskommuner som blåsts upp något helt oproportionerligt. Säger det igen, Barkarbystaden, runt 40tkr / kvm för att befinna sig mitt i Järva områdets centrum. Det är här man ser hur efterbliven marknaden blivit. Liljeholmen har haft innerstadspriser, och här har vi ju redan sett att JM gått och sänkt priserna med 25%.

Det som drivit priserna senaste åren är räntorna. För varje 1% i sänkning har priserna ökat med 10%.

Inte om man bott där en livstid nej, däremot kan man ju utgå från att den som köper tex en etta som sitt första boende inte ämnar bo där "I alla sina dar".

Men såklart kommer ju villorna vara dyrare siffermässigt om 40 år än dom är idag, frågan är bara om priserna då också är högre realt än dom är idag.