Bostadsbubbla i Sverige?

Tack för trådstart! Bostadskraschen förtjänar all uppmärksamhet.

Jag har just upptäckt följande:

Det sker i stort sett ingen nettoinflyttning från övriga Sverige till Stockholms län.

Stockholms läns flyttningsnetto med övriga Sverige (antal personer):

2015
Q3: +174
Q4: +336
2016
Q1: +419
Q2: +1 297
Q3: -65
Q4: +1 696
2017
Q1: +1 345
Q2: +1 724
Q3: -101

Stockholms län hade 2 299 593 invånare den 30 september.

https://www.scb.se/BE0101

=>
Allt vad Stockholms läns befolkningstillväxt (som ändå just nu ligger på 30-40 tusen per år) handlar om är alltså:

1) Invandring från utlandet
2) Positivt födelsenetto (till del beroende på punkt 1)

Förvisso kan antas att de som flyttar till Stockholm från övriga Sverige är yngre än de som flyttar ifrån. Man flyttar s a s dit för att få barn.

MEN

Med den demografiska struktur vi ser idag i Sverige, där det i årskullarna 15-20 år finns ca 100 tusen per årgång i landet, och det i årskullarna 25-30 år finns ca 150 tusen per årgång (Ja, det är helt otrolig statistik!*), så väntar under kommande fem år detta i Stockholms län:

1) Väldigt många ska in på dagis/skolor
2) Väldigt få ska bilda hushåll

=>
och där är vi inne på bostadsmarknaden.

*
http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BE__BE0101__BE0101A/BefolkningR1860/?rxid=275114cb-40e2-4c49-94cf-69b9ce862026

Gammalt. November är mycket värre. Det intressanta nu är Januari (om inte sifforna för december är extrema).

Blir inte samhället tvingade att köpa bostäder till invandrade parasiter och på så sätt driva på priserna?Har kanske kommunerna så många lediga hyresrätter att de räcker till alla som idag sitter på asylboenden och snart ska ut i ett livslångt bidragsberoende?

Det har varit känt ganska länge att vi kan få ett nytt amorteringskrav. Så det har till viss del redan börjat prisas in. Blir det klubbat så kommer det prisas in hela vägen och vi får ett ganska snabbt ras till den nya nivån.

Givetvis skulle en absurt hög räntehöjning orsaka kaos. Fast det är bättre att diskutera realistiska scenarion. Nya amorteringsregler är i högsta grad realistiska även om jag personlig är skeptisk till att politikerna är så korkade.

Min bedömning är att fallet primärt orsakats av hög produktion av nya bostäder i det högre prissegmentet. Frågan är hur snabbt man kan dra i bromsen.

Manuellt härlett från booli.se:s visade slutbud* för ettor och tvåor, medianpris tusen kr/m2

Södermalm
jun: 96,3
jul: -
aug: 96,3
sep: 93,9
okt: 89,1
1-19 nov: 87,6
---13-19 nov: 87,4

Kungsholmen
jun: 91,9
jul: -
aug: 95,4
sep: 91,4
okt: 88,0
1-19 nov: 86,9
---13-19 nov: 86,9

Vasastan+Östermalm
jun: 103,9
jul: -
aug: 104,6
sep: 101,5
okt: 99,7
1-19 nov: 96,4
---13-19 nov: 94,2

Bromma
jun: 61,3
jul: -
aug: 65,6
sep: 60,8
okt: 57,3
1-19 nov: 56,2
---13-19 nov: 55,6

Solna
jun: 62,5
jul: -
aug: 63,7
sep: 63,1
okt: 59,3
1-19 nov: 57,7
---13-19 nov: 54,3

Sundbyberg
jun: 66,5
jul: -
aug: 63,6
sep: 62,7
okt: 62,8
1-19 nov: 59,9
---13-19 nov: 57,2

Järfälla
jun: 41,7
jul: -
aug: 42,8
sep: 43,5
okt: 37,3
1-19 nov: 33,3
---13-19 nov: 38,6 (7 objekt)

Täby
jun: 48,5
jul: -
aug: 52,7
sep: 46,8
okt: 43,2
1-19 nov: 44,5
---13-19 nov: 43,0

Uppsala
jun: 41,9
jul: -
aug: 48,8
sep: 44,9
okt: 42,1
1-19 nov: 40,3
---13-19 nov: 38,7


*Oklart i vad mån slutbud också blivit slutpris.

Jag plockade bort juli pga stora anomalier den månaden, ömsom uppåt, ömsom nedåt.

Hur intressanta är utgångspriserna egentligen?

Vad jag blir alltmer fundersam över är hur tillförlitlig statistiken över borättspriserna egentligen är. Jag hade ett möte med en gammal bekant som är ordf i en HSB förening och han hade sin uppfattning på sakernas tillstånd.

Det hade inom deras senast redovisade 12månadersperiod överlåtits runt 50 lägenheter (drygt 11 % av beståndet).
26 hade sålts genom mäklare, 4 genom arv, 6 gåva till barn, 10 överlåtelsehandlingar skrivna på HSBs kansli, några oklara på grund av flytt till hospice och försvunnen, kan ev återgå till föreningen.

Man kan på rätt goda grunder på att åtskilligt ej kommer med i mäklarstatistik så snittpriserna är nog i verkligheten betydligt lägre.

Det viktiga som hänt de senaste två månaderna är att folk börjat totalvägra betala de mångmiljonbelopp för medlemskap i bostadsrättsföreningar, som bostadsutvecklarna tidigare kunnat kassera in.

Vanligt folks banklån, blev till sista raden i bostadsutvecklarnas resultaträkningar. Detta trots att Sveriges 1 miljon bostadsrätter redan via föreningarna är belånade med i genomsnitt 0,5 MSEK, troligen mer för nybyggnation, mindre för det äldre beståndet.

Men det är slut med det nu. Festen är slut för bostadsutvecklarna, och det finns ingen anledning att tycka synd om dem. De har tjänat enormt de senaste åren. Nu återstår för dem att fundera på om priserna ska sättas ned med 20, 30 eller 50 procent.

Nu har utbudet, dvs byggandet kommit ikapp den banklånedrivna efterfrågan. IKEA och Skanskas Boklok visar mot vilket härad bostadspriserna ska. I Göteborgs förorter säljer man nybyggda ettor för 695 000 kr och tvåor för 995 000 kr:
http://www.boklok.se/boletare/hitta-bostad/till-salu/projekten/sverige/Vastra-Gotalands-lan/ekeberg/

Det är bara de som sålts via mäklare på den öppna marknaden som är intressanta.

Det har talats om att bankernas upplåningskostnader kan stiga om utländska aktörer tappar förtroendet för den svenska bostadsmarknaden. Detta ska då leda till höjda bolåneräntor. Hur fungerar det egentligen? I ett hypotetiskt scenario där HOX visar, säg, 8% ner i december och verklig stress uppstår, hur mycket dyrare kan bolånen bli utan att Riksbanken höjer räntan?

Detta.

Bor i en rätt stor kommun och det finns ett fåtal svindyra HR lediga resten är det lång kö på och mängder med flyktingar väntar bostad . Priserna på Br verkar inte gå upp så mycket men fortfarande mellan 10-20 % upp.

Billigare villor är nog snittet 30-40% över utgångspris uppåt helt hopplöst att ens gå på visning .

Räntor nära noll ska innebära låga hyror. Allt annat visar på en marknad som fortfarande inte fungerar. Men detta kommer att lösa sig tack vare allt effektivare och billigare byggande. Bara att sänka hyran för kommunerna, om de vill ha några intäkter alls. Vi hade ju exemplet Örebro för någon vecka sedan där man nu ger upp till 35% hyresrabatt.

Öbos nya super-rabatt på nybyggt
http://www.na.se/orebro-lan/orebro/obos-nya-super-rabatt-pa-nybyggt


...och kolla in detta skämt i samma artikel:

"- Vår största ingående råvara är räntan, och den är ju väldigt låg just nu, säger han.
Men Öbos problem är att om hyresnivåerna sätts lågt så påverkas själva värdet på hyresfastigheten. Om fastigheten värderas lägre än produktionskostnaden måste företaget skriva ner värdet, och det är inget som står på önskelistan."

... en ren "sunk cost" eller bokföringsaspekt försöker man alltså använda för att motivera hyran. Vilket skämt på en öppen marknad!

Ja, socialistiska Hyresgästföreningen kan hindra hyreshöjningar (och skapa brist a'la Sovjetunionen) MEN, de kan inte hindra marknaden från att SÄNKA hyrorna, när byggandet/utbudet nu slutligen kommer ikapp efterfrågan.

Är inte dom som köper på annat sätt än genom mäklare intressanta?