Bostadsbubbla i Sverige?

Så det är spädbarn och invandrare som bjuder över varandra?

Så det är spädbarn och invandrare som bjuder över varandra?

Stackars invandrare. Spädbarn är hänsynslösa när de fått korn på något de vill ha.

Rikshems VD klagar över att en för liten andel av marken säljs till bygge av HR subventionerat. Dvs att kommunerna säljer för mycket mark till BR och den som producerar HR inte har möjlighet att köpa marken då kalkylen inte går ihop. Samtidigt säger Uppsala kommuns representant att den mark som säljs till HR rabatteras med ungefär 75%. Det förklaras inte närmare men när man påstår att det är en rabatt på 75% får man förutsätta att det menas mot marknadspriset för den mark BR-utvecklare får köpa. 2010-2013 var förhållandet HR:BR i markpris för storstadsområdena 1:2,6. 75% rabatt motsvarar mer än det förhållandet. Då kan man spekulera i att 75% rabatt snarare är för attraktiva områden där förhållandet HR:BR antagligen är större än 1:2,6.






Från 2008, 2010 eller 2013?

Varför är det rimligt att tro att kommunerna tagit lika mycket betalt före 2013? Det finns ingenting som pekar i den riktningen, alls. Skillnaden perioden 2000-2007 är inte mycket mindre än 2008-2015 i genomsnitt. 1:2,41 jämfört med 1:2,67. Ökningstakten för markpris BR har visserligen varit nästan dubbelt så hög under 2008-2015 jämfört med ökningstakten för markpris HR och det blir intressant att se nästa uppdatering när 2016 års siffror kommer inom någon vecka. Jag skulle bli förvånad om skillnaden i markpris minskar.

Det mesta tyder alltså på att kommunerna subventionerar marken för HR-byggen. Rikshems VD menar att det i viss mån är korrekt sett till skattepolitiken vad gäller privatpersoners ränteutgifter så det kanske motiverar en skillnad. Men motiverar det 75% rabatt? Eller är det politiska beslut som avgör (där besluten kanske inte fattas av de som är bäst lämpade att fatta sådana beslut)



Skuldernas storlek i förhållande till disponibel inkomst har ökat under de senaste decennierna, det håller du väl med om, till trots av att de disponibla inkomsterna ökat kraftigt under åren 2006-2014? Har det inte haft någon påverkan på hur mycket bostadsköpare kan buda på ett objekt de är intresserade av? Om inte, varför?

Räntekvoten har dock minskat kraftigt sedan mitten av 90-talet med ett par spikar fram till 2008 och runt 2012, nominellt. Hur det ser ut med realränteutgiften har jag dock inga siffror på, men det kanske du har funnit data på? Dvs hur stor andel av disponibel inkomst har hushållen lagt i realränta under de senaste decennierna?

Men så länge vi måste finna oss i nominella tal i den delen kan man anta att låneviljan och låneutrymmet ökar när krediterna är (nominellt) billigare.

Utöver den privata skuldsättningen har också bostadsrättsföreningarnas skuldsättning ökat de senaste åren. Upp med knappt 30% (kr/kvm) i riket mellan 2003 och 2015 med en dipp kring 2009. För Stockholm upp med knappt 20% i samma period, men där blev dippen tydligare 2009 och för den korta perioden (2009-2015) har skuldsättningen ökat med 23,7%. Tyvärr ingen statistik över nyproducerade bostäder och skuld/kvm utan detta är för hela beståndet. Men med tanke på den relativt kraftiga ökningen kan man anta att skulden per kvm i nya föreningar ökat ganska kraftigt med tanke på volymen i det befintliga beståndet och de amorteringar som befintliga föreningar borde ha gjort i perioden. Totalt färdigställdes lite drygt 100 000 lägenheter i BR-form i perioden och det totala beståndet ökade till knappt 970 000 i riket. Visst kan äldre föreningar också ha belånat sig i perioden för att utföra underhåll men en så kraftig ökning per kvm från en relativt liten andel nyproduktion (10%) indikerar att skulden per kvm skjutit i höjden för nyproduktion.

Men visst, tillgångarna har även de ökat och hushållens balansräkning ser hyfsad ut trots den ökande skuldsättningen. Det krävs ganska stora nedgångar för både bostäder och börser innan det blir minus i saldot. Men frågan är var smärtgränsen går? Krävs det att nettotillgångarna (ex periodiserade tillgångar som tjänstepensioner och annat) hamnar på minus innan en inte obetydligt andel av befolkningen hamnar i trubbel? Antagligen inte. En nedgång med 25% i aktier och bostäder minskar nettotillgångarna med 35% och man kan anta att det finns en hel del människor som då får problem med sina balansräkningar av en sådan påverkan.


Varför ska jag betala 60% marginalskatt genom att öka min produktion? Varför betalar någon annan bara 30% marginalskatt? Politiska ideologier bestämmer och jag kan bara påverka genom att rösta i den riktning jag vill se samhället gå. Uppenbarligen finns en vilja hos svenska folket att HR ska subventioneras på ett eller annat sätt. Varför det är så kan jag inte svara på.


Jag hittar ingen information om vare sig adress, projekt, ekonomisk plan eller annan information som behövs för att svara på din fråga om det ens finns något problem med den här enskilda lägenheten. Om det finns någon annanstans än hos mäklaren får du gärna visa det.



Nej, nu far du med osanning igen. Jag har inte spekulerat i att kunderna betalar för något de inte vill ha. Tvärtom menade jag att BR-köpare efterfrågar högre materiell standard vilket bidrar till ökande byggpriser.

Jag tvivlar starkt på att kommunen subventionerar 75% på marken om det skall byggas HR. Min erfarenhet är att kommunen vill kräma ur allt, dom måste helt enkelt ha in kulor.

När det till och med går så långt att kommunen vill paketera i bolag, en gråzon när de gäller skatteplanering. Ja då blir jag ännu mer skeptisk till det du (kommunen) påstår.

Men Uppsala kommun har sen några år tillbaks börjat med att sälja mark betydligt billigare till den som ska bygga hyresrättslägenheter. Enligt kommunalrådet Fredrik Ahlstedt säljs kommunal mark ungefär 75 procent billigare om det ska bli hyresrätter jämfört med om det ska byggas bostadsrätter.

– I Uppsala har vi tagit en ny modell för att jobba för att det blir fler hyresrätter. Markpriset för hyresrätter ligger på ungefär 25-30 procent av vad det blir för bostadsrätter. Det är för att markpriset inte ska trissas upp så att det inte går att bygga hyresrätter, säger Fredrik Ahlstedt (M).

En lägenhet i Stockholms innerstad kostar 94.119 kr/kvm, hävdar intresseorganisationen Mäklarstatistik. Men den nya sajten Husmask.se visar att snittpriset innanför tullarna är nere på 86.342 kr/kvm i början av november. Och sedan toppnoteringen i augusti har priserna sjunkit med 18,5 procent.

Så ser det ut.

Enligt Husmask var toppnoteringen i augusti för innerstaden 94 690 kr per kvm och nu ligger den på 86 119 kr per kvm, hur får du det till 18,5 % nedgång?

86 119 / 94 690 = 0,89 alltså 8,9 % nedgång.

Siffrorna är gravt missvisande eftersom de endast visar de bostäder som faktiskt har sålts och inte tar hänsyn till den rekordstora andelen bostäder som lagts ut till försäljning utan att bli sålda för att säljaren inte accepterar något av buden.

...och i morgon lär vi se en kalldusch genom mäklarstatistik, dess oktoberciffror måste peka nedåt...

Jag tror att många kommer bli förvånade över hur lite nedåt statistiken pekar.

0.89 innebär 11% nedgång. Edit: Såg att du bara hoppat över ett steg.

Man får olika siffror på nedgången beroende på vilken period på det glidande medelvärdet man har.

Använder man 30 dagar så var halva vägen genom august då var priserna högst. Det vill säga toppen var mellan 15 juli och 15 aug. Från den toppen har priserna gått ned runt 10-11% i Stockholm. Extrapolerar man och antar konstant nedgång 3.3%enheter per månad så säljs objekt idag för 11.6-12.6% under toppen vilket kommer va prisstatistiken med 30 dagars medelvärde om 15 dagar.

Helt enig, men den knegaren bor rimligen antingen hemma hos föräldrarna eller i något billigare än en helt nybyggd hyresrätt i Djurgården.

Men det är ju den hyran som är för låg snarare än något annat. Visserligen möter det även orimliga produktionskostnader; vi kommer knappast ha såhär avvikande produktionskostnader för evigt, det är en anomali skapad av en "in absurdum" stigande marknad där marginalerna och ineffektiviteten flyger åt alla håll. Men 1000:- per m2 är... 2 500:-/månad för det lilla enmanshushållet. Det är ett skämt. Jag betalade 5 500:- som student. Visserligen var det tilltaget för att jag ville bo stort och fint, men för att sätta det i relation till verkligheten. Även om jag hade bott mindre fick man räkna med 3-4000:-. Vilket fungerar jättebra även för studenter som inte jobbar mer än på sommaren.

Låt då säga att man måste betala minst 6 600:-/månad för att bo i en liten men fin etta på Djurgården. Hur man än vänder och vrider på det är det billigt, för det är långt ifrån den billigaste platsen i Stockholms Län, d.v.s. det ger med sig att det går att bygga åt (alla) andra målgrupper i andra områden.
Jag tillhör ju själv målgruppen som kan göra det, och givet bra standard och rätt funktion (läge osv) periodvis skulle ha anledning att göra det. Nu har jag visserligen svårt att se hur just Djurgården skulle bli optimal funktion (Stockholm-spårvagn till verkligheten?), men det är ju lite bredvid poängen.

Än man uppe i 4000 per m2 och år får man dock "problemet" att lägenheten kommer stå vakant en del, för det passar bara kortvarigt boende så blir svårt med 100% beläggning. Men kalkylen för mig (och de där arbetskraftsinvandrarna jag själv tvivlar på direkt väller in) kan bli så enkel att man har ett lokalt projekt med en första horisont på 6-12 månader. Att betala 10k/månad för att hyra något fint är då generellt vida överlägset att låsa 3-4 miljoner på en otymplig investering i en bostadsrättsförening.

Men givet (vilket jag alltså själv tvivlar på) att vi har det där internationella trycket mot Stockholm skulle vi alltså även ha ett åtminstone relevant behov av hyresrätter för så mycket som 4000 m2/år.

EDIT: Och ärligt talat är det ju precis det andrahandsmarknaden visar. Faktum är ju att det går att hyra ut små ettor för "marknadspriser"* på 9-10k/månad.

* det gör ont i hela mig att kalla det marknadspriser när vi inte har tillstymmelse till fri marknad, men jag vet inte vad man ska kalla den planekonomiska motsvarigheten

Jag tvivlar starkt på att kommunen subventionerar 75% på marken om det skall byggas HR. Min erfarenhet är att kommunen vill kräma ur allt, dom måste helt enkelt ha in kulor.

När det till och med går så långt att kommunen vill paketera i bolag, en gråzon när de gäller skatteplanering. Ja då blir jag ännu mer skeptisk till det du (kommunen) påstår.

Jag tror att många kommer bli förvånade över hur lite nedåt statistiken pekar.