Bostadsbubbla i Sverige?

Prisökningen sedan 2013 har varit kraftigare än var produktionskostnaden (exkl vinst) rimligen kan ha ökat. Och det har också lett till ökad produktion. Precis som jag skriver kommer inträffa. Och temporärt kan priserna hålla sig över produktionskostnad (exkl vinst). Men till slut kommer produktionen ifatt.
Men tråden handlar om bostadsbubbla. Dvs där folk köper bostäder på spekulation och undanhåller de från boende vilket driver upp priserna. Det är en annan sak.

Det jag menar att vi sett de senaste åren är att efterfrågan stiger snabbare än vad producenterna hinner med.

Tittar man på rörelsemarginal för de som bygger är den på deprimerande ca 2%. Men det beror troligen på att de inte tar någon nämnvärd risk.
Utvecklarna sitter med stor risk och för att folk ska ge sig på sådant vill man ha bra avkastning när det går väl. Inget konstigt att de har större rörelsemarginal.

Står ju var och en fritt att starta som utvecklare, sälja billigare och ta marknadsandelar.

Jag försöker ge mer kompletta kommentarer.

Här ger jag en principiell förklaring.
Men låt mig formulera mig så här då:
3) Priser på befintlig bostäder kan inte gärna stiga över producenternas kostnader inkl en viss vinst (annat än temporärt) för skulle det ske så ökar bara producenterna produktionen. Och det ökade utbudet drar ned priserna till producenternas kostnader inkl en viss vinst.

Då försvinner din invändning och jag kommunicerar samma sak.

Jag ser inte hur producentens kostnader skulle minska för att kundernas vilja/förmåga att betala minskar.
Hur tänkte du att det skulle ske?

Vad är det för stimulanser från Centralbanker du menar skulle ge effekt. Förklara gärna i detalj.

Här kan jag bara hänvisa till vad jag tidigare skrivit om priser vs producentens kostnader.

Som sagt vi har inte sett någon nedgång i faktorprisindex trots svår lågkonjunktur och som även var internationell.

Ja, när det gäller staten kan man väl tänka sig vad som helst.
Och framförallt en vänstermajoritet i Riksdagen, som anser sig vara bättre än andra på att styra och reglera.
Men jag ser inget samhällsekonomiskt försvarbart i det. Hur skulle den kalkylen se ut?
I grunden innebär det att folket åker på att betala kostnaderna, men vissa får lägre levnadsstandard för att de skall subventioner andras konsumtion.
(Jag förstår hur du tänker, men det finns ingen rationalitet i det. Och vänstern har även dom backat på den typen av ekonomiskt vansinne, efter Sovjets haveri).

Betalviljan/förmågan påverkar inte producentens kostnader.
För att göra en illustrativ parallell. Om Volvo inte längre ser att folk har råd med bilar som kostar 600+ KSEK, så kan inte Volvo bara sänka priset och sälja de för 300 KSEK. Det blir i stället så att Volvo får upphöra med de dyra modellerna och i stället tillverka billigare modeller. Som då har lägre kostnader för Volvo och kan säljas för lägre pris.

I bostadsfallet får producenterna försöka bygga bostäder med lägre standard. (Staten kan behöva ändra i sina regleringar för att det skall vara möjligt).

Men ser man till den nyproducerade BR jag länkade tidigare så ser jag inte att boendekostnad blir för hög. Så gott som alla med arbete har råd med det.
Notera att det finns en del förvirrade människor i forumsdelen som inte klarar av termer som "jämföra". Man bör använda enklare termer.

Det finns två effekter som påverkar pris för den typ av produkter du talar om nu:
1) Det är stora utvecklingskostnader. Och ett begränsat marknadsfönster när de kan säljas. Tar vi DRAM som exempel så ligger utvecklingen av en ny design och processnod på många miljarder. Det är en startkostnad, som man sedan skall försöka ta ut under marknadsfönstret. Den första produktionen har låg yield och säljs med högre pris för att få täckning till de höga startkostnaderna. I takt med att yielden förbättras så kan man sänka priserna och därmed får större volymer och få in mer täckning för startkostnaderna. Det är först när man lägger ned produktionen som man kan summera ihop intäkter och kostnader för att se om man gick med vinst eller förlust på äventyret.
Micron är en av världens tre DRAM-tillverkare. Och har visat ganska bedrövliga resultat genom åren. De enda som tjänat på DRAM är konsumenterna som fått billigare minnen och elektronikprodukter.

2) Globalisering. Genom att vara få tillverkare i världen är vi fler som delar på de fasta kostnaderna. Tillverkarna får var och en större försäljningsvolymer, och kan därmed hålla lägre priser.

Att vi ser billigare och billigare elektronikprodukter beror på att kapitalisterna avstår konsumtion och investerar i riskfylld teknikutveckling och rationaliseringar. En del av dessa bär frukt och sänker kostnaderna. Och konkurrensen gör att vi konsumenter tar den slutliga förtjänsten.

Även om man inom byggsektorn försöker sig på standardisering för att pressa kostnader, så finns nog inte samma potential som inom delar av elektronikindustrin.

Nja, det är relevant eftersom det är det som ska diskuteras i tråden. Dvs om vi ser högre priser därför att folk köpt bostäder på spekulation som den undanhåller från boende, vilket skulle pressa upp priserna.
Det förekommer säkert, men det är väl oklar om det har någon nämnvärd påverkan på priserna.

Tittar man på hur stor andel av disponibel inkomst som folk lägger på boende så ökar inte det. Snarare tvärtom.
Tänker du dig att disponibel inkomst skulle minska?
Eller skulle realräntorna öka?
Det är väl något sådant vi i så fall talar om.

Skulle du kunna luska litet varför köparen inte fick lån? Var han så korkad att han skrev på köpekontraktet utan lånelöfte, eller hade han ett lånelöfte men banken ville iaf inte låna ut den erforderliga summan till detta objekt?

Det är flera som flaggat för att bankerna blivit mer restriktiva under hösten. Självklart vill de inte sitta med Svarte Petter på hand. Samtidigt är de troligen rädda för att om krediterna stryps allt för snabbt så faller hela nyproduktionskorthuset och de har ju en hel del utestående byggkrediter. Sedan kan ju ekonomin i stort falla också, då får de ännu större problem.

Teorin om att det skulle vara proaktivt för att minsta risken för förändringar i avdragsrätten tror jag inte alls på och jag skall återkomma till det när jag funderat litet på hur jag skall kunna förklara hur jag tänker.

Edit: Omformuleringar litet här och där.

Det är svårt att veta vad som händer under täcket men Bankföreningen har i alla fall gått ut och velat stoppa höjda amorteringskrav, lustigt nog vill de dock avskaffa ränteavdragen.

Det som är förvånande är hur snabbt stoppet kommit utan att det finns särskilt mycket negativa signaler i övrigt, det är lite därför jag spekulerar i att det kan vara någon form av självreglering för att slippa extern reglering (FI).

Med det höjda amorteringskravet skulle högbelånade hamna på 3% + 1% nettoränta i lånekostnad. Om ränteavdragen slopas och när räntorna går upp till 4% skulle lånekostnaden ligga närmare 9% i dagens regler. Det torde lägga ett rätt hårt tak på höjda priser. Men den som lever får se.

Jag tror att köparna var spekulanter, en av dem var gift på annat håll, ledamot i brf-styrelse på annat ställe än hen var skriven, och det ena med det tredje. Ekonomin hos de sökande var det inget fel på med runt 900k i gemensam årsinkomst (för en etta borde det räcka), antingen backade de ur själva eller så tyckte inte banken att de var seriösa.

Tack bra svar!

1. Rimligt och möjligt att det blir så. Jag tänker mest på hur ofördelaktigt det är för Lövfen & Co. att godkänna en så omstridd och på många håll impopulär åtgärd innan valet, i synnerhet när alliansen uttalat är emot den. Det vore mer logiskt att fördröja ett godkännande till efter valet för att skapa bättre förutsättningar att regera en mandatperiod till och ha 4 år på sig att blidka de väljare som blir missnöjda över ett godkännande. Diverse spekulationer från min sida.

2. Följdfråga, eftersom både flera partier och enskilda politiker har uttalat att de anser att det skärpta amorteringskravet måste stoppas, vad har de för möjligheter att hindra att det godkänns?

En omröstning i riksdagskammaren är lätt att förstå hur den går till men hur går det till med ett godkännande från regeringen i denna typen av specialfall (givet lagen från 2016)? Hamnar frågan på finansmarknadsminister Per Bolunds bord och sen jiddrar han och några kollegor och säger bu eller bä. Diffust och oklart för mig så kul om du eller någon annan upplyst kan dela med er av eventuella insikter.


Låter vettigt, jag tror att totalkostnaden efter nytt amorteringskrav kan bli något högre än innan kravet för att folk är medvetna om att de måste amortera en procent mer. Samtidigt ska vi ha i åtanke att flera banker redan har infört skuldkvotstak på 5-6 ggr årsinkomsten vilket begränsar effekten av ett nytt krav för flera låntagare. Dock håller jag fortfarande med om att det är troligt med viss prisnedgång till följd av den ökade boendekostnaden.

För övrigt borde efterfrågan av ettor och små tvåor i centrala Sthlm vara betydligt högre än för större lägenheter eftersom unga vuxna singlar är överrepresenterade bland de som flyttar in i stan. Små ettor på 20-30 kvm tror jag har en lägre fallhöjd för att de är relativt lätta att ha råd med och så fort det sker ett litet fall vill någon ta chansen att flytta in i smeten. Jag tror att de flesta köpare inte är så rädda för inlåsningseffekten främst för att det ligger långt fram att bilda familj, steg ett för de flesta är att bli sambo och ligger det nära till hands köper man inte den typen av boende från början. Dessutom är de lätta att hyra ut i andrahand och på så sätt finansiera att hyra något större mindre centralt för de som har bråttom att bilda familj.


Bra gissning, inte helt rätt men mycket nära. Det är precis så jag tänker, förhoppningsvis har aktiviteten på marknaden kommit igång igen kring början av februari och det kan bli ett hyggligt läge att sälja, jag kan tänka mig att sälja om jag får ett bud som är 5-7 % lägre än sommarens slutpriser, gärna en bit över 105' per kvm.

Det är något som jag räknar på men man ska inte låta sig luras att en köpare måste tjäna så mycket pengar att lånen inte överstiger 4,5 gånger årsinkomsten om det nya kravet nu träder i kraft, det räcker att köparen tjänar tillräckligt för att har råd att amortera den där extra procenten om året.

För egen del har jag flera bekanta som när de var runt 25 eller ett par år äldre tjänade bra med pengar, en strategikonsult med ingångslön på 48', eventsäljare som efter 1,5 år på jobbet snittade 90' i månaden, programmerare med 2-3 års erfarenhet 65'. Eller den andra varianten med föräldrar som pumpar in en dryg miljon till kontantinsatsen och eventuellt även står som med som låntagare för att komma runt skuldkvoten och hjälpa junior att bara behöva amortera 1 % om året.

Mja, fast det jag avsåg var fördelningen mellan lön, råvaror och skatter. T ex för transporter och byggmaterial. T ex det är en del lön med för att avverka skogen, och för att tillverka, utveckla, underhålla skogsmaskinerna. Osv.

Om du har den får du gärna.

Skog kan man kanske approximera med 300 kr/kbm. Medan en golvsockel ser ut att kosta ca 37 kSEK/kbm. Det mesta av påslaget bör vara löner och skatter. (Olja och metaller borde inte dominera).

Jag har varit på flera visningar på ökända Rådmansgatan 46 de senaste åren för lägenheter i blandade storlekar och tycker mig ha observerat ett intressant fenomen. Det verkar komma oproportionerligt många spekulanter på de visningarna för att alla av dem inbillar sig att de kan göra ett klipp och köpa en fin lya i toppläge i hopp om att det ska bli ett lågt pris för att det finns en porrklubb i källaren men eftersom alla inbillar sig samma sak har det tidigare varit ganska hetsiga budgivningar och sällan någon bra deal för köparen.

För övrigt har bott ett stenkast ifrån porrklubben i flera år och passerat utanför hundratals gånger diverse olika tider på dygnet och måste säga att klubben sköter sina kort mycket snyggt och diskret. Det stannar en taxi utanför och några figurer smyger in eller ut, har aldrig sett nått bråk, väsen eller annat störande i samband relaterat till klubben.

Alldeles oavsett har det inte hänt under de dryga 15 år jag bott i föreningen att köparen inte får lån eller att lägenheterna inte går att sälja. Bokstavligen häpnadsväckande.

Så länge som inte riksdagen upphäver den lag som jag refererade till, så är det här en fråga för regeringen och ingen annan (under förutsättning att FIs styrelse säger ja på måndag). Det hindrar ju inte enskilda politiker och/eller partier att tjafsa om det här i massmedia.

Om riksdagen vill upphäva en lag så är det en lång process som i detta fall skall passera finansutskottet. Upphävs lagen upphävs ju även det första amorteringskravet. Kommer inte ske.

Jag tror att vi kommer se jiddrande i massmedia från diverse parter. Politik bedrivs ju inte bara i riksdagen.

Edit: Måste även påpeka att i Sverige har vi inte ministerstyre. Regeringen tar beslut som grupp.


http://www.regeringen.se/sa-styrs-sverige/sa-arbetar-regeringen-och-regeringskansliet/

Nej!

22% ja men inte hela paketet. Dvs näringsverksamhet. Jag vill inte gå in i för djupa detaljer..

Jag kan ge dig ett exempel: om din lilla syster Lisa20 har precis börjat jobba och har en redovisat årsinkomst.. men saknar förmåga att köpa BR.. och efter ett tag så flyttar hon en gång om året till nästa pga diverse... det finns som sagt många olika konstellationer utan att gå in på detaljer. Den stora frågan är, är det olagligt? Nej vi betalar skatt precis som alla andra. Skillnaden är väl att man effektivera varje spenderat krona med hävstång. Som det ser ut idag så är vi bara exponerade mot objekt som är säljbara även i hårdare tider Dvs mindre objekt inköpta för en rimlig kvm/kr samt planlösning och läge. Dessa kommer alltid generera vinst även om det på senare tid varit mer blygsam i jmf 2011-2015.

Skatteverket skulle aldrig kunna klassa oss för näringsverksamhet då vi ligger på rätt sida av lagen även om det ibland kan upplevas som gråzon..

De personer som har kontaktas är de som har gapat efter mycket.. jag känner faktiskt en.. men det går väl ingen nöd på honom för det. Om vi säger så här.. hans AP och Patek klockor och nya RS bil är väl kanske inte rolig att köra som under glanstiderna.. för er skadeglada människor så kan jag garantera er att såna som han kommer inte hamna hos fogden men han kommer nog inte beställa den nya RS modellen igen på ett tag iaf. Men att åka kollektivt och äta matlådor kommer definitivt inte att hända. 99% av oss har vanliga välbetalda jobb, för många av oss är detta en sidekick precis som aktier osv. Men visst har det varit lönsamt? Tror nog att skatteverket är nöjda med sina 22%. Finns bara ett ord för att sammanfatta spektaklet: realisera!

Jag förstår att det kan sticka i ögonen på många svenssons men det är viktigt att förstår att spekulationer har funnits i alla marknader där det finns pengar att hämta. Det är betydligt smutsigare ju längre upp du kommer..

När jag 2013 tittade på villor var det inte alls ovanligt att villorna stod osålda utan bud, och mäklarna fick ha flera visningar. Då hade ändå villapriserna stått i stort sett still i 5 år. Så man kan ju tycka att en anpassning borde ha skett.

Den villa jag köpte var inte jag högsta budgivare på. Mälaren mumlade om att det var osäkert att den högsta budgivaren fick lån (eller behövde villkora med att nuvarande bostad såldes till ett visst pris). Dvs helt ointressant för mäklaren, varvid mäklaren övertalade säljaren att sälja till mig, då det inte fanns några problem alls med det.

Jag skulle nog säga att detta är en mer normal marknadssituation. Villor är lite dyrare objekt och man kan behöva ha de ute en tid innan man hittar rätt köpare.
Borde ju gälla dyrare BR också.

Tack för ett till riktigt bra svar. Dock en sämre formulerad fråga av mig och jag inser att jag är illa påläst om hur regeringen fungerar i praktiken men jag är med på att riksdagen inte har något att säga till om här.

När vi säger att "regeringen ska godkänna FI's förslag" tolkar jag det som att Lövfén och de övriga 23 statsråden (eller det antal statstråd som närvarar när frågan behandlas dock minst 5 stycken) röstar om att godkänna FI's förslag. Är detta korrekt uppfattat?

Om sedan regeringen godkänner FI's förslag så är det helt enkelt högst osannolikt att det inte börjar gälla den 1 mars och att de som är emot det lyckas stoppa eller fördröja det?

Det känns som att mina frågor börjar gränsa till korkade men föredrar det framför att missförstå något.