Bostadsbubbla i Sverige?

Fast det förutsätter att du fullföljer åtaganden i upplåtelseavtalet, där du är avtalspart med brf. Det står tex att du vid tillträdesdagen ska betala slutlikviden, det kommer du inte ifrån.

Absolut. Så det finns ju alltid en risk för spekulanten att banken vägrar 'play ball'...

Så även fast du säljer en månad innan inflytt är det likförbannat på tillträdesdagen du betalar slutlikviden och får nycklarna till lägenheten, som du sen lämnar vidare.

Det är komiskt att användare som förnekar det spekulativa elementet i bostadsmarknaden använder ekonomiskt fikonspråk och begrepp som egentligen rör spekulativ handel med råvaror, aktier och valutor.

Deras brist på insikt bekräftar att läget är värre än man tror, när svensson sitter i stugan och trejdar bostäder som om det vore några tusingar hit och dit på Avanza.

"Med termin avses ett avtal om köp av egendom vid en framtida tidpunkt till ett pris som bestämdes i samband med upprättandet av kontraktet. Terminer kan användas för att spekulera i både uppgång nedgång i priset på den underliggande tillgång som terminskontraktet handlar om."

http://www.csn.se/press/2.832/1.4365

Ett tips till alla spekulanter som hänger i tråden och nu står inför en personlig konkurs är att höra med CSN var det är svårast att driva in skulder. Utefter det är det nog tid att börja planera emigration. Detta om ni inte har någon pålitlig släkting eller fru att föra över tillgångarna till. Tänk dock på att män som överlåter allt på detta sätt, som tyvärr är allt för vanligt, samtidigt kastrerar sig själva. De blir väldigt sorgliga vålnader, har sett det flera gånger med egna ögon hur de förändras.

Tänk också på att det finns rätt till återvinning inom ett antal år för konkursboets borgenärer, om man vid tiden för överlåtelsen av sina tillgångar faktiskt redan var ute på djupa vatten ekonomiskt. Fråga gärna om ni undrar något mer om detta.

Alla som skriver att säljarna ska vägra sälja. Vad är det niväntar på, en "dead cat bounce"? Det funkar inte eftersom alla spekulanter drar ner priserna nu när de/ni ska ut genom dörren samtidigt. Likaså den enorma nyproduktionen som ännu inte ens är såld.

Allt färre flyttar till Stockholm. Invandring och hög barnafödsel drar upp siffrorna.

Nästa år färdigställs väl närmare 20 000 bostäder i länet.

Här har du en förklaringsbörda för vad du tror. Det vi kan mäta är att markpriser för BR ligger kraftigt över markrpriser för HR. Perioden 2000-2015 ökade skillnaden från 1,92 ggr till 3,58 ggr. Du ägnar dig att att tro att HR skulle produceras i mindre attraktiva områden och därför skulle vara billigare. Hur har du mätt upp det? Jag kan inte finna någonting som indikerar att så skulle vara fallet. Tvärtom indikerar det mesta på att det inte finns några större skillnader och att den politiska viljan är att HR byggs i samma områden som BR för att främja mångfald. Du behöver stödja ditt påstående att BR byggs i mer attraktiva områden (3,58 ggr så mycket attraktiva).


År 2009 minskade markpriserna för BR med över 15%. Däremot minskade markpriserna för HR med bara drygt 2%. Det låter märkligt att kostnaden för marken skulle ha minskat så mycket mer för BR än för HR. Kanske byggdes BR år 2009 i mindre attraktiva områden. Eller så minskade betalningsviljan och framförallt betalningsförmågan hos bostadsköpare när krediterna minskade. Betalningsförmågan som är direkt relaterad till kreditgivningen ser alltså ut att ha påverkat priset på marken och därmed produktionskostnaden. Sedan 2009 har kreditexpansionen återhämtat sig och fortsatt och markpriserna har kunnat stiga kraftigt och nästan fördubblas på 7 år.

Uppenbarligen säljs också mark till ett betydligt lägre pris när det gäller HR och du har inte kunnat visa att den skillnaden består i något annat än politiska beslut. Det finns alltså inte en underliggande kostnad för marken som gör att den för BR måste säljas 3,6 ggr högre än för HR utan det är efterfrågan, betalningsviljan och betalningsförmågan, som styrs av tillgången på krediter, som avgör.

Om bostadsbolag, oavsett om det är Allmännyttan eller privata bolag, kunde betala lika mycket för marken när man bygger HR och fortfarande ha lönsamhet, hade kommunerna naturligtvis sålt marken till produktion av HR till samma pris som för BR. Men sådan betalningsförmåga saknas och därför behöver kommunerna ta till politiska beslut för att sälja marken till 1/4 av marknadsvärdet. I annat fall hade sannolikt inga HR uppförts vilket den politiska ledningen skulle kritiseras för, kraftigt.


Jag har inte spekulerat i att många kunder skulle vilja ha 60-talsstandard. Du får nog läsa mina inlägg igen och peka på var jag spekulerar i att kunderna vill ha 60-talsstandard.


Jaha? Jag har inte påstått att lönerna för byggnadsarbetare i Sverige är låga. Däremot har jag påtalat att lönekostnader för byggnadsarbetare har ökat mindre än andra kostnader sedan 2000.


I Boverkets rapport kan det konstateras att arbetslöner har ökat med 36% under en 15-årsperiod, eller 2,6% per år i genomsnitt. Det är en lägre ökningstakt än material och transporter. Samt markpriser. Var har jag påstått att faktorprisindex ska ha sjunkit? Hänvisa gärna till det påståendet. Var har jag påstått att materialpriserna ska ha sjunkit?

Tvärtom har jag påtalat att priserna ökat kraftigt under 2000-talet men att ökningen varit högre för andra faktorer än för löner.

Jag har också påstått att efterfrågan av en vara och betalningsförmåga för densamma påverkar priset. Detta blir väldigt tydligt då efterfrågan och betalningsförmågan för BR i Sverige sjönk under 2009 vilket direkt gav en effekt på markpriserna som då sjönk med 15%. Att efterfrågan på det material som används i byggsektorn skulle ha minskat kraftigt och därmed sänkt priserna har jag inte påstått.

Du har verkligen en förklaringsbörda när du påstår att de ökade priserna/kostnaderna för material och transporter skulle ha ökat mer med anledning av att löner en stor del av dessa kostnadsposter. Hur har du mätt upp det?

Det har inträffat. Antalet bostadsutvecklare i Stockholm har exploderat de senaste åren när man sett att rörelsemarginalerna varit mycket goda. Oscar Properties, SSL, Alm Equity, Tobin m.fl. har haft rörelsemarginaler som varit långt över 20%. Antalet bostadsutvecklare som ville noteras på börsen under 2017 satte rekord. Avkastningen på eget kapital är ännu bättre än rörelsemarginalerna. OP färdigställde 444 lägenheter under 2016 och vinsten per lägenhet låg över 1 mkr. Nu har jag inte grottat ner mig helt i hur man redovisar intäkter och när intäkter från bokade projekt bokförs, men med tanke på vinstmarginalerna hos dessa bostadsutvecklare och omsättningsökningen verkar det vara precis det du beskriver som har hänt. Med tanke på markpriserna och skillnader mellan dessa priser för BR kontra HR kan man alltså se att flera miljoner per lägenhet för objekt som t.ex. OP säljer ligger i vinst till utvecklaren och skillnader i markpriser.


Jaha? Jag har inte kommenterat detta triviala faktum.


Här har du fel. Priset kan inte stiga över produktionskostnaden, alls. Detta med anledning av hur produktionskostnaden redovisas. Se notering från Boverket nedan. (Hint: pris = produktionskostnad)


Betalningsviljan och betalningsförmågan. Om betalningsförmågan minskar av olika orsaker, spelar det ingen roll om betalningsviljan är fortsatt hög. Och då sjunker produktionskostnaden för den som vill producera bostäder. Dippen 2009 där markpriserna minskade innebar lägre produktionskostnader än 2008. Visserligen ökade byggnadskostnader även 2009, men endast med 0,8% vilket är betydligt lägre än snittet under perioden.

JM är en av de största bostadsutvecklarna på marknaden och tittar man i JMs redovisningar ett antal år bakåt i tiden kan man finna stora rörelsemarginaler men inte minst hög avkastning på eget kapital. Man ser en tydlig dipp 2008 och 2009 då JM tvingades ner till under 10% rörelsemarginal från betydligt högre nivåer tidigare. Men i takt med att stimulanser från centralbankerna gav effekt kunde lönsamheten återhämta sig, dock inte riktigt upp till tidigare nivåer före finanskrisen, sannolikt drivet av ökad konkurrens från fler aktörer på marknaden.

Till sist kan man konstatera följande:


Boverket menar alltså att det är priset som styr produktionskostnaden och inte tvärtom. Priset i sin tur påverkas av betalningsviljan och betalningsförmågan. Ökar betalningsförmågan och betalningsviljan ökar priset. Minskar betalningsförmågan och viljan minskar priset. Minskar priset minskar produktionskostnaden. Vilka delar som får stryka på foten kan man diskutera, men det ligger nära till hands att tro att markpriser minskar om betalningsförmågan minskar (vilket tydligt visade sig 2009). Markägare får helt enkelt finna sig i att få mindre betalt för sin mark. Skulle det vara så att en stor andel av markbeståndet köpts till höga priser i syfte att kunna sälja den dyrare senare, lär utbudet av mark minska så länge markägarna är tillräckligt solida och solvetna för att sitta på tillgången, om de spekulerar i att priserna vänder upp igen. Gör de istället en annan bedömning kan man anta att utbudet istället ökar och att priset faller snabbare. Därefter kan man anta att vinstmarginaler får så lov att minska. Om vinstmarginaler ned mot 5-10% (där avkastning på eget kaptial trots allt är högre än så) innebär minskad produktion kan man diskutera. Sannolikt minskar produktion i högriskprojekt om avkastningsprognosen minskar. Om priset, vilket är produktionskostnaden, minskar ytterligare och rörelsemarginalerna skulle bli negativa, lär produktionen som du säger upphöra. Men det innebär fortfarande att produktionskostnaderna minskar, då dessa inkluderar den förlust som bolagen då skulle tvingas ta för projekt som inte kan reverseras.

Man kan också resonera att fallande betalningsförmåga påverkar efterfrågan på andra varor vilket skulle kunna leda till minskade priser på material och råvaror, kanske också energikostnader även om det inte ser särskilt troligt ut att oljepriset kommer att sjunka de närmsta åren, framförallt inte på grund av en eventuell dipp i Sverige.

Produktionen lär som du säger avmattas eller helt avstanna och för att inte byggsektorn ska haverera kan man tänka sig att staten bestämmer sig för att subventionera den ytterligare genom att sänka skatter och avgifter, hur mycket för att det ska vara samhällsekonomiskt försvarbart kommer det säkert att räknas på.

Men, ytterst avgör betalningsviljan och betalningsförmågan priset och därmed produktionskostnaden. Minskar dessa minskar produktionskostnaden och om det sjunker för mycket lär produktionen upphöra. Då spelar det ingen roll om utbudet helt stryps, finns ingen betalningsförmåga kommer inte produktionskostnaden och därmed produktionen att öka.

Man kan jämföra med ny elektronik. Betalningsförmågan för ny elektronik är sannolikt mycket god (här kan man titta på t.ex. svenskars sparande och förmögenheter för att konstatera att det finns utrymme för konsumtion) i Sverige. Däremot saknas en efterfrågan av ny elektronik när konsumenterna uppfattar den som för dyr. Människor med stora tillgångar och betalningsförmåga som efterfrågar det allra senaste konsumerar dock sådana varor. Ta platt-tv som exempel. Vid lanseringen av en ny vara finns ett tydligt mönster där det under varans första månader på marknaden är en någorlunda begränsad försäljning till (relativt) mycket höga priser. Ganska snabbt efter lansering sjunker dock efterfrågan snabbt när marknaden mättats. Därför sänks också priset och efterfrågan ökar igen. Eller menar du att producenter av platt-tv mer än halverar sina kostnader på ett halvår efter att en ny modell lanserats? Eller säljer man sina varor för under kostnaden för produktion (inkl vinst)?

https://www.prisjakt.nu/produkt.php?pu=4095122

Men, trådens huvudfråga om det finns en bostadsbubbla som på något sätt kan definieras eller inte är egentligen irrelevant. Det som är intressant är om bostadsköpare i framtiden har både betalningsförmåga och vilja att köpa till de priser som råder nu och vad en variation i dessa innebär. Om förmåga och vilja minskar, vad innebär det för byggsektorn, vad innebär det för markägarna (kommunerna), vad innebär det för de som köpt strax innan förmågan och/eller viljan minskar?

Så, alpha 101, du har gång på gång förnekat att du jämfört bostäder med platt-tv:
"Man kan jämföra med ny elektronik. Betalningsförmågan för ny elektronik är sannolikt mycket god (här kan man titta på t.ex. svenskars sparande och förmögenheter för att konstatera att det finns utrymme för konsumtion) i Sverige. Däremot saknas en efterfrågan av ny elektronik när konsumenterna uppfattar den som för dyr. Människor med stora tillgångar och betalningsförmåga som efterfrågar det allra senaste konsumerar dock sådana varor. Ta platt-tv som exempel.

Nej, det var ju just den lilla reservationen då.

Har HOX-index avhandlats på senaste?

Ny siffra publiceras på tisdag och för September landade q/q på -0,9% för BR i Sthlm. Malmö och GBG laggar ju som vi vet men om alla tre visar nedåtgående trend kommer det troligtvis resultera i svarta rubriker i DI.

Något som skulle kunna få folk att börja darra kanske?

Ojdå, du låter nästan lite arg..

Ingenstans har jag talat något om din inställning till amortering annat än vad du kallar den, att Din läsförståelseligger lite under vad som egentligen behövs kan bero på att du tillhör ytklipp-generationen som har lite svårt att läsa innantill och faktiskt förstå vad som står, finns det inte i ett klipp går det över huvudet.

Att du tolkar mitt exemplifierande till att jag finner det viktigt att man kallar amortering sparande som det är, istället för kostnad vilket det Inte är för en privatpersons krediter, som ett angrepp på din Inställning till att amortera eller inte får stå för dig, lägg inte det på mig.

Jag bryr mig inte om du amorterar eller inte, inte heller spelar det mig någon roll ifall du tycker man ska eller inte eller har en åsikt i Om man ska eller inte, alla dessa överväganden ska man göra själv och efter egen förmåga och önskad risk i förhållande till reward.

Däremot Ska man jämställa amortering med sparande då det defacto Är just det för en privatperson.

Det finns även en psykologisk effekt av det förutom det rent korrekta, det är att det negativt laddade ordet kostnad Inte landar på något som är positivt.

Men, ska vi göra en överrenskommelse?
Du slutar att felaktigt torgföra amortering som kostnad så ska jag sluta att rätta dig, deal?