Bostadsbubbla i Sverige?

Skulle ju inte direkt förvåna... men svårt att se att det skulle våga göras på de slutpriser som hemnet publicerar.

Nä, fy fan vad det lär fuskats av ffa av mäklare och också säljare genom åren...

Sök på "2_Tumbs_Up" inlägg så får du en väldigt pedagogisk beskrivning.

Att gå från - 100 till 0 eller 0 till 100 är matematiskt samma, eller hur?

Ett lån innebär en räntekostnad= minskad konsumtion, tills lånet är amorterat i sin helhet. Då kan du konsumera 100% av lönen. Det blir således ett sparande med en negativ utgångspunkt.

Ja, många fick bråttom casha ut vilket märktes på utbudet. Nu sitter önsketänkarna med sina övervärderade lägenheter och väntar på bättre tider. De skulle gjort som mäklarna med anhang och sålt i panik till vad som fortfarande är höga priser med rejäl marginal. Det är bra dumsnålt att inte sälja pga av några procent av priset mtp på risken för ytterligare nedgång. Särskilt om man spekulerar.

Och som ett brev på posten:
https://www.aftonbladet.se/minekonomi/a/QpeQW/saljare-flyr-till-andrahandsmarknaden

Jag noterade det där när en kompis försökte hitta 2a-handsboende för 2 veckor sedan. Det var bra mkt större utbud än för ett år sedan då jag försökte göra detsamma (dvs jag fick kämpa i ngr månader på "öppna marknaden" för att sedan ge upp och fråga pappa om hjälp snacka med sina bekanta och nu fick kompisen fick 40 förfrågningar över en vecka).

Även om endast ett fåtal (10%?) var spekulanter som försökte hyra ut sina "kap" i väntan på köpare så tror jag att det påverkar marginalerna på andrahandsmarknaden mycket samt tillgången på lgh att hyra för de som söker.

Det troliga är väl i så fall att kommunen säljer dyrare till allmännyttan. Då får man loss mer pengar att slösa på annat. Tidigare var Allmännyttan referens. Så HGF kunde inte gärna obstruera. Det har ändrats, och sedan dess gick sådant kanske inte så bra. Men då öppnade HGF upp för presumtionshyra. Men det är klart att HGF skulle protestera högljutt om kommunen tar mer betalt för HR-tomter än BR-tomter. Jag skulle tro att man har samma prissättning. Men sedan blir vissa tomter dyrare än andra beroende på läge mm.

Men som jag tidigare pekade på så kan BR byggas i bättre lägen och utvecklarna vara beredda att betala mer för tomter. Vilket skulle dra upp snittet för BR. (Köper man t ex en mer central kontorsfastighet och river denne så kostar det klart mer än att bygga på "vildmark". Och sådant kan man se ske för BR).

Det får du förklara tydligare.

Vid ett BNP-fall så minskar inkomster och betalvilja/förmåga. Varvid bostadspriser faller.
Då minskar också nyproduktion (eller stannar av).

Minskar produktionen så leder det till lägre ekonomisk aktivitet och arbetslöshet och BNP-fall.

Så inträffar händelsen X som leder till försämrade finansieringsmöjligheter för bostadsköpare så kommer produktionen att minska och i enlighet med ovan ekonomisk aktivitet minska och arbetslöshet öka och BNP falla. Det kan fortsätta i en spiral en tid. Det var precis detta som inträffade i USA och ledde till den sk finanskrisen.

Leverantörer brukar vara ganska duktiga på att ta rätt på vad kunderna vill betala för. Skulle det vara som du spekulerar i att många kunder skulle vilja ha t ex 60-tals standard och lägre boendeutgifter så skulle det byggas.

Vi ser att det för andra produkter finns en spridning. T ex bilar som har ett spann på ca 90 KSEK- 700 KSEK. Eller var man nu vill sätta gränserna och acceptera det utanför som försumbart.

Men spridningen för bostäder handlar nog mer om platsen de råkar stå på.

Figur 3.6 på sid 32 i rapporten kan vara intressant att begrunda.
https://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2014/svenska-byggkostnader-i-en-internationell-jamforelse.pdf
Dock är det väl Figur 4.2 på sid 38 i rapporten som är den relevanta för vår diskussion.
Där ser vi hur lönekostnader och andra kostnader ökat sedan år 2000.

Kostnader för transporter och material toppar. Och mycket av detta är löner i grunden men bryts inte ned i den här redovisningen. Utan dyker bara upp under sammanfattande rubrik.

Slår man ihop dessa delkomponenter får man faktorprisindex som visas i Figur 4.1.
Från år 2000 har detta stigit med ca 3.9% per år i snitt.
Notera att vi ser inte ens ett hack i kurvan för Finanskrisen.
Under krisen vid början på 1990-talet står det dock ganska still. Men det är ungefär så nära sänkning man kommer.

(De som drömmer om att faktorpriserna skall minska har en svår förklaringsbörda).

Var i Fig 4.1 ser du faktorprisindex sjunka?
Och var i Fig 4.2 ser du materialpriserna sjunka?

Vi ser att inte ens under BNP-fallet på 90-talet så föll faktorpriserna. På en fri marknad hade så skett och arbetslösheten hade hållit sig på 2-3%. Men då vi har en reglerad arbetsmarknad sker inte det utan vi dras med låg ekonomisk aktivitet tills regeringen på olika sätt lyckas runda problemen som regleringarna ställer till med. Sänkning av riskfri realränta är ofta använt.

1) Om du på allvar menar att bostadspriserna ökar utan att produktionskostnaden ökar då skulle det innebära att någon leverantör har haft kraftig stigande rörelsemarginaler. Och det skulle ha lett till att du och andra kastat er in och konkurrerat bort denne. Och priserna sjunkit. Varför har i så fall inte det inträffat?

2) Att stigande priser för nyproduktion drar upp priserna för befintliga bostäder är tämligen trivialt. De befintliga budas upp tills man når nivån för de nyproducerade och en del köpare väljer den nyproducerade i stället.

3) Priser på befintlig bostäder kan inte gärna stiga över produktionskostnad (annat än temporärt) för skulle det ske så ökar bara producenterna produktionen. Och de ökade utbudet drar ned priserna till produktionskostnad. Detta borde också vara enkelt att inse.

4) Enda fallet vi kan ha avvikelse mot produktionskostnad är ifall betalviljan ligger under produktionskostnad. Då produceras inget. (Eller bara lite till de som vill visa hur rika de är genom att köpa nyproduktion).

Har du någon invändning mot någon av 1-4 ovan. I så fall vad?

Intressanta teorier, jag tror starkt på att regering/riksdag säger nej till kravet och skjuter det långt på framtiden eller förespråkar andra åtgärder, t ex försöker enas om en nedtrappning av ränteavdraget.

Ponera att amorteringskravet införs, vad kommer hända med marknaden fram till det börjar gälla 1 mars?

Kommer det bli en rusning att köpa innan det nya kravet och i någon mån en prisökning över en kortare period eller kommer folk sitta lugnt i båten i hopp om att få köpa billigare senare under våren när kravet har trätt i kraft?

I mitt fall har jag för avsikt att sälja en nyrenoverad minitvåa i toppenläge i Vasastan, den huvudsakliga målgruppen är karriärister i åldern 25-35. När jag tänker mig in i deras situation står de inför valet att köpa innan 1 mars och ha en månadskostnad på ca 10 000 eller köpa efter 1 mars och få en månadskostnad på ca 14 000 istället. Jag själv hade definitivt valt att betala lite mer för att få en lägre månadskostnad och mer att leva för vilket jag tror att majoriteten av målgruppen också föredrar. Några kommentarer på det resonemanget?

Ja, jag håller med. Lite kul att det blev bekräftat av aftonbladet.
Det förstärker min teori om att överutbudet kommer att ta slut kring årsskiftet. Om tillräckligt många skiter i att sälja så uppstår återigen en balans.

De köper nog innan. Precis som när amorteringskravet (inte) infördes 2015 och när det infördes (på riktigt) 2016. Det som ev. talar mot är att media blåser upp en shit storm så att ingen vågar köpa.

Skulle vara intressant att höra hur du själv tänker. Måste du sälja och varför? Om du inte får det pris som du vill ha hyr du då ut, bor kvar eller säljer (med förlust?)? För oavsett hur du tänker så tänker nog många säljare som dig så vore intressant att höra. Får man fråga vilken gata det rör sig om förresten? Det är ju skillnad om det är Gävlegatan eller om det är södra delen av Norrtullsgatan.

Hittar inget.

Räntan påverkar inte om amortering är ett sparande eller inte.

Definition på sparande från Wikipedia:

"Sparande är i vardagligt tal att lägga undan pengar för framtida bruk. Besparingarna kan samlas som kontanter, bankkonto, obligationer eller aktier. Man kan snåla med utgifter, men även spara överbliven inkomst."

Amortering av ett lån innebär sparat något i ovanstående bemärkelse, dels kanske du inte får lån när det behövs alternativt har säkerheten tappat värde när du ska sälja för att frigöra "sparandet".

Det finns inte en chans att regeringen inför något amorteringskrav så här tätt inpå valet.

Går förslaget igenom (jag har förutsatt att det vid ett ja hos FI kommer upp direkt på Regeringens bord, d.v.s. på torsdag - Riksdagen har inget med det här att göra) så kommer de smarta i din målgrupp inse att marknaden inte kan gå uppåt på många år för Regeringen har ju därmed gett FI ett skarpt vapen att stoppa kreditbubblan. Skulle den växa ytterligare så ökar FI bara amorteringarna. Steg för steg, procent för procent. Erik Thedéen ställer sig på vakt med sitt amorteringsvapen och skjuter skarpt på varje rörelse uppåt. Saker som inte kan gå upp, kan bara gå ner eller stå stilla. En uppblåst kreditbubbla kan inte behålla sin volym konstant. Den är helt enkelt inte stabil om den är stilla. Alltså blir de 4000 kronorna i skillnaden i amortering totalt ointressanta .De mindre smarta tänker nog att 10' är mindre än 14' och mindre låter bra.

Så då måste man göra en analys av hur många i din målgrupp som är smarta och hur många som är korkade. Den analysen får du göra själv.

Edit: Språkliga korrigeringar

Du kan inte sälja ett förhandsavtal. Dom är med fram tills det att dom tecknar upplåtelseavtal, vilket brukar vara ca 10% av slutpriset. Idag finns det nog väldigt få spekulanter på nybyggnation skall väl nämnas, risken är för hög.

Det är skatteverket vi pratar om. Självfallet gäller detta retroaktivt.