Strategi för att vinna en budgivning

Alltid lika aktuell tråd. Här är mina tips från ett par köp av lägenheter i Stockholms- samt andra storstadsområden.

1a. Våga lägga skambud! Detta funkar inte lika bra i Sthlm där priserna alltid går upp ändå, men är ett hett tips i mindre städer. På frågan hur mycket/lite man ska våga lägga skambudet på så råder jag- så lågt att du nästan kissar på dig när du framför det. Men se till att inte skämmas för ditt bud- håll masken och ha is i magen! Blir mäklaren häpen eller ifrågasätter ditt bud så räkna upp alla faktorer du noggrant noterat till varför du inte anser att lägenheten/villan är värd mer: ex.vis gammalt kök, plastmattor i alla rum, daterat badrum, risig trädgård, balkong i norrläge" och det kommer kosta mig minst 300 000 att åtgärda detta, jag har nämligen pratat med en byggfirma som gett mig uppskattningar på detta".

1b. Tillsammans med ett skambud ska du verka ytterst tveksam och förmedla för mäklaren att du samtidigt tittar på andra objekt. Dvs du måste inte köpa denna lägenhet utan kan tänka dig att leta vidare då du inte har någon brådska alls. Detta gör att mäklaren förmedlar för säljaren att de borde nappa på ditt bud, även om det är ett riktigt skambud. Dessa två tips funkar bäst i kombination med att du lärt känna mäklaren och säljaren ganska väl. Jag brukar vara överdrivet trevlig och pratsam på visningarna, vara frågvis och låtsas bry mig om säljarna, som att "jaha, tycker de det är tråkigt att sälja sin fina villa nu?" osv för att få reda på om de köpt nytt och "sitter i båten" och behöver sälja fort. Mäklarna är oerhört villiga att ge bort information om säljarna bara man är trevlig och låtsas som att man inte alls är slug. Om du är kille och har svårt för kallprat- ta med dig en tjejkompis som gör detta åt dig. Som trevlig och pratsam spekulant så kan du lura till dig mycket info utan att egentligen släppa nån info om din egen situation (att du verkligen vill ha lägenheten och är superdesperat). När du lagt skambudet- låt mäklaren också tro att ni är på flera visningar samtidigt och har lagt bud på annan lägenhet "i bättre område, med bättre planlösning, nyrenoverad" osv och att det här kommer vara ert enda bud. Funkar bra i kombination med att ni säger att ni kan skriva kontrakt omgående och att ni har lånelöftet klart.

2. Köp i "fel" tid. Köp fritidshus på hösten/vintern och lägenhet i juli eller kring julledigheten när alla är på semester.

3. I Stockholm har jag alltid budat smått (gått upp 10' per gång) och tröttat ut alla. Dessutom har jag alltid haft ett udda maxtak, som 1,720 eller liknande. De flesta har sina tak på jämna 100'-tal, eller + 10' innan de ger sig.

4. Ta det sakta. De flesta mäklare i Sthlm försöker hetsa budgivningen och få dig att snabbt lägga högre bud utan att tänka. Säg därför att du vill ha betänketid till nästa dag, även om du redan vet ditt maxtak. Drar budgivningen ut en vecka eller mer så finns det budgivare som budar på andra objekt samtidigt och inte vågar missa den chansen, så de hoppar av budgivningen på ditt objekt. Eller så hinner det komma ut nya objekt de är mer intresserade av så de hoppar av pga den anledningen. (De flesta objekt läggs ut så sent som möjligt på fredagar så att folk upptäcker dessa nya objekt på lördag morgon då de är lediga och kollar av marknaden + vad som visas den helgen. Så försök dra ut på budgivningen över en helg). Om någon idiotmäklare försöker hetsa dig till bud- våga säga till. Hände mig en gång där jag blev så arg att jag sa till mäklaren att "jag drar tillbaka alla mina bud om du fortsätter hetsa mig att lägga bud på detta sätt. Jag är inte intresserad av en upptrissad affär så köper hellre av någon annan än dig om du fortsätter så här." Killen bad faktiskt om ursäkt och var mycket vänlig och tillmötesgående efter det.

5. Ett generöst bud innan visning funkar ofta bra. Säg då att budet gäller bara till xx (1 dygn eller fram till dagen innan visning). Givetvis måste du ha bett att få se den innan visning också, så du inte budar i luften. Var nyligen på en visning där en idiot stod utanför ett renoveringsobjekt (men mycket tilltalande objekt utifrån de få bilder som låg ute på nätet och mycket lågt pris) en timma innan visningen startade och skröt för alla som anlände tidigt att han erbjudit mäklaren utgångspris osett. Idioten fick bita sig rejält i tungan när visningen påbörjades och det visade sig att huset var ett riktigt ruckel och skulle kosta miljonbelopp att bara få beboeligt. Det är fortfarande osålt och inga bud har lagts.

6. Gå inte med på fåniga trick från mäklaren som att "ni får köpa för det priset om ni avsäger er att göra en besiktning". Detta gäller främst hus. Men det är sällan värt det- ni kan hitta vilken skit som helst med en besiktning. Om ni nu lagt lite mer än ni tänkt på ert drömhus och sen gör en besiktning och ser att x,y och z behöver åtgärdas så kan ni pruta ner priset pga det. Få mäklare/säljare motsätter sig något sådant, då felen/bristerna därmed är kända. Alltså vill inte budgivare 2 eller 3 heller betala vad de lagt i bud innan ni vann, så därför kommer de också pruta på sina bud.

Kan slutligen berätta om ytterligare ett budgivningssystem jag hört, förutom det holländska som nämns i tråden. Det var ytterst skumt och jag drog mig ur bara pga det. Det var en mäklare som hade ett vackert sekelskifteshus till salu med stor och parkliknande tomt. Utgångspris 2,3 mille. Mäklaren tog emot hemliga bud, men vägrade delge dessa till övriga budgivare. Och han accepterade inga bud under utgångspriset. När kuverten öppnades skulle de tre högsta buden väljas us och dessa tre budgivare skulle samlas runt ett bord och buda mot varandra tills en stod med högsta bud. Jag ifrågasatte detta system och tyckte det var märkligt, men mäklaren sa att han jobbat så i 15 år. (Det var en liten privat skitfirma på landet). Jag övervägde att ringa säljaren och säga att jag lägger utgångspris om han kopplar bort mäklaren och säljer privat till mig. Men jag tyckte huset låg lite långt bort så jag struntade i det. Ett år senare var huset fortfarande inte sålt.

Bra tips men inte så lätt att följa då det knappt finns några annonser under hösten/vinter, typ bara något enstaka bottenskrap.

Problemet med den taktiken är ju att den bara funkar på osmarta säljare med orutinerade mäklare. Iaf om vi snackar lägenheter i Sthlm. Hus kanske ibland drar ut på tiden men lägenheter går ju som smör i den här stan och den lägenhet som det inte gjorts avslut på under veckan efter visning är det ju oftast något fel på.

Som säljare i Sthlm är det ju en dödssynd att låta köparen dra ut på tiden över nästa helg när en ny omgång lägenheter kommer ut på visning. Det går ju bara en dumskalle med på.

Hade en köpare segat som du beskriver så hade jag sålt till det högsta budet som låg på fredag morgon. Förlusten av den marginella ökning en segputte som det kan tänkas komma med är värt att få en signatur på ett kontrakt innan nästa helg.

Orutinerade eller inte, ingen av strategierna fungerar på en marknad med hög omsättning. Finns det många köpare och många säljare, så är "psykologiska strategier" meningslösa.

Nu är det ett tag sen, men första gången jag bjöd på en lägenhet och vann den också.
Är väldigt nöjd med priset och läget ännu idag. Och många säger till mig att det var sjukt bra pris för läget och skicket lägenheten är i.

Det var ganska många som var med i budgivningen, men jag sa till min tjej. Skriv direkt motbud när någon bjuder över, lägg 10k över hela tiden till vår maxgräns.
Till slut började folk att ta längre och längre tid på sig att svara och till slut kunde det ta en dag innan en person vågade betta och dom la 5k över, och då förstod jag att dom var nära att kliva av..
När allt nästan var klart med budgivningen och ingen hade lagt bud på väldigt länge kommer det helt plötsligt in en tjej från stockholm som inte ens hade tittat på lägenheten och överbjuder oss, rakt i ansiktet.. SÅ ARG.. Men vi hade ju fortfarande inte kommit till våran maxgräns så vi fortsatte men det kändes tungt!! Och vi sa till mäklaren att _vi_har_pengar_kontant_ låt oss få lägenheten så är ju allt fixat..
Och vi förlorar budgivningen kvinnan från stockholm vägrar att ge sig och vi hade överskridit våran budget.. FAN!!
Men det var så jävla mycket problem med den här tjejen från stockholm och de före detta ägarna och mäklaren tyckte det var lite konstigt, hon hade inte pratat något med sin bank och det blev något problem.. Så mäklaren och förra ägarna sa att vi kunde få lägenheten.
Men då sa jag till min tjej att säg att vi ska ha priset som vi bjöd innan denna stockholmare kom in och säg igen att vi har kontanter redo.. Det tog några dagar men sen sa dom - OKEJ vi går väl med på det..
Så vi fick lägenheten med lite tur och kanske tack vare att vi sa några gånger att vi hade kontanter i handen.

___
Annars nu, så kollar jag även på en sommarstuga och budgivningen ska starta imorgon! Ska bli intressant!

Strategi för att vinna?

Varför inte helt strunta i budgivningar och boka en ny lgh till ett fast pris istället.

Budgivningar är bara bra när man ska sälja.

I övrigt rekommenderar jag försiktiga höjningar och aldrig betala mer än vad man tänkt sig. Det finns alltid andra objekt som kommer att dyka upp om det skiter sig med ett.

Var kritiskt mot skicket och tänk på vad en renovering skulle kosta. Det är riktiga pengar det rör sig om.

Att aldrig betala mer än man tänkt sig är nog generellt det bästa råd man kan ge. Jag har varit i budgivning ganska många gånger och det är lätt att det brakar iväg. Med priserna som råder i Stockholm känns det ganska snabbt som monopolpengar när det rör sig om ett antal årslöner. Jag har varit med i flera budgivningar där folk höjer med rejält stora summor och då börjar man snacka märkbara ökningar i boendekostnad/månad för varje bud. Det är ju helt sant att andra objekt dyker upp, om det inte är något verkligt unikt man bjuder på. Att gå bortom sitt max är sällan en bra affär på något vis.

Jag har just både köpt och sålt hus. Huset jag köpte var såpass fint att det rimligen inte bara skulle vara jag som vara intresserad. Ja skred till verket och ringde mäklaren och sa att jag är beredd att ge acceptpriset rakt upp och ner innan visning. Han ringde säljaren som sa vad hon ville ha för att våga hoppa över budgivningen, jag accepterade priset och saken var klar.

Huset jag sålde gick på samma sätt. OK man förlorar (men det får man aldrig veta, dessbättre) kanske ett högre bud. Å andra sidan slipper man visningar där äckligt folk stövlar runt i ens hem, en massa långsamt passerande globilar och folk som olovandes smyger runt..

Mitt råd är alltså att agera snabbt och bestämt. Om det är något man VERKLIGEN vill ha!

Jo men sedan beror det på vad som säljs oxå. I Sthlm skulle jag inte sälja utan budgivning.... Ska man köpa kan man ju därför försöka uppmuntra säljaren att sälja snabbt utan budgivning, om det är möjligt.

På en mer trög marknad kanske man får nöja sig med acceptpriset.

Hur budar man på ett hus om man är ensam spekulant? Man vill ju inte göra säljaren förbannad eller att han tröttnar och avbryter försäljningen. Men samtidig så vill man ju lista ut säljarens lägsta pris.

Det är nog få säljare som avbryter försäljningen och behåller huset. Istället tackar man nej till lagt bud och säger den summa man vill sälja till så får du ta ställning till det priset istället.

Är i ett läge där ett hus med utgångsbud på 1.4 miljoner inte fått några bud förrän dag 2, och då har någon lagt ett skambud på 1.2 miljoner. Nu undrar jag om jag bör höja till 1.3 miljoner direkt eller köra mer inkrementellt i 25.000-intervaller eller liknande? Vad är smartast?

Tack för snabbt svar!