Strategi för att vinna en budgivning

Vi har ett mystiskt auktionsförfarande med öppen budgivning när man köper hus i Sverige. Van av det amerikanska systemet med var sitt stängt kuvert tycker jag det här är vansinne. Det är inte marknadspriser vi får, det är auktionsspiraler upp i himlen - folk hetsar upp varandra till oresonliga nivåer.

Man ser två typer av bud, de som höjer med lite pengar i hopp om att andra skall trötta ut sig, och de som höjer med mycket pengar i hopp om att de andra skall ge upp.

Strategi 1 - Höj med små summor - typ 10000 hela tiden. Antagligen det bästa när det är många kvar. Som marknaden ser ut nu finns det alltid någon idiotjävel som tycker att han har råd att låna mer pengar än du, eller någon som inte budgeterat för den där dräneringen som behöver göras (den syns ju inte - men guuu vilket charmigt kök, vi höjer med dräneringskostnaden). Problemet om man försöker trötta ut folk med småbud är väl att varje bud blir "äh 10000 är inte så mycket pengar" och plötsligt är det 20 st 10000-bud. Folk har absolut inte vett att sätta en maxgräns och hoppa av när denna nås om det är i inkrement av 10000. Det har erfarenheten visat mig.

Strategi 2 - Höj med över 100000 i hopp om att knäcka motståndarna. Visst kanske det skrämmer bort folk, men dels har vi lånebenägenheten igen, och dels kommer någon som tillämpar strategi 1 och lägger på 10000 till.

Hittils har jag kommit närmast att vinna när jag har förhalat att lägga bud så länge det är många spekulanter, men kommit in och klippt till med 100000 när de visar tecken på att ge upp. Det har gjort att jag kommit närmast och inte själv bidragit till att stressa upp priset i början. Tyvärr brukar detta alltid provocera fram någon annan som gör lika dant.

Ibland brukar även den skurkaktiga mäklaren vägra ta småbud i början. Det är direkt oetiskt. Fastighetsmäklare är generellt sett avskum och sämre människor än oss andra - det har erfarenheten också visat mig

Jag behöver råd från någon som är bra på spelteori hur man gör för att faktiskt vinna en budgivning. Hur riggar man en optimal outcome?

Sen behöver jag råd från någon som förstår sig på det här psykologiskt. Hur kan jag skrämma bort de andra från auktionen?

Tacksam för råd! På tisdag börjar det igen.

Jag hade inte direkt någon taktik när jag köpte hus. Kom in väldigt sent i budgivningen, då hade tre andra hållt på länge och bjudit över varandra. En hade just hoppat av, och det var två kvar. Jag höjde med 10000kr, då hoppade en av till av på en gång. Den siste hoppade av efter några timmar. Man får väll kalla det nybörjartur...

Jo, det är ju precis marknadspriser man får.

OK jag köper det.

Men oavsett detta så behöver jag fortfarande en vinnande spelteoretisk-psykologisk strategi för att se till att jag sätter det slutgiltiga marknadspriset.

Har bara erfarenhet av Stockholm och bostadsrätter men där är det helt sjukt. Ha rmånga kompisar som gett sig in i budgivningar där utgångspriserna varit rena lockpriser (löljligt lågt kvm-pris) där sedan priset skenat iväg en sisådär 500tkr i ett nafs.

Nu senast så köpte kompisen en för fast pris, en bra deal.

Efter att ha hoppat av en mängd budgivningar efter ~30% ökning i små steg bytte vi taktik tidigare i år. Vi utropspriset för objektet var 2.3M och tidigare har mindre objekt i samma område med sämre skick och läge gått för omkring 2.8 - 3M. Vi ringde mäklaren på tisdagsmorgonen dagen efter omvisningen och lade 2.8M. En höjning med 500kkr. Ingen svarade upp mot det och vi fick efter viss tvekan hos säljaren köpa. De hade förväntat sig ett par hundra tusen till...

Hatar bostadsmaknaden här i stockholm...

Första höjningen bör vara halvhög, för att visa folk att du menar allvar. Höjer man för lite kan man dra med sig folk i budgivning. Höjer man för mycket kan man få köpa till överpris.

Jag gjorde så att när jag kände att det tog lite längre tid att få besked från den sista budgivaren (på hans sista bud) var att lägga mitt bud så han var tvungen att ta steget över nästa 100.000 så att säga.

Så istället för att lägga mitt bud och lämna utrymme för att han kunde få sista under 1.1 miljon så la jag mig så han var tvungen att kliva över 1.1 miljon.
Jag har fått för mig att det låter värre att gå till banken med ett bud över 1.1 om man inte har ett lånelöfte. Dessutom så känns det ju alltid värre att behöva kliva över den gränsen.

Ok - nu har jag gjort min hemläxa.

Ett husköp i Sverige är vad man i spelteorin refererar till som en "Private Value English Auction".


Precis vad jag misstänkte. De där "300 laxar dödar budgivningen" gör helt fel. Det finns alltid någon som värderar objektet lite lite högre och sedan höjer med 10000.

Här skall småfjuttas. Men jag kommer att förlora ändå för det var 120 personer på visningen och deras "valuation" är en funktion av hur höggravida de var. Mycket höggravida. Varenda jävla familj. Enligt besiktningsprotokollet var det omfattande fuktproblem i källaren. Jag har en känsla av att 119 pers sket i besiktningsprotokollet.

Fan också.

Jag har haft strategin ett par gånger att vänta tills det bara återstår en person i budgivningen. Huruvida den är smart eller inte vet jag inte men det är skönt att slippa ha mäklaren i telefonluren en hel dag. Han behöver bara ringa en gång om det dragit iväg för mycket och kanske ett par/tre gånger om priset fortfarande är lämpligt.
Dessutom får man gratis marknadsinformation om vad objektet har gått för.

Dock kan det inte användas för många gånger eftersom mäklarna tenderar att titta lite snett på en efter några sådana varianter.

Jag har varit med om mäklare som vägrat låta mig vara med i budgivningen när jag har försökt detta. Självklart är det den bästa strategin, höja med 0 istället för 10000 tills folk har tröttnat.

Det är ju helsjukt med den typ av budgivning vi har i Sverige, man kan ju undra hur mycket fakebud lagda av mäklarna driver upp priserna på husen? Det är ju mer en regel än ett undantag att så sker iom att ingen kontroll kan göras av lagda bud.