Bostadsbubbla i Sverige?

Jag har inte varnat för inflation, snarare tvärtom, vi har ingen inflation att tala om.

Obs-barnet har varit inne och vevat igen, så vill lägga in repetition för dem som vill läsa den här tråden utan att råka bli dummare. Det generella fenomenet i andra länder har varit att bostadsbubblor har kraschat, och det har dragit ner ekonomin. Det har rent av varit modern tids kanske största generella ekonomiska problem; statliga injektioner hamnar i bostadsmarknaden, och hela ekonomin bromsar sedan när bostadsmarknaden gör det. Obs-barnet bryr sig inte om mer än korrelationen, utan försöker bara se något som inte får honom att gråta. Han letar således glatt upp information om att länder vars bostadsmarknad kraschat går dåligt, och låtsas att marknaderna måste ha kraschat för att landets ekonomi är trög.

Alla som inte styrs av gråt och istället har studerat saken vet att det är tvärt om. Det är självklart inte ett bevis för att även Sveriges bostadsmarknad kommer att krascha och dra med sig ekonomin, men det är den enda empiriska modellen vi har. Så det beror ju på om man vill utgå från empiriska modeller eller från obs-barnets tårar, det är såklart upp till var och en.

Du sa för cirka ett år sen att marknaden inte skulle klara av priser som gick sideways eftersom den då skulle flippa ur och krascha. Nu har du ju själv konstaterat att vi inte haft en raketfart uppåt senaste året, men hur blev det med kraschen du förutspådde? Den skulle ju komma redan tidig höst 2017 om inte priserna skulle fortsätta rusa.. tyvärr ser jag heller inga grannar eller vänner som paniksäljer, de verkar mest upptagna med jobb, familj och andra världsliga ting. Hur tänker ni er att processen ska se ut, vad ska trigga prisfallet i detta läge? Tror ni verkligen att spekulationsköparna utgör så stor del att marknaden skulle dö om de drog sig tillbaka?

Annan notering: Genomgående fenomen sen denna tråd startats verkar vara att bubbelbabblarna med jämna mellanrum hävdar att nu kommer kraschen pga random anekdot, sen glöms det bort och nästa månad kommer nästa nu har marknaden tokdött, mäklarna sliter sitt hår, den och den lägenheten har inte sålts och så tuffar ändå HOX-index på som vanligt med små fluktuationer. Rinse and repeat sen 2010...

Varför glömmer ni hela tiden att räkna in allt annat som behövs för att bo och leva?

Mat ca 4-5000 per vuxen, famlijen har säkert ett eller två barn som också ska ha mat. Kläder till alla. Skithuspapper. Sophämtning. Vatten/avlopp. Bil med bensin och service/rep, kanske två bilar. Eller nån slags månadskort för kollektivtrafik. Och mycket annat. Det blir verkligen inga 12250 kr kvar för denna familj, inte ens om lånet varit mindre.

Alla lån innebär att man hyr pengar av banken. Frågan är bara när man lämnar tillbaka varan. Det låter som att du vill förbjuda lån helt och hållet. Kreditförlusterna är som sagt små, annars skulle banken såklart vara mer intresserad av att få tillbaka pengarna snabbt (men varför skulle banken då låna ut pengarna i första skedet öht?). Jag har lite svårt att förstå varför lånevillkoren principiellt inte kan vara en sak mellan två parter istället för att någon vid sidlinjen ska sitta och tjura och bestämma villkoren. Om banken anser att deras portfölj innehåller för många högrisklån kommer de börja ta betalt för det också, och då kommer det blir dyrare att belåna 85% av säkerheten och mer attraktivt att amortera.

Sen har väl Alpha frågat femtioelva gånger varför ni anser det vara så viktigt att man dör med en massa miljoner inlåsta i en bostad, om man lägger sig på en rimlig belåningsgrad och har en ok månadskostnad ser jag inte varför man ska tvingas tokamortera och leva som en kyrkråtta för att kunna lämna efter sig 7 istället för 5 miljoner i arv. Men ni lär väl återigen undvika denna fråga eller komma med nån floskel i stil med att det "känns fel" man kan ha ett lån man inte amorterar på.

Snittanvändaren i den här tråden, alltså ffs...
Du har rimligen klarat av att delta i diskussioner i grundskolan, annars skulle du få gå om. Varför tycker du att det plötsligt är okej att vara så sjukt jävla kognitivt nonchalant när du som vuxen hamnar i en publik diskussion med andra vuxna?

FWIW kan vi ändå dra en repetition över vad jag har gissat (då det begav sig för att tysta de dumhuvuden som tror att det viktigaste i analyser är att gissa konkreta saker):
1) Jag har mycket riktigt gissat att marknaden inte klarar av att gå sideways.
(ni som inte är intresserade av tillrättavisande av denna nonsenstråd kan sluta läsa här)

2) Det förtydligades senare med några procentsatser hit och dit. Jag tror jag satte det till 60%-ish att marknaden inte klarar att gå sideways, men jag tänker inte leta.

3) För ett år sedan, det du refererar till, hade marknaden en svacka. För att återigen stilla törsten åt dumhuvuden konkretiserade jag då gissningen via:
a) Ett antal månader varvid punkt 1) blev aktivt. Om jag inte minns fel blev det att om priserna var röda eller 0 till Oktober.
b) Även någon procentsats för att det följs av en krasch. Som sagt kan det varit 60%, men jag tänker inte leta.

Vi ser här att jag fick fel med punkt 3a), eftersom marknaden inte stagnerade. Buuhuuu.

Problem:
- Punkt 3a) var ett nödvändigt villkor för punkt 3b), snarare än någon slags intressant gissning.
- Den observante skulle ha hittat något intressant med gissningen. Nu är jag fullt medveten om att ni varken är observanta eller kunniga inom något alls, allra minst statistik, men det är hursomhelst så att sannolikheten för att 3b) inträffar alltid var lägre än 50%. Det vill säga 3a) * 3b) < 0.5.

Vad betyder det? Jo, det betyder att det stod (och står, för den som vill leta) i klartext att jag inte trodde att 3b) skulle inträffa.

Varför kommer jag ihåg det här? För att det är så sinnessjukt jävla självklart att en användare som ovan kommer tolka det tvärt om - trots triviala siffror - så jag kunde inte släppa den tanken när jag skrev det.

Enligt den empiri vi har kommer du inte se det när marknaden krashar heller. Detta är inte aktier, det är en helt annan typ av marknad med helt enorm friktion. Baserat på andra bostadsmarknader pratar vi snarare stillastående lång tid - det kan ta år - med visserligen nominellt back men inga stora svängar reelt, innan marknaden kraschar. Jag känner inte till något exempel när "grannar och vänner paniksäljer".

Ingen hindrar dig från att göra en sådan kalkyl. Men ni kommer ju aldrig till skott. Jezuz vad mycket ord ni kan producera utan innehåll.

OKEJ. Vi gör ett försök då. 2 lärarlöner köper en 3 -millevilla och räntan är 3% (dubbla mot idag). Mat är inte så dyrt för en familj (för barn blir det nästan gratis) men lunch tillkommer ibland.

Jag börjar i någon ände så bygger vi alla på. Vi är överens om grundvillkoren då, 2 lärare, 2 barn, villa, bygg på med kostnader så ser vi vart det landar.

Lön 1: 24.214 kr/mån
Lön 2: 24.214 kr/mån
Barnbidrag: 2100 kr/mån
Förskolekostnad: -1200 kr/mån
Räntekostnader: -5250 kr/mån
Amortering: -5000 kr/mån
Mat 2 vuxna: -8000 kr/mån
Mat 2 barn: -2000 kr/mån
Skithuspapper: -100 kr/mån
Sophämtning: -120 kr/mån
Bil: -3500 kr/mån
Kollektivtrafik: -1200 kr/mån
Kläder: -1000 kr/mån
Vatten/avlopp: -300 kr/mån
EL/värme: -3000 kr/mån
Fastighetsavgift: -600 kr/mån
--------------------------------
Kvar till övrigt: 19.258 kr/mån


Känn er fria lägg till eller revidera men motivera och försök hålla en seriös nivå.

Nej visst, man kan hyra av banken då. Men vad är då poängen med att säga att det är så "bra att äga sitt boende"? Är det ingen som tycker det är kul att vara skuldfri och faktiskt ha tillgångar?

Saken är väl den att om det krävdes återbetalning skulle lånebeloppen aldrig kunnat bli så höga.

Lån är ett omvänt sparande och naturligtvis inget jag är emot. Om det inte fanns krediter skulle ekonomin tvärdö. Men allt har gränser, och de gränserna har nog passerats. Jag ser inte hur det kan vara hållbart det här.

Att äga innebär att man kan göra mer praktiskt med sitt boende, sen äger man på gott och ont risken gällande värdet på bostaden. I områden där de boende äger sina bostäder upplever de flesta att man är mer mån om att hålla en bra trivsel och boendemiljö. Därmed minskar även kostnaderna för underhåll som oavsett boendeform kommer att landa på de boende. Om man har lån eller inte ändrar inget av argumenten ovan.

Personligen försöker jag optimera mina ekonomiska beslut utan att lägga känslomässiga värderingar i dem. Jag ser inget egenvärde i att vara skuldfri, därför äger jag hellre en bostad med lån än att sätta mig i en mindre trevlig hyresrätt till en högre månadskostnad. Men om ens livsmål är att ständigt vara skuldfri och aldrig ta någon risk är naturligtvis hyresrätt ett bra alternativ. Med samma logik kan man argumentera för att inte plugga på högskola och dra på sig studielån, bättre då att gå en praktisk linje på gymnasiet så man kan börja tjäna pengar tidigt i livet.

När du säger det kommer jag ihåg det, du hade satt några procentsatser på dina olika scenarion. Men med beskrivningen du ger har jag svårt att se vilken utveckling vi skulle behöva se för att du skulle säga "ok jag ger mig, marknaden kunde faktisk gå sideways utan att krascha". Vi pratar alltså upp emot fem års specifika prisrörelser (först sideways några år, sen upp) utan någon grav politisk intervention för att din tes skulle kunna motbevisas?

5 år är väl antagligen att ta i, jag har för mig att det snarare brukar handla om 1-2.

Men du kan få några nedslag på meningen "ok jag ger mig, marknaden kunde faktisk gå sideways utan att krascha". Jag kan säga så om:
1) Marknaden hamnar -3% eller mer över 12 månader, och sedan går upp i real ATH utan att krascha först.
2) Marknaden går 0 (eller negativt såklart) 24 månader, och sedan går upp 3% över real ATH utan att krascha först.

Vi behöver dock egentligen inte avgränsa från "grav politisk intervension", det kan vara en del av gissningen.

Ok. Det brukar annars vara en enkel utväg att säga att man skulle haft rätt om bara inte politikerna hade lagt sig i.