Bostadsbubbla i Sverige?

Vi pratar om den svenska "dippen" på bomarknaden 2008. Dvs, vi pratar om den svenska "dippen" på bomarknaden 2008. Den som skedde i sverige 2008.

Titta på följande pris-serie, om du tittar noga ser du var dippen var någonstans.

1649, 1984, 1874, 2003, 2170, 2249, 2321

Hur kan du kalla denna dipp för en "tung mardröm"? Är det den här typen av "tunga mardrömmar" denna frenetiska tråd handlar om?

Exakt.

Jag försöker lära dig något du är oerhört långt ifrån att begripa. Take it or leave it.

Men lär dig dock För I Helvete att läsa vad du besvarar. Det står klart och tydligt att jag kallade krascher en mardröm, inte dippen.

Jag och chalmeristen pratade om svenska bokraschen, som jag kallade liten söt dipp.

Du blandade dig i diskussionen och gjorde dig lustig över liten söt dipp, eftersom något annat du hade i din hjärna inte var så sött.

Jag har aldrig ifrågasatt subprime-krisens natur. Men det var ju inte det jag och chalmeristen pratade om. Det var inte den jag kallade en liten söt dipp.

Man kan ta Alphas lönesiffror och göra en mer exakt bokalkyl idag och för 2006.

Säg att bopriserna ökat från 1.6 miljoner till 2.6 miljoner i göteborg. Så nedan är ett göteborgsexempel. Titta noga på dessa kalkyler. Den som vill räkna ut skatt på lön kan t.ex. använda http://jobbskatteavdrag.se/ och labba lite. Annars rek. skatteverket.

Nedan syns mycket tydligare effekterna av skattesäkningarna och löneökningarna, 2 parametrar som tydligen är förbjudna att använda i all diskussion. För annars borde väl fler reflektera över detta?

Detta är förstås lite förenklat. Den som vill kan grotta i mer exakt siffror.


2006

Lön 1 före skatt: 22 200 kr
Lön 2 före skatt: 22 200 kr


Kalkyl för bostad 1.650.000 miljoner, 3%

Lön 1 efter skatt: +15.568 kr
Lön 2 efter skatt: +15.568 kr
Räntor: -4125 kr
Räntesub: +1238 kr
Fastighetsskatt: -1650 kr (1.2% på 1.6 miljoner för enkelhetens skull)
------------------------------------------
Kvar till övrigt: 26.599 kr


2015

Lön 1 före skatt: 28 600 kr
Lön 2 före skatt: 28 600 kr


Kalkyl för bostad 2.650.000 miljoner, 2%

Lön 1 efter skatt: +21.869
Lön 2 efter skatt: +21.869
Räntor: -4420 kr
Räntesub: +1326 kr
Fastighetsskatt: -640 kr
------------------------------------------
Kvar till övrigt: 40.004 kr


Ovan ger inte direkt någon tydligt bild av en kommande krasch. Jag är hemskt ledsen, men jag ser ingen sådan.

Att experter, nobelpristagare, kungar, cornucopia, astronauter, m.m., där ute i 30 års tid - och i synnerhet de sista 10 åren - sagt att vi har en bokrasch när som helst, får stå för dem. Jag ser ingen sådan.

Inte ett skit kommer hända innan Riksbanken börjar justera räntan. Skulle tippa på att vi kanske kan få se en första höjning i slutet av 2017 eller början av 2018. Normaliseringen av räntan kommer naturligtvis ske gradvis.

Fundamentalt finns det såklart ett stöd, då nyproduktionen inte är frikopplad från utbud och efterfrågan. Räkna med att en marknadskorrektion kan ske dock.

Ursäkta en nytillkommen tittare, men trollar du eller? Vilket slags boende får en familj i gbg för 2.6 milj? Jämförelsevis kostade en trea i Aspudden (förort till sthlm) 5.5 milj sist jag var ute på marknaden, och priserna har gått upp sedan dess. Har inte fått intrycket att Göteborg skulle vara så extremt mycket billigare.

Du ser själv. Det enda du kan komma med är personangrepp.

Nu redovisade jag data men det är du knäpptyst om.

Sedan pekade jag på ett svårartat tankefel om att bostadspriserna skulle följa KPI när vi har reallöneökningar.
Eftersom bostadsproduktion är en lokal verksamhet har vi ingen nämnvärd glädje av prissänkningar till följd av globalisering eller till följd av produktion i low cost länder.

Hur skulle då byggnadskostnad kunna följa KPI????

Men den här typen av relevanta frågor får man aldrig svar på. Och inte verkar bubbelpratarna ha ägnat de en sekunds tanke.
Men när highbanker konfronteras med sådant så är han väldigt snabb med att idiotförklara andra och mena att det är de som inte tänker. Trots att han själv är helt ställd.

Beror ju på hur man definierar efterfrågan, om det blir dyrare med ägt boende (räntorna går upp, avskaffat ränteavdrag, höjt tak för fastighetsavgiften) men folk bara kan/vill lägga samma % av sin inkomst på boende så pressas ju priserna neråt. Det enda som kan hålla priserna ens stillastående i ett sådant scenario är att folk blir villiga att lägga en större andel av sin inkomst på boendet, alltså att efterfrågan ökar.
Risken finns att det blir en total skitstorm när räntan höjs - ökar kostnader för ränteavdragen (redan nu uppe i 32 miljarder) kommer de behöva sänkas/avskaffas, företag som normalt sett borde gått i KK men klarat sig pga. det låga ränteläget kommer tvingas kasta in handduken vilket gör fler arbetslösa etc. Om man tror att dagens räntor är "the new normal™" & att bankernas upplåningskostnader styrs av Riksbanken är det bara att köpa på, annars bör man ta sig en funderare.

För BR beror priset delvis på föreningens lån, och därmed månadsavgiften.

Du behöver titta på hur summan av månadsavgift + ränta på hela köpeskillingen förhåller sig till varandra. Folk tittar på hur mycket dom åker på att betala per månad.
Sedan beror det naturligtvis också på hur den gamla fastigheten är underhållen och lägenheten moderniserad. Där kan folk väga in egna renoveringskostnader.

Sedan är det inte givet att folk föredrar en nyproducerad bostad framför en gammal renoverad.

Det där kan vara lite lättare att mäta bland villor där man kan titta i ett äldre område där det finns någon yngre villa. Det är inte så tydligt att betalviljan är större för den nyare. Givet att det man jämför med är av jämförbar standard.

Tittade på hemnet och den billigaste 3:an i gbg är utannonserad för 950 KSEK.
Det är ganska många 3r och 4r utannonserad upp till 2.6 MSEK.

Det är ganska mycket billigare i GBG, men betydligt dyrare än riket, eller för den delen kranskommunerna.

Lite exempel på genomsnittspriser per m2

Och lite nerbrutet för ett par områden i GBG kommun...