Bostadsbubbla i Sverige?

Som highbanker påpekade menade jag med prisnivån prisnivån på just bostäder, inte på morötter eller platt-tvs.

Angående det fetstilta: Det verkar som du blandar ihop kausualitet med korrelation. Bara för att priser på nybyggt och lönekostnader stiger samtidigt betyder det inte att stigande lönekostnader är orsaken till stigande priser. Min argumentation gick ut på att lönerna kan öka eftersom stigande priser gör att det finns större utrymme för högre löner. Med andra ord ökad produktion är kostnadsdrivande.

Att du kan hitta enstaka år i någon statistik där kostnader minskar samtidigt som produktionen ökar betyder inte att du har motbevisat påståendet. När det gäller ekonomi är det alltid mycket svårt att hitta tydliga samband, det kan finnas många problem med hur statistiken är framtagen och betydande fördröjningar, samtidigt som en oändlig mängd andra faktorer kan spela in.

Sedan är ditt sätt att argumentera svårt att bemöta. Det verkar som om du vill att man ska bevisa varje litet påstående, typ som i ett matematiskt bevis. Men det vi diskuterar här kan aldrig strikt bevisas eller motbevisas, man kan bara komma med mer eller mindre underbyggda och troliga resonemang.

Summa sumarum: Min huvudpoäng var att det faktum att du inte kan hitta spår av ökade marginaler i byggbolagens bokföring inte betyder att du motbevisat påståendet om att priser på nybyggda bostäder följer den allmänna prisnivån, och inte beror produktionskostnaden.

Kanske ett tankeexperiment kan hjälpa till: Tänk dig att bygger två identiska hus. Det ena byggs av en vanlig hantverkare. Det andra byggs av en saudisk shejk som har en timlön på 10kkr (men som också är duktig hantverkare). När du sedan ska sälja dessa, kommer priset att vara olika? Nej! Priset sätts helt och hållet på marknaden, av tillgång och efterfrågan, och eftersom husen är identiska är prisen desamma. Byggnadskostnaden saknar totalt relevans för marknadspriset. Detta får man lära sig på första lektionen i ekonomi.

En stridsvagnsförare brukar titta genom ett litet hål, ibland kallad för triplex. Ett sådant fönster ger dig ingen överblick, du kan endast se framåt och har ofta väldigt svårt att föreställa dig vad som finns runtomkring. När du dessutom kör i svår terräng, gungar pansarvagnen mycket och i detta fall ser du endast två saker flimra framför dig, lera och himmel. Man misslyckas helt att bedöma landskapet och får intrycket av att omvärlden endast består av lera och himmel. Så när man drar ut en förare ur bandvagnen tar det ett litet tag innan han återgår det det normala. Vår medvetenhet i det vardagliga livet kan ofta få för sig att minska vyerna till just den där triplexen.

Men det är väl en princip du hävdar?
Och inte bara godtycke?

Som jag uppfattade det så hävdade du principen att leverantörer ignorerar konkurrens och höjer priserna (och tjänar mer). Nu låter det som jag uppfattat fel och principen var en annan.
Hur lyder principen då?

Man kan säga att vi har två observationer:
* Bostadspriserna ökar.
* Produktionskostnaderna ökar.
Och dessa ökningar är tämligen likformiga. Och ungefär lika stora.

Och vi saknar följande observation (trots vissa efterforskningar)
* Producenterna tjänar mer.

Vad får vi nu ut ur dessa observationer och avsaknad av observation.

En möjlig hypotes kan vi kalla Alpha-hypotesen:
* Produktionskostnden stiger. Detta leder till stigande pris för nyproduktion. Prisökningarna för nyproduktion drar upp priserna för alternativet befintliga bostäder.

Har vi någon fler hypotes som stämmer med observationer och icke-observationer?

Det är iaf en besvärande omständighet. (Jag har begrundat din hypotes om stigande kostnader, men får tillstå att jag har lite svårt att ta den på allvar). Men du kan väl räkna efter och se hur väl den stämmer.

Den som bara vill sitta och häva ur sig fantasier kan väl starta en tråd i forum för konspirationer och alternativa teorier. Jag gissar att det inte är så hårda krav där.

Fö är detta delforum om Nationalekonomi och något litet krav på fakta och rationalitet får vi väl ändå försöka upprätthålla.

Vi mäter upp en kostnadsökning på 198% sedan 1994. En del av detta lär vara ökade lönekostnader.
Om nu hypotesen att det inte är "riktiga" kostnadsökningar, utan bara att byggare och husfabrikanter ökar priserna för att snika till sig mer. Då behöver en stor del av ökningen att dyka upp som vinster hos byggare och husfabrikanter. Och rimligen bli större och större för varje år.

Problemet är att vi inte ser något sådant avtryck i resultaträkningarna.
Och det är ett stort problem för den hypotesen. Det borde kunna inses av någon som gått ut grundskolan.

??
De två identiska husen bjuds nu ut på marknaden. Det ena prissätts till säg 4 MSEK. Det andra likvärdiga till säg 16 MSEK. Utbudet av befintliga någorlunda likvärdiga bostäder ligger omkring 4 MSEK.

Fick ni möjligen lära er något på ekonomilektionen om ifall andra huset blev svårare att få sålt?

Mja, nu har ni flera stycken klagat över att jag mäter i verkligheten.

Upp bland molnen.

Förklara då för SCB hur dom får så felaktiga mätresultat. Har du något att komma med så reviderar dom siffrorna.

Jag tycker det är lite intressant varför dom ökar som de gör. Men hoppades att någon annan skulle gräva lite mer i det. Verkar dock inte vara så.
(Ni är väl för upptagna med att oja er över att jag tittar på mätdata och inte bland molnen).

Det finns, om jag inte missminner mig helt, tre DRAM-tillverkare i världen. Har vi nu sett stigande priser genom åren? Där dom höjer priserna och blir fetare och fetare.
Startkostnaden för att ta upp konkurrensen och bli en fjärde leverantör ligger på flera miljarder.

Ta nu och titta efter på DRAM-priserna, innan ni svarar. Och fundera över varför det ser ut som det gör. Och hur väl det överensstämmer med de föreställningar ni tar mer eller mindre som självklara.

Och Trillske vaknade till och blev god nr två, i jämmer-kampen.
Vilken jämförelse?

Jag förutsätter att samma principer gäller för olika varor och tjänster.
Du får förklara varför man inte kan förvänta sig att samma principer skall gälla. Och framförallt varför.

Nu har jag redan kommenterat din fråga i inläggen ovan.
Men följande kan läggas till ang citaten:

* Ja, det är marknadsprissättning. Det är fritt fram för byggarna/husfabrikanterna att lägga på marginaler och öka sina vinster. Det kommer dom att göra om det går.
Har vi sett större och större vinster i takt med att bostadspriserna ökat?

*Eller är det som det framgår ur t ex länsstyrelsernas rapport om outnyttjade byggrätter, att man avvaktar stigande bostadspriser, så att dom går runt (med någon hygglig sannolikhet) på att bygga och sälja där.

* Antalet lägenhetsstarter har varierat en del upp och ned under åren. Då är det väl inte så tydligt att det handlar om begränsat produktionskapacitet. Hade antalet lägenhetsstarter varit monotont stigande hade det varit en sak att titta närmare på.

* Sedan är det lite lustigt att du ser ut att invanda mot stigande produktionskostnader för att sedan lägga ett citat om stigande markpriser. Något som just är stigande produktionskostnader.
(Det visar sig fö att markpriserna stiger som byggnadskostnaderna. Samma takt över åren).

Denna hypotes är rent ut sagt löjlig. De flesta ekonomer skulle skratta ut dig om du sade något sådant. Detta är en sann konspirationsteori. Du hävdar på allvar att priset på befintliga bostäder bestäms av kostnaden för att bygga nytt. Inte av tillgång och efterfrågan. Och den ökade skuldsättningen är bara en konsekvens av att det blivit så otroligt dyrt att bygga nytt plötsligt kanske?

Ärligt, glöm allt jag skrev. Håll dig till dina hemsnickrade teorier, det kanske är bäst för oss alla.

Nu när du säger det, så visst låter det som en konspiration. Att priserna skulle stiga om producentens kostnaderna stiger låter ju inte klokt. Frågan är om inte Illuminati och frimurarna är inblandade.

Jag måste ha tänkt någon förvirrad tanke om att kunderna överväger det nyproducerade till priset X. Och kunderna är beredda att köpa befintliga på hemnet upp till priset 0.9*X i stället. Varvid priserna på befintliga stiger tills någon köper det nya. (Vilket någon gör då vi har befolkningsökning).

Hm, nu blev det knepigt. Skulle skuldsättningen stiga om folk köper varor med belåning där priserna stiger. Tål att tänka på.

Tyckte ändå det du skrev hade visst underhållningsvärde och försökte bidra på mitt vis.

http://www.svd.se/alla-lampor-lyser-rott--de-unga-blir-forlorarna/om/den-hotande-bubblan

Tyvärr bakom betalvägg men sammanfattar det mesta.

"Inflytelserika professorer på Handelshögskolan i Stockholm varnar för att ”alla variabler lyser rött för Sverige” just nu när det gäller bostadsmarknaden. De största förlorarna är de unga. Tids nog tror forskarna att prisfallet kommer och då kan skuldsanering behövas."

Alla variabler lyser rött, uppsidan är maximerad, nedsidan väger över, man kan uttrycka det som man vill.

Läs styckena i mitt inlägg igen. Byggherren som du tjatar om är bara en mellanhand. Det är underleverantörerna etc som fyller igen glappet. Därav uteblivna rejält högre vinster för byggbolagen.

Mark produceras inte. Den finns där och prisökning av mark sker inte för att produktionskostnaden för mark ökar. Den sker för att priset på pengar är lågt och efterfrågan är stor.


Nej samma principer gäller inte. Det är på dagens marknad i huvudsak priset på pengar dvs räntekostnaden som styr prisbilden på bostäder. Detta i kombination med utbud och efterfrågan på bostäder.

Det är inte räntan som styr prisutvecklingen på vanliga konsumtionsprodukter utan i huvudsak löneutvecklingen. Exempelvis kläder.

Om det var nyproduktionspriser som drev priserna uppåt så får du gärna förklara hur folk har kunnat tjäna miljoner på att skriva upp sig på nyproduktion och sedan sälja på ritning innan tillträdet?

Varför har folk köat i dagar vid nyproduktionssläpp?

Svaret är för att nyproduktion har varit för lågt prisat. Det är först nu senaste året som detta glapp har mer eller mindre försvunnit.

"Uppsidan är maximerad" Det har ju experter sagt i snart tio år. Men denna berömda bubbla lever vidare. Vad är en bubbla kan man fråga sig?

* Byggherren har jag väl inte ens nämnt. Hur kan jag då tjata. Är du verkligen rätt person att säga till mig att läsa igen. Är inte i första hand du själv som borde följa den uppmaningen.

* Hm, det är hantverkare som grabbar de enorma summorna? Det är väl ganska gott om underleverantörer. Hur kommer det sig inte att byggbolagen lyckas pressa ned priserna för dom? Låter lite långsökt. Där jag har jobbat (förvisso i annan bransch) har vi pressat underleverantörerna till anemiska nivåer. (Och våra kunder pressat oss).

Markpris ingår i produktionskostnaden. Stiger markpriset så bidrar ökningen till motsvarande ökning i produktionskostnad. Ingen rocket science precis.

Då skulle jag vilja vet varför det är ett undantag här som inte gäller för andra varor. (Säg varor man köper med belåning om man så önskar).

När man har tjänat beror det på att det varit prisuppgång under den perioden.
Men byggaren kan inte räkna med det. Byggbolaget bygger på spekulation. Finns inga köpare när de drar igång de stora investeringarna.

För att de varit beredda att ta den risk som byggbolaget inte vågat ta. Gäller för vissa objekt.
För andra objekt så åker byggaren på att rea ut bostäderna. Bara ta en titt på hemnet och lista nyproduktion. Där hittar man objekt där byggaren fått sänka priset för att bli av med bostaden. (Och säljer antagligen den med förlust).

Notera att köarna bara varit intresserade av vissa objekt. Andra fnyser de åt och begriper inte att någon vill köpa de för de priserna.

Har det förresten varit folk som köat för att köpa på ritning i Vallentuna?
Eller är det med att köpa på ritning och sälja vid inflyttning ett geografisk begränsat fenomen.

Tänka sig. Här kommer motsatt hypotes. Byggarna och husfabrikanterna tar inte överpriser. De tar underpriser.

Har en bekant som köpte nyproduktionen i Liljeholmen när det begav sig. (10 år sedan?) Då var det svindyrt när han köpte på ritning sa han. Men när han flyttade in hade priserna kommit ifatt. Dock blev det så att byggaren iaf fick rea ut lägenheter.