Köpa hus, kontantinsats?

Ska snart köpa loss min farmos gamla hus. Huset är värderat till 950 000, taxerat till 848 000.
Huset ska köpas genom gåva mot vederlag för 800 000. pratar nu med bankerna om lån till denna summa.

Men jag blir lite konfunderad av hur det då fungerar med kontantinsats.

I mitt tycke borde jag kunna teckna ett bolån på just 800 000, kontantinsats kan ju inte behövas då jag ändå lånar 15% under marknadsvärdet?

Bara hunnit prata med 1 bank än så länge men de vill få det till att jag bara får låna 680 000 och lämna kontantinsats på 120 000?

Har jag rätt eller fel i hur jag tänker?

Bankerna vill ha 15% av köpeskillingen i insats. Köpeskillingen i ditt fall är 800 000.

Köpeskillingen är också marknadsvärdet. Dvs det spelar ingen roll om mäklaren och resten av världen värderar huset till 950 000. Det är köpeskillingen som sätter marknadsvärdet.

Så fungerar det i varje fall vid en vanlig försäljning av fastigheter. Människor tenderar att glömma bort det och tro att mäklarens värdering är marknadsvärdet. Det är det absolut inte. Mäklarens värdering betyder ingenting. Det verkar som banken resonerar likadant.

Jag säger inte emot dig, men att säga att marknadsvärdet är 800 000 när det handlar om en gåva låter ju enligt mitt tycke konstigt. Min farmor räknar ju av 150 000 av huspriset för att då kunna sälja huset till mig som en gåva och hon slipper därmed reavinstskatten.

Hus får ju bara belånas till 85% av husvärdet. om jag då köper det för 800, lägger kontantinsats om 15%. då kan jag ju bara vänta 1 vecka, värdera om huset till 950 för att sedan bara belåna samma summa? låter ju lite konstigt.

Det du eventuellt skulle kunna göra är att göra en ny värdering på bostaden (om den gamla är väldigt gammal) där det står att mäklaren vid en försäljning skulle sätta ett väldigt mycket högre försäljningspris än 800 000. Om banken ser att de tror att huset skulle kunna säljas kan de, beroende på hur din relation till banken är, gå med på att låna ut hela köpeskillingen.

Glöm sedan inte kostnad för lagfart och pantbrev.

Värderingen är helt ny och är på 950 000:-, gåveskilling är 150 000:-

Jag håller med dig om att det låter konstigt men det är så marknaden fungerar. Du kan ju köpa vilken villa som helst för att en vecka senare få den omvärderad till något mycket högre av en annan mäklare. Dock är ju frågan om banken skulle följa denna mäklarens värdering.

Men har inte ni varit i kontakt med bank tidigare? Det smarta i detta fallet hade ju varit att ta dit bankens värderingsman för att värdera fastigheten. Har ni inte gjort det så har ju banken endast denna (o)beroende mäklare som satt er värdering att gå på. Det skulle kanske kännas lite osäkert om man var en bank.

Är det lätt att sätta ett värde på fastigheten? Ligger den i obygden eller i ett område där det säljs väldigt mycket hus hela tiden?

Det här kommer bero på hur ni genomför affären. Som jag förstår det hela kommer du köpa fastigheten av din farmor för 800.000. 150.000 har du tillgodo genom olika saker du gjort för henne. Om ni sätter priset till 950.000 kronor och vid likvidavräkningen anger den summan (150.000) som kontant likvid kommer också banken att se det som en kontant betalning. I detta fall kan du belåna hela summan - inga problem alls.

Banken har godkänt värderingen som sådan och sagt att om de är osäkra så erbjöd de en kostnadsfri sådan. så värdet är inte något de ifrågasatt. Köpebrevet kommer skrivas inom kort och det blir då skrivet att huset har säljs för 950 000, men att min farmor då skänker en del av värdet för att jag ska kunna köpa det som en gåva. gåva blir då 150 000:- och då får jag ta över ingångsvärdet på huset.

Huset ligger i en glesbyggd som har börjat bli mer och mer attraktiv för barnfamiljer. har bott mycket gammalt folk där, men i och med att de börjar bli för gamla eller trillar av pinnen så har fler och fler hus köpts av barnfamiljer. området är lugnt och barnvänligt.

Detta vet du ju inte med all säkerhet. Huset skulle kanske lika gärna ha sålts för 800 000 eller 1.1 miljoner på den öppna marknaden. Att säga att man benhårt får 950 000 för den är tufft oavsett vilken marknad man är på.

Likviden är en gåva, blir väl samma sak om man då skriver av likviden som gåva?

Ok, men då är ju köpeskillingen på 950 000 då om jag förstår det hela rätt?

Då är jag inte helt med på hur banken resonerar.

Glesbygd är ändå svår att värdera. Banker brukar vara försiktigare med värdering på hus som ligger där det är svårt att jämföra med andra.

Mäklaren sa att huset kanske kunde vara värt strax över en miljon, men att hon då hellre satte en värdering som var lite mer "säker". I min första kontakt med banken så visste de vem mäklaren var och sa sig itne vilja motsätta värderingen. det enda vi diskuterar är om jag kan belåna 85% av husvärdet utan kontantinsatsen eller om jag ändå måste lägga 15% kontantinsats. men då blir belåningsgraden 70%