Köpa hus, kontantinsats?

Jag kanske var lite snabb i min fråga, banken har nu hört av sig och var själva lite osäkra. de skulle kolla detta med deras jurister vilket som är rätt.

Men i mina öron tycker jag att det borde gå

Du pratar om banken och i första posten nämner du att du bara pratat med en bank. Är det samma bank som gått med på värderingen som bara vill låna ut 680 000?

Jag förstår att andra banker kan vara lite oresonliga men att första banken skulle vara det förstår jag inte.

Låter väldigt egendomligt. Hur du bra privatekonomi?

Ja, det är samma bank. de verkade inte riktigt förstå om jag behövde kontantinsats eller inte, även om värdet fortfarande är 950. som sagt, de motsätter sig inte värdet. vi är överens så långt.
Bankmannen jag pratar med verkar ha lite dålig koll på det där. ska nog försöka prata med några andra banker kanske.

Summa summarum är ju att jag vill köpa ett hus som gåva. belåna det till 85% och lägga den skillingen till min farmor. Hon har då i sin tur valt att ge mig 15% av värdet som en gåva till mig. Jag behöver då inte lägga någon handpenning då huset fortfarande är värderat till 950, även fast jag köper det för 800.

Jag undrade mest bara om jag verkligen då ska behöva handpenning då handpenningen är ju bara för att täcka så jag inte belånar huset till 100%. Jag betalar inte marknadsvärdet då en del av det efterskänks som gåva till mig

Ja. Du räknar och tänker helt fel. Banken ska ha 15% av köpeskillingen. Du lånar resten. De skiter nog i om din farmor ska "skänka" priset till dig. Köper du för 950 så vill de ha 142500 kr. O köper du för 800 ska de ha 120. Och din farmor slipper ingen reavinstskatt. Förutsatt att hon inte köpt huset för mer än 800 eller 950. Det är priset honsäljer för - priset hon köpte för som är vinstskatt.

Om ni vill deala "under bordet" får ni nog göra det utan inblandning av banken. Dvs, hon skänker dig pengar efter att affären är klar.

Edit: kom på en grej till io att du inte verkar ha några pengar iom att fu inte kan slänga in kontantinsatsen; det tillkommer lagfart och avgifter för pantbrev osv om du nu ska låna på huset. Kan vara bra att ha det i åtanke med.

Fast nu är ju köpeskillingen som sagt 950 000, men hon ska efterskänka 150 000 av det för att kunna tillämpa Gåva mot vederlag.

Gåva mot vederlag är att man ger huset billigare(under tax-värde) för att slippa reavinstskatten. detta har jag redan fått bekräftat av skatteverket. Säljaren behöver inte betala reavinstskatten, men jag då måste ta över hennes ingångsvärde och skatta därefter den dagen jag säljer huset. detta är inget "under bordet" eller liknande. det är helt och hållet enligt gällande skatteregler. däremot måste jag ändå betala stämpelskatt, pantbrev osv.

Bankerna brukar numera ha problem eller vara ovilliga att göra affärer som inte följer deras mall till punkt och pricka. Har du bra kontakt på banken borde det inte vara något problem beroende på hur din egen ekonomi ser ut.

Jag hade själv ett riktigt i-landsproblem då jag skulle byta bank för min lägenhet Konservativt värderad till 8 miljoner, jag har lån på 2.5 och gott om pengar. Banken förstod inte alls varför jag skulle låna så lite och ville ha alla slags konstiga garantier och intyg.

Lycka till med affären.

felpostat.

Du har fel. Marknadsvärdet behöver inte vara köpeskillingen. Det går att värdera en fastighet, värdering av banken godkänd mäklare, och låna på det beloppet.

Med ditt resonemang så skulle jag kunna köpa ett hus till överpris och få låna mer än marknadsvärdet. Så fungerar det inte.

Bankerna avgör i sista hand själva hur mycket de vill låna ut. Därför kan de kräva större kontantinsats än det allmänna riktlinjerna.

Tillägg: Banker brukar utgå från att köpeskillingen motsvarar marknadsvärdet men kan kräva särskild värdering om de tycker att priset verkar vara högre än motsvarande andra hus i området.

Jag skulle vilja påstå att exakt i köpögonblicket så är köpeskillingen marknadsvärdet men att det en vecka senare inte behöver vara det. Då är det svårare att värdera och det är det som bankerna tittar på. De måste ju ta reda på vad marknadsvärdet är i framtiden när de använder bostaden som säkerhet. När mäklarna/bankerna värderar bostäder så tittar de ju till stor del på vad liknande bostäder i området haft för köpeskilling och utgår från det.

Marknadsvärde är ändå vad någon är beredd att betala för det. Annars hade en exakt likadan villa i Mullsjö och Göteborg haft samma värdering och säkerhet hos banken.

Betalar någon "överpris" så justeras övriga fastigheter i området upp i pris. Motsatsen gäller om någon betalar "underpris". Marknaden är ju som alla vet volatil.

Men banken har givetvis sista ordet på hur mycket de vågar låna ut oavsett marknadspris/köpeskilling.

En hel del bud här om vad som gäller. Jag kan i alla fall klargöra att om du köper en nära släktings hus för ex 975 000 kr men det finns en marknadsvärdering på 1,3 miljoner så kan banken använda marknadsvärdering som utgångspunkt när låneupplägget beräknas.

Det innebär att du kan låna hela köpeskillingen (975k) som ett bottenlån.

Sen går det att diskutera vad en "nära släkting" är. I regel gäller det föräldrar eller möjligen ett snäpp till ex mormor/morfar.

Ni verkar dock ha ett lite annorlunda upplägg med "gåva som vederlag", vilket jag inte är insatt i så det kan jag inte uttala mig om.

Mvh
Rage

Det du ska komma ihåg när du "köper" (gåva) ett hus under taxeringsvärde för en viss summa för att din farmor ska slippa reavinstskatten är att om du själv skulle sälja en vacker dag så får du inte räkna med summan du "köpt" huset för när du beräknar din egen reavinstskatt eftersom det är registrerat som gåva mot ersättning.

Det gör att när du då ska deklarera vinsten så kommer du få räkna din farmors inköpspris som ditt inköpspris (inte 800k) vilket förmodligen kommer vara väldigt väldigt lågt om hon bott där länge, om du ens kan få fram det. Och du får då betala reavinstskatt på iprincip hela försäljningssumman. (Även fast du i verkligheten betalat 800k för det). Dock får du dra av för renoveringar gjorts under hennes tid och din tid om det finns kvitton. Reavinstskatten som din farmor slipper kommer du att få betala den dag du säljer istället.

Om du kommer bo där länge iframtiden så spelar det kanske ingen roll men det kan vara bra att veta.

Har själv drabbats av detta då vi tog över en gård en gång för ett antal år sedan som vi senare sålde.

Ni kan väl göra allt mycket enklare. Köp huset för 950K. Betala 15% i kontantinsats. Fixa gåvan efteråt. Helt separat skänker hon dig 150K....