Bostadsbubbla i Sverige?

och sedan kom det tillbaka, det kallas cykler och är något vi upplever om och om igen.

Begrunda data nedan.
Det är Köpeskilling för småhus och KPI (enligt SCB). Samt kvoten mellan dessa.


2011 hade småhuspriserna således stigit med ca 2.3 ggr jämfört med 1981.
Hur mycket av den prisökningen beror på:
* Ökad standard
* Ökad bostadsyta
* Ökade löner
* Ökade byggkostnader (löner till byggare/hantverkare, anslutningsavgifter, byggmtrl tillverkat i högkostnadsländer).
* Pressat KPI pga varor som tillverkas i low cost länder.
* Annat?
* Bubbla

Jag är rätt säker på att jag har högre lån än normalsvensson och jag har aldrig yttrat orden "det löser sig, bostaden kan bara gå upp"

Köp för att bo och gör sunda/strategiska val av bostad så är risken väldigt låg. Skulle bostaden falla med 50% lagom till pension så har jag ändå amorterat/placerat pengar till ett högre värde än värdeminskningen.

Hur mycket av den ökningen beror på:
* Gratis pengar
* Demografi
* Gratis pengar
* Gratis pengar
* Känslan av att alla blir rika
* Gratis pengar
* Gratis pengar

Då är du en av dom som inte behöver oroa dig, grattis!

Det är en hjärndöd goddag yxskaft kommentar.

Att priset stiger beror på att man betalar för något mer. Och det kan vara sådant jag räknade upp. Så som ökad standard. Ökad bostadsyta. Ökade lönekostnader för det som utför jobbet. Etc
Och eftersom KPI är med och vi haft ett tryck ned på KPI då vi kan köpa billigare varor som tillverkats i low cost länder så har det betydelse. Byggnadskostnaderna pressas inte ned på samma sätt.

Ok utan att jag orkar kontrollera siffrorn i detalj och att du inte vill länka till vart de finns, är det i finansiella tillgångarna inräknat pensionsförsäkringar, tjänstepensioner och hur stor del är det av detta?

Sen vill jag påminna dig om att 20% av de rikaste svenskarna äger 87% av tillgångarna.
https://www.youtube.com/watch?v=GxYnRRqNnR8

Dessa 20% har säker goda finansiella tillgångar efter en havering av bostadspriserna, men att en majoritet har det tror jag ej och vill se data på att det stämmer, stämmer det blir jag förvånad.

Så om du läser detta inlägg:
http://cornucopia.cornubot.se/2015/08/svenskarnas-skulder-storre-de-likvida.html

Så ser du att det står:
” Svenskarnas skulder större än de likvida tillgångarna”
”Till likvida tillgångar räknar jag SCB:s Sparbarometers sedlar och mynt, inlåning (bankkonton etc), obligationer, direktägda aktier, fondandelar och för att vara snäll det ospecificerade övriga tillgångar. Bostäder, fritidshus, pensionsförsäkringar, tjänstepensioner, premiepensioner mm räknas inte in som likvida tillgångar. Pensionen kan man som bekant inte hämta ut när man vill, och än mindre lösa skulder med”

Belånings grad bostäder ca 69% (2011) jag kollade detta med nyare data och det var inte så stora förändringar.
http://www.fi.se/upload/43_Utredningar/20_Rapporter/2015/bolan15ny2t.pdf


Så om en halvering av priserna på bostadsrätter och småhus skulle ske så är långt mer än hälften vara bolånetorskar och då menar du att dessa personer har andra finansiella tillgångar som skulle täcka upp detta.

Kanske om man tar med pensionsförsäkringar och tjänstepension och andra ”låsta” pengar i netto tillgångarna men knappast annars.

Jag påminner dig åter igen om 20% av de rikaste svenskarna äger 87% av tillgångarna men 80% av svenskar har väldigt lite del av dessa 8751 mdr SEK.

Det blir grovt räknat 295 tusen kronor per hushåll (3 829 973) och om då även pensioner är inräknade i detta så ligger dessa 80 % av hushållen troligen minus.

http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-efter-amne/Hushallens-ekonomi/Inkomster-och-inkomstfordelning/Hushallens-ekonomi-HEK/7289/7296/Antal-hushall/146283/

Jag laborerade lite vidare med datat. Och la till byggkostnaden/kvm som SCB redovisar.

Jag gjorde följande antaganden:
* Priset utgörs till 70% av byggkostnad och 30% av markkostnad
* Marken har stigit med 1% (realt) per år. Ganska rimligt när vi har urbanisering som driver upp priserna i städerna.
* Boytan har stigit med 1% per år. (Husen som byggdes på 50-60 talet var ganska små med dagens mått).
* Standarden har ökat med 1% per år.

Med dessa antaganden får man ett prisindex som är kolumnen längst till höger.
* Och där ser man ett starkt fall till 86. Men vi ser att byggkostnaden ökat och KPI ökat, men priserna knappt rört sig. Så det är en ren och skär konsekvens. Orsaken var svagare reallöner och en stor inflation samtidigt som facket tvingade till sig stora löneökningar.
* Till 91 får vi en viss återhämtning. Detta beskrivs av en del som en bubbla. Men vi är en bra bit under 81 års nivå.
* 96 utgör absoluta botten. Priserna har fallit pga hög arbetslöshet. Byggkostnaderna stiger måttligt och inflationen tuffar fortfarande på och sänker reala priser.
* 2001 har vi en viss återhämtning men vi ligger fortfarande på ca 86 års nivå.
* 2006-2001 är under vad jag brukar kalla Alliansen platån. Där ligger återhämtningen still.
* Det är först 2015 som vi kommit i kapp 81 års prisnivå. Förvisso då med högre standard och större bostadsyta.

Dagens priser beaktat byggkostnaderna, standard och bostadsyta är alltså fullt rimliga. Ska vi få se fallande priser så behöver några av byggkostnad, standard och bostadsyta minska. (Markpriser skulle kunna minska också. Men vi blir ju inte färre som vill betala för att bo i städerna).

Ser att jag t.o.m. räknade lite fel, tillgångarna är (8751.000.000.000*0.13)/(9.000.000*0.87) (invånare) =145 tusen per person (inklusive eller exklusive pensionsförsäkringar, tjänstepensioner?)

Jag har ändrat beräkningen till en ren jämförelse mellan pris enligt SCB och beräknat pris med byggkostnad och markpris. Alla antaganden som tidigare.

Resultatet blir kanske lite förvånande. Även 2015 har vi inte tagit oss tillbaka till 1981 års priser. (Då får man ha i minnet antaganden om ökad boyta, standard och markpris).

Men detta är inte så konstigt. Vi kan se att mellan 1981 och 2015 har KPI ökat med 2.79 men byggkostnaden/kvm ökat med 7.27.

Att inte kvoten ökat mer under åren beror på att byggkostnaden/kvm ökat i ungefär samma takt som priserna. Och att vi räknar med att snittytan ökar något och även boendestandard.

Tur att priserna inte har gått ner, vi sålde precis vår lägenhet för 270 000 mer än vad vi köpte den för. Har bara bott där ett år och vi bor i en mindre stad så det är riktigt bra tycker jag. Nu känner jag att det inte spelar så stor roll om det är en bubbla som spricker, nästa köp blir hus och då blir det väldigt långsiktigt.

Exakt det är det vanligt att man ser missuppfattningar kring. Många så kallade experter talar om att vi inte har någon bubbla i Sverige för att det inte förekommer spekulation. Det är ett befängt påstående. Alla som köper spekulerar. Just nu är det nog få köpare som räknar med ett tapp på 50% i värde när de köper bostad. De spekulerar i fortsatt uppgång, eller stillastående priser.