Bostadsbubbla i Sverige?

Nej det har jag förstått att du har skrivit men det du inte var tydlig med var om du kan tänka dig situationer där priset är motiverat utifrån fundamenta men där du ändå kan luta åt att det anser att det är en bubbla pga att belåningsgraden är för hög.

SCB skrev jag. Det är väl bara att du knallar iväg dit och börjar räkna. Dom har sammanställning över hushållens finansiella tillgångar. Fast egendom får du lägga till själv.

Du ville av okänd anledning bara tala om likvida tillgångar. Med avista menas utan uppsägningstid. (Det hade du kunnat ta reda på själv).
Men som jag skrev så ser jag inget skäl till att inte beakta tillgångar som inte är avista.

Det hör tvärtom till diskussionen, då du talat om att de med tillgångar skulle behöva betala till de med nettoskuld. Har du glömt det. Då är det synnerligen relevant att påtala att man kan fortsätta att vara låntagare även om skulden är större än panten.

Nu var det inte hans bostadsbubbelprat jag syftade på. De bokför jag mer som hans fria fantasier, snarare än fel.

Vad är en bubbla?
Det är en eventuell spekulationskomponent på marknaden som är farlig och som gör att något kan kallas en bubbla. Dvs att folk delvis köper för att de är övertygade om fortsatt uppgång. Ett sådant masspsykologiskt klimat kan skifta och spekulationskomponenten försvinna eller till och med omvändas, så att folk vill sälja av rädsla för att förlora ännu mer pengar.

När det gäller människors primära bostäder så finns det ingen som agerar fullt ut utifrån spekulation om fortsatt uppgång, men det kan påverka vad, när, var och hur stort man köper.

Eftersom vi talar om kollektiv psykologi eller sociologi om vi så vill så blir kriterier för vad som är en bubbla i princip omöjliga att definiera. Dock kan det kännas självklart i efterhand vad som varit en bubbla, genom att man känner av skillnaden i kollektivets förväntningar.

Hur är sentimentet på den svenska bostadsmarknaden?
Frågan är alltså i vilken mån vi har en spekulationskomponent på den svenska bostadsmarknaden och hur stor den i så fall är.

Man kan exempelvis se på hushållens förväntningar om bostadsprisernas utveckling illustrerade genom SEB:s boprisindikator, som varit positiv sedan ca 2012 då den senast var negativ, och som varit mycket kraftigt positiv sedan 2013 fram till amorteringskravet infördes. Den var likaledes mycket positiv under åren fram till "finanskrisen". Detta sammanfaller naturligtvis med perioder då bostadspriserna stigit kraftigt men behöver inte innebära att spekulation är en viktig komponent i uppgången.

Anekdotisk erfarenhet
Vi har också anekdotiska indikatorer på hur folk agerar utifrån sina förväntningar.

1. Min erfarenhet från bekantskapskretsen är att det finns en del personer som är mycket övertygade om att bostadspriser alltid eller åtminstone under överskådliga år kommer gå kraftigt upp och som dessutom agerar på denna föreställning genom att köpa större, mer och tidigare än de hade gjort om de inte trodde på fortsatt uppgång. De vill ha så stor del som möjligt av den förväntade uppgången, och det finns alltså en spekulationskomponent.
De kan exempelvis köpa fler bostäder än de egentligen behöver så fort ett godtagbart skäl för att hyra ut en bostadsrätt finns inom räckhåll. Hade de sett en risk för att bostadspriserna kunde gå ner det minsta skulle de aldrig ta en sådan risk - profiten är visserligen stor, men är i relation till eventuella prisfluktuationer försumbar inom några års sikt.
Det är vanligt med föräldrar som köper åt sina barn, och som delvis motiverar det med att det är en god investering eftersom priserna kommer gå upp. De vill i vissa fall också köpa så tidigt som möjligt för att de tror att det kommer bli dyrare ju längre de väntar. Spekulationskomponent.
De flesta maxar sina lån för att köpa i attraktivast möjliga läge utifrån sin inkomst, trots att de skulle kunna bo lite längre från stan. Det visar att de inte har som högprioritet att hålla sin belåning till ett minimum.

2. Jag känner också folk som är tveksamma till fortsatta uppgångar men som ändå köper tidigare än de skulle behöva eller vilja då de är rädda att högre priser i framtiden kan göra att det blir dyrare för dem att köpa in sig på marknaden senare. Man vill inte gå miste om den förväntade uppgången. Detta anser jag kan ses som att det finns en viss komponent av spekulation i kalkylen.

3. Samtidigt känner jag ett fåtal som undviker att köpa trots att de skulle kunna, och som hellre bor i halvsunkiga och ickeoptimala hyreslägenheter för att de anser att risken är för stor med att köpa på dagens nivåer. Dessa kan i vissa fall betraktas som spekulanter i nedgång.


Vad är er erfarenhet av sådana här fall? Känner ni folk som köper mer och tidigare med argumentet att priserna kommer gå upp? Eller är de flesta av era vänner pessimistiska bubbelbabblare som aldrig köper trots att de både kan och har behov?

Och om priserna faller till noll pga ett jordskred kan man i efterhand också konstatera att det var en fastighetsbubbla, antar jag. Du är nog rätt ensam i din definition av fastighetsbubbla.

Det var bl.a. den här synen jag ville testa om folk hade med mitt exempel också. Innan lottdragningen såldes lotterna till ett pris som var lägre än det statistiska värdet men efter lottdragningen blev de värdelösa.

Enligt mitt sett att se det var lotterna underprissatta innan lottdragningen och då var det definitivt ingen bubbla oavsett hur mycket folk hade lånat för att köpa dem. Det är enligt mig heller inte avgörande vad folk har spekulerat angående utfallet, utan det avgörande är om priset var rätt utifrån all känd information eller inte.

Du har missat den viktigaste spekulationen på den svenska bostadsmarknaden. Det är folk som tecknar sig för nyproduktion och säljer strax innan lägenheten är färdigställd. Det är enligt min mening också den enda spekulation av betydelse som finns på den svenska bostadsmarknaden. Dina exempel 1 o 2 känner inte jag igen. Nr 3 känner jag endast igen som ett temporärt tillstånd, men där brukar folk ge upp och köpa ändå inom 1-2 är.

Du har övertygat mig. Vi har ingen bubbla och ingen marknad har någonsin haft någon bubbla för ingen kan definiera vad som är en bubbla. Eller kan du det? Nä! Case closed.

Tycker du inte att det är rimligt att beskriva vad man menar med en bubbla innan man svarar på om vi har det?

Men svara gärna på mitt exempel som jag gav ovan om du anser att det var en bubbla om du inte vill gå in på definitionen av en bubbla. Ett konkret exempel är kanske lättare att besvara?

Exakt, det är precis så det är. Priset måste värderas utifrån den situation som är.

I situationen som "är" ingår givetvis också information som man har om framtiden. Om det t ex finns information om att företaget i mitt exempel har tappat flera storkunder vilket gör företagets framtid osäker, ska det naturligtvis börja påverka priserna på bostäderna på orten redan innan konkursen är ett faktum. Om priserna på bostäderna inte påverkas av sådan info kan man tala om bubbla, enligt min mening.

Översätt till dagens bostadsmarknad i Stockholm innebär det att om det finns tillgång till trovärdig info om förestående räntehöjningar, lösning av bostadsbristen, nära förestående djup lågkonjunktur osv och priserna ändå fortsätter uppåt - DÅ kan man börja tala om bubbla.

Du har redan övertygat mig om att vi inte har någon bubbla. Om du vill byta argumentation till att det kanske finns någonting någonstans som kan kallas en bubbla, så får du allt definiera det själv.

Man skulle kunna tänka sig inslag av spekulation i bostadsköp.
T ex att folk köper större dyrare bostäder än vad de annars skulle göra. Och dom räknar med att den extra (onödiga) boendekostnaden de betalar medan de bor där kommer att vara mindre än vad prisökningen är.

En sådan spekulation skulle då driva upp boendekostnaden för BR så den blir klart större än motsvarande hyreskostnad.
Nu ser vi dock att det är tvärtom så att HR-kostnaden är större än BR-kostnaden. Och då går det inte att se att vi har någon spekulation som driver upp priset.

Jag skulle också säga att det är svårt att se ett nämnvärt bostadsprisfall så länge boendekostnaden för BR är lägre än för HR. (Pga hyresregleringen får vi hålla oss till nyproduktion för den jämförelsen).

(Får vi däremot en svår lågkonjunktur med signifikant ökad arbetslöshet så kan man däremot tänka sig prisfall. Men då har viljan till boyta sjunkit så att nyproduktion upphört).

Tror inte du seriöst menar det och trist att du inte vågar vara konkret och svara på exemplet. Enklare att kasta ur sig floskler som man vägrar argumentera för antar jag.