Bostadsbubbla i Sverige?

Det är inte ens en halvsanning, bostad gör sig generellt direkt dåligt som monetär investering.

Sedan har vi förstås det där med "generellt". Tar vi Sverige de senaste 20 åren är värdesökningen visserligen historiskt unik och bör hanteras som en anomali, men det finns vissa aspekter som naturligt varit drivande ändå. Exempelvis har politiker konsekvent reglerat upp värderingen via både just regler och även expansiv kreditutgivning.

Är bostad en bra monetär investering givet de förutsättningarna? Ptjah, varför inte. Det skicka ju upp kalkylen rätt rejält att kunna förutsätta att staten håller dig om ryggen.

Det är dock utom köparens kontroll. Jag har hört både en och annan grina om att det vore fusk att plötsligt ta bort de ränteavdrag de räknat med i kalkylen, men det där är ju bullshit. Man kan inte basera sin kalkyl på att staten alltid kommer reglera till ens fördel.

Tittar vi på seriösa kalkyler uppställda av människor som faktiskt har ett intresse av att analysera når vi väldigt sällan resultatet att bostaden är någon slags smart monetär investering. Tvärt om försvinner det perspektivet rätt fort, och det blir dels en fråga om preferenser av boendetyp, dels en fråga om kostnader allt inräknat. För det mesta kommer vi fram till att bostäder visserligen är en klumpig tillgång, men att det givet antagandet X år på samma punkt slår exempelvis hyres under fri marknadskonvergens. Där framförallt X varierar i slutsatserna men är ofta uppe i åtminstone 10 år.

Sen är BR en slags gemensamt ägande snarare än det faktiska ägande som vanligtvis behandlas, vilket kräver en ny analys. Vidare är vi ovanligt asymmetriska i Sverige med tanke på belåning, vilket kostar, vi har kommunist-hyresmarknad vilket kostar åt andra hållet. Etc, etc. Så poängen är inte att vi kan applicera valfri kalkyl, mer att de som faktiskt gör ett gediget jobb sällan kommer fram till att privata bostäder är någon slags dröminvestering, eller ens nära.

När vi då har en idiocrazy-liga som absolut inte gör ett gediget jobb och sedan skriker om fantastiska investeringar så ser vi snarare just det psykologiska fenomen jag drog upp tidigare. Som gör att marknaden blir totalt irrationell vid uppgång (alla tror de är rika) och ännu värre vid nedgång (alla tror de fortfarande är rika och vägrar därför sälja till marknadspris).

Stämmer inte speciellt bra. Köpeskillingen är oerhört hög i Sverige och trots detta köps det på internationellt rätt mediokra löner. Hur går det ihop?

Jo, anledningen att gemene svensk inte kan åka till Tyskland och köpa sitt boende är inte att de har dyrare priser än oss, det är för att de måste betala tillbaka lånet.

Orkar inte ta en diskussion angående vad som är rimligt, däremot är det ett faktum att Sverige än så länge lyckats hålla höga priser just tack vare att köpeskillingen kan ligga belånad samtidigt som kostnaden för lån är extremt låg. Drar du hit tysklands amorteringsregler skulle man bara garva åt siffrorna i kalkylen. Hur kul är det för gemene svensk att betala av 3-4 miljoner via sin disponibla inkomst?

Visst skiljer sig marknaden från USA 2008 dock. Poängen är dock väldigt oklar. Det finns en viss poäng med att som i Sverige fördela risken över individer istället för att klumpa ihop den hos bankerna, men det är lite oklart om det har gjort någon egentligen skillnad i det här fallet. Går priserna ned sitter istället bankerna kvar med billiga lån som övergår säkerheten.

Vad händer då - får de inte låna ut mer pengar plötsligt? Vad hände då med bostadsmarknaden?

Alla systemkrascher är olika och denna blir lika "olik" som alla andra.

Det enda vi kan garantera är att kreti och pleti år 20xx kommer sitta och säga "jaja men det var ju helt annorlunda 2016/2020/whatever, ni minns väl blahblah-avdraget och lol-kravet, det är annorlunda nu".

Det har nog blivit ett missförstånd, har inte läst hela tråden utan hoppade in.

"Samt tror att BR är den bästa monetära investering man kan göra. "

Jag svarade på detta vilket är ganska vanligt att man hör utav folk.

Jag är inte så skeptisk till marknaden som du, men delar din uppfattning att BR inte är en speciellt bra investering. Sen tror jag inte att ett bostadsköp är en dålig investering, ser det inte ens som en investering. Man köper en bostad för man behöver nånstans att bo.

Jag tror inte att innerstads bostäder kommer ha samma prisutveckling som 2008-2015 perioden, tror att vi kommer ha 5% i innerstäder i uppgång årligen närmaste 5 åren.



Hur det går ihop? Ja vi har låga räntekostnader så klart i samband med olika subventioner som du nämner. Bankerna tittar idag på hur en ränteutveckling med +2.5% på 3 år påverkar lånetagaren och om dom bedömmer att deras betalnings förmåga inte klarar den höjningen så blir man inte beviljad lån.

Realistiskt räntan kommer inte öka med 3% närmaste 5 åren.


Finns det något politiskt parti idag som motsätter sig bostads subventionerna menar du? Finns det ens på horizonten? Sen att det inte är innom ens kontroll är bullshit, skulle något parti driva frågan seriöst så hade dom inte fått rösterna då svenska befolkningen är mycket posetiva till bostadsägande, därav har vi kontroll igenom demokrati. Kanske inte full kontroll som du gärna


Det finns ett ganska vanligt verktyg som används för att mäta belånings grad mot inkomst (DTI) du har rätt i att Sverige är högt upp när man jämför med EU men tittar vi på datan tillsammans med nord amerika så ser det ändå ganska okej ut. Sen är DTI lååångt ifrån ett perfekt verktyg då det inte visar hela bilden.

Ganska relevant data i frågan är hur stor del av lönen som går till vad.
Har avrundat och kan ha fel marginal på nån % men det ser ut så här ungefär

Sverige : 21%. Bostads ägare med 2 arbetande betalare betalar 16% och 19% singel hushåll.. Folk som hyr betalar 27%
USA : 33%
GER: 32% men då inkluderas omkostnader som tillfaller men då pratar vi 3-4%.... Och dom flesta hyr sina bostäder, just för att som du säger.. Det är inget land som uppmuntrar bostadsägande..

Sverige är bland de länder som lägger _minst_ om inte minst(?) På boende procentuellt sätt av inkomst.

Bonus fakta, vi ligger även i topp i västvärlden när det kommer till % utav inkomst som läggs på mat. (typ 11%)

Sen att det köps på mediokra löner osv, tja det är ganska irrelevant sen är det inte sant om man ser till helheten.
Om räntan gick upp 3% närmaste 3 åren vore det ingen katastrof för dom flesta då dom som äger bostäder har en löneutveckling som klarar av en sådan ökning vilket ändå är väldigt osannolikt.

Sen är det så klart en oro att vi inte har några former av amorteringskrav i Sverige ,men nu har FI möjlighet att kräva amorteringskrav från bankerna som vi kommer se nu 2016 Q2/Q3.. Detta är marknaden medvetna om men ändå anser sig ha betalnings förmåga och bankerna håller uppenbarligen med vilket är ett gott tecken enligt mig.

Swedbank och nån annan bank om jag inte minns fel har redan genomfört amorteringskrav denna månaden, tror det var 2% till 70% sedan 1%
Jag anser att det är lite kraftigt. Min åsikt är 1% till 50% och sen 0,5 till 30% sedan 0% mer optimalt upplägg.

Ränteuppdatering
SEB hade igår en upplåningsränta på 0,15 % (2015-08-20)
Är man med i facket så får man 1% påslag vilket ger 1,15% före skatt


Hur många fler kommuner kommer göra som Haninge nedan och börja köpa BR till asylsökande?
Kommunen kommer självklart att stå som ägare.

Det blir lite häftigt att för bostadsköparen att bjuda mot kommunen som hen betalar skatt i.
Blir lite som att bjuda mot sig själv

http://www.mitti.se/bostader-kan-kopas-in-for-asylsokande/

Men det är ju precis det jag säger, det är ohållbart, och jag hoppas att det skall sluta stiga, men det gör ju inte det.. Ditt resonemang, men att det kan stiga en stund till och sen sjunka, det är ju det de flesta sagt i 20 år. Och jag håller med dig, men då det inte sker så är ju det enda jag ser som möjlig trigger förändring inom regelverken. Minskat ränteavdrag, amorteringskrav och minskad belåningsgrad.

I England kör man ganska hårt med bolån på max 5ggr inkomst . Personligen tycker jag att det är en ganska bra multipel och skulle ju kraftigt minska trycket på marknaden. Det finns få vinnare på dagens rally (iaf inga med barn)

Grejen är ju att en hyra på 10 000 inte är någonting i Stockholm. Får du tag på en hyresrätt så är 10 000 en billig hyra. Finns dom som har runt 20 000.
Så nej dom flesta har nog inte så mycket val.

Två snabba avgörande frågor innan jag dyker in i detta - är USA etc inklusive eller exklusive amortering? Är bostäderna rimliga att jämföra?

Tyskland 3-4% av disponibel inkomst i amortering...?!

Mjo, pampen kan hyra, fattigjon måste köpa. Periodvis har det blivit ungefär så märkligt i Sverige.

(Självfallet skulle en insats kunna användas till hyra, men det kan bli en negativ månadskalkyl)

Det här är intressant, men du redovisar inte var du fått informationen ifrån, så jag har några frågor.

Vilka utgifter ingår i datan? Är det data från respektive land (risk för olika sätt att räkna)? Är datan för Sverige före eller efter ränteavdrag? Hur ser den ut uppdelat på olika inkomstnivåer (eller storlek på bostad, område...)? Inkluderar den amortering? Är den baserad på dagens räntenivåer? Hur har den utvecklats över tid?

Pengarna räcker inte för regering och riksdag så att ränteavdraget lämnas orört kan ni glömma, det kommer förändras.

Fast det kommer till en gräns och med 20 % prisökning går det fort, väldigt fort.

Hela den här tråden är egentligen totalt ointressant för det spelar ingen roll hur det går oavsett om man bor i HR, BR, på gatan eller i en grotta!

Ni tänker helt enkelt alldels för snävt och fokuserar enbart på den svenska bostadsmarknaden. Hela världsekonomin hänger ihop. Uppblåsta tillgångspriser beror på billiga krediter som vi ser i hela Europa. Detta styrs av ECB för att vända deflation till inflation och för försvara euron. Alla EU-länder har enorma utlandsskulder som vi aldrig tänkt betala tillbaka utan lånar istället mer och mer. Det tragiska är att dessa lån är bundna mot USD vilket i sin tur innebär att det är godnatt för hela EU när FED höjer räntan och när det sker är lån eller icke lån helt oväsentligt oavsett storlek. Den amerikanska ekonomin är det enda som håller världen i schack just nu.

Hela EU-lobbyn flåsar FED i nacken för att inte höja räntan. FED har dock valet att antingen krossa Europa alt. blåsa hela amerikanska befolkningen på deras pensionssystem som är beroende av en ränta kring 8%. Någon gång måste FED höja och då träffar skiten fläkten. Varenda EU-land kommer att bli som Grekland. Det spelar ingen roll var du har dina pengar när staten går i konkurs. Se på Cypern och Grekland. Bail in (Cypern), börsen krossad och alla tillgångar i princip värdelösa. Pengarna du har på bankerna kommer att konfiskeras via bail in och du får kanske ta ut 50 euro om dagen för att överleva (Grekland).

Jag tror INTE att Sverige kommer att krascha kreditbubblan. Både ECB och RB kommer att komma med QE efter QE för att skjuta på det så långt som möjligt. Det kommer förr eller senare ske ändå pga omvärlden. Fram tills dess far den här rakten bara högre och högre i och med Ingves eller ECB aldrig kommer att kunna vända en bear-market till en bull-market. Ingen i historien har lyckats med det och det kommer inte att fungera den här gången heller. ECB kommer att försvara euron med näbbar och klor (vars kurs RB följer när de sätter reporäntan) och räntan kommer vara artificiellt låg vääääälidgt länge. Vi kommer att gå in i den djupaste ekonomiska depression i världshistorien och det kommer att drabba hela världen.

Ett ev. bostaslån i det scenariet kommer att vara ditt minsta problem.
Bottom line - we are fucked either way!

Edit:
Men vi får i alla fall strålande väder i helgen (sthlm)

Ärligt? Skönt för dig att du hittat facit iaf.

Speciellt skönt för dig att du slapp komma fram till samma slutsats som mig, att din geografiska placering i världen automatiskt gör dig till en tredje klassens individ såhär 2015. Måste vara lite skönare att tycka att allt är skit i hela världen.