Bostadsbubbla i Sverige?

Självklart inte en långsiktigt hållbar utveckling (förutsatt att vi inte får negativa bostadsräntor eller någonting annat kul). Jag tror dock inte bubblan kommer att spricka föränn vi ser höjda bostadsräntor, alt hög fastighetsskatt.

Det som är bubbligt med dagens priser är att folk självklart inte har någon aning var räntan kommer ligga om 5-10 år.

Amorteringskraven kan lägga en maxnivå på priserna då de flesta inte har råd eller i varje fall lust att amortera säg ett 20M lån med 2% per år även om räntan hypotetiskt går mot 0%. Amorteringskravet kan givetvis justeras i storlek för att uppfylla den funktionen.
Om det tar tid innan räntorna går upp kommer också amorteringskravet göra att folk i genomsnitt sitter på lägre lån (bankerna har då bättre säkerhet), har en lägre räntekostnad, och i värsta fall kan man slopa amorteringskravet eller sänka det om räntorna går upp (för att jämna ut prissvängningarna).
Allt som allt tror jag amorteringskravet är ett bra instrument för att se till att bubblan inte spricker utan pyser eller stannar av.

Det man ska tro om detta är att alla vi som äger en bostad i Stockholm eller andra ställen där det har gått upp i pris, har blivit lite rikare! Grattis till oss! Men..

Jag tror den primärt prisdrivande faktorn hela tiden har varit storleken på månadsutgiften/kostnaden som till största del är räntekostnad plus eventuell amortering (och månadsavgift). I och med att räntekostnaden samt den procentuella amorteringsutgiften successivt minskat under många år så har också priserna gått upp. Kvoten mellan månadskostnad/inkomst har däremot varit betydligt mer konstant.

Om jag skulle gissa idag så börjar rekylen troligtvis i början av 2016 när amorteringskravet börjar ta skruv och lånelöftena för den stora prisdrivande massan inte längre räcker för att driva priserna uppåt på samma sätt. Tänkvärt är att SEB som anses vara en hård bank vad det gäller amortering nytecknade hela 8% amorteringsfria lån under 2014 till högbelånade hushåll med >70% belåningsgrad så vad den siffran ligger på för alla banker kan man ju bara spekulera om. Man ska inte glömma att de allra flesta i Sverige inte spar många kronor utan i princip lever från lön till lön så att den stora massan skulle kunna allokera om sparande till amortering är nog inte så troligt.

Folk kommer helt enkelt inte kunna låna lika mycket pengar längre när dom nu måste amortera mer. Detta kommer i förlängningen dra igång en nedåtgående spiral med sjunkande priser. Om jag ska vara helt ärlig så trodde jag själv att nedgången skulle börja under våren 2015 då amorteringskravet var allmänt känt sedan november 2014 men där fick jag uppenbarligen fel, och anledningen till detta är ju att räntorna fortsatt har sänkts, samt att många nu vill köpa innan amorteringskravet vilket känns som ett märkligt resonemang. Men egentligen så bekräftar det bara min tes ovan att det primärt är den aktuella månadskostnaden/utgiften som styr. Folk köper så dyrt dom kan/får idag utan att se framåt och det är väl rimligt då bostad inte bör ses som en investering utan ett nödvändigt ont. Vilket dock har varit väldigt lönsamt för många inklusive mig själv.

Och om jag idag objektivt försöker se på uppsidan/nedsidan för ett bostadsköp som så ser jag dessa faktorer.
Uppsidan från dessa prisnivåer är:

• Tänkbar räntesänkning från -0,10% till -x%? Det är dock inte säkert att det avspeglas på bolån.

• Inflyttning av människor till storstäderna (dom flesta är dock rätt kapitalsvaga). Tillgång/efterfrågan. NCC, Skanska, JM, Besqab har hur mycket lägenheter som helst att köpa så att det är riktig brist skriver inte jag under på. Jag skulle kunna teckna upp mig på hur mycket boenden som helst med inflytt om nån månad till nåt år framåt i tiden.

• Löneökningar? Det var visserligen stor ökning 2014 men det känns som jordnötter i sammanhanget. Åtminstone om man nu ska börja amortera i rimlig takt.

Nedsidan:

• Räntan kan i princip bara bli högre. Och dom långa räntorna har redan börjat stiga. USA höjer inom ett år? ECB sa häromdagen att negativa räntor endast kommer användas kortsiktigt. Det kan dock mycket väl komma en sänkning i april till -0,2%, men det är dock osäkert hur mycket sänkningar nu slår igenom på bolånesidan.

• Amorteringskrav 1 Aug. Och även om det är väldigt tamt jämfört med resten av världen där 20-30 år är praxis så kommer det påverka månadskostnaden/utgiften rejält för många. Det är inte för inte som byggföretagen skriker rakt ut redan nu. Och på sikt kommer Sverige troligtvis att landa på samma villkor som övriga världen. Och om det är tufft att amortera 3-6 miljoner på 50-100 år så blir det inte lättare på 20-30 år.

• Det har inte byggts så mycket bostäder i Stockholm sedan miljonprojekten, och det kommer öka.

• Ränteavdragen är unika för Sverige och kommer försvinna på sikt om inte annat av kostnadsskäl (35miljarder/år). Kritik från Eu har även framförts tidigare. Det har även växt med ca 40% på dryga tio år så det kan inte fortsätta uppåt då vi redan har underskott i finanserna.

• Sverige har 3:e högsta skuldkvot i Europa och både Danmark och Irland har redan kraschat.

• Kraftiga skattehöjningar är på väg.
  

• Avindustrialiseringen går fort = ökad arbetslöshet.

• Riksbanken säger att dom kommer göra allt för att nå 2% inflation, om dom lyckas så medför det en bolåneränta på ca 4%.

• Den ekonomiska framtiden/klimatet i Sverige ser i mina ögon inte så bra ut. Vi rasar fortast av alla i Pisa, märklig politik, för höga löner för att kunna konkurrera, alla nystartade och framgångsrika företag som kan jobba internationellt säljs efter några år då det är lönsammare att driva dom någon annanstans osv.

Summering:
Att det finns något större utrymme för prisökningar härifrån skulle jag säga är smått omöjligt, snarare blir det en prisminskning under lång tid i takt med kostnadsökande systemförändringar. Dom stora förlorarna kommer vara ägare till vanliga br-lägenheter, radhus och standardhus i halvdana områden medan dom riktigt dyra objekten i dyrare områden troligtvis påverkas i mer begränsad utsträckning då dom ofta har mer marginaler. Har man ägt mer än några år så sitter man bra till och det är som vanligt att det är inte så bra att vara sist in i en starkt uppåtgående trend när det väl börjar sjunka. Sedan hur mycket det sjunker beror helt enkelt på vad det kommer kosta varje månad då det är den enda siffran som är relativt konstant. Folk kommer inte plötsligt börja betala mer för boende bara för att man nu ska betala högre ränta/amortera/ränteavdrag eller nåt annat utan månadskostnaden/utgiften kommer i hög grad styra prisnivån.

Detta är som sagt mina spekulationer och någon annan får gärna kommentera eller göra en egen analys, om dom tycker jag är ute och cyklar fullständigt. Och givetvis kan jag ha fel och priserna fortsätter öka. Där Sverige fortsätter som enda land i världen att amortera på 130 år i genomsnitt med bibehållna eller kanske ökade ränteavdrag. Och skuldkvoten fortsätter förbi 500% i storstäderna och alla lever lyckliga. Och framförallt så tycker alla internationella finansinstitut att det är en kanonidé och fortsätter rulla vidare våra bostadobligationer till en låg kostnad.

17% per år betyder att en kvadratmeter på Östermalm kommer att kosta 5 000 000 kr om 25 år. Alltså kommer den här vinden att kosta dryga miljarden år 2040:
http://www.lagerlings.se/vara-hem/karlavagen-97-exklusiv-vindsvaning-vid-karlaplan/

Min gamla etta i Högdalen kommer att kosta 73 000 000 kr.

Nej, självklart kan det inte fortsätta öka 17% per år. Men det är naivt att tro att det kommer att öka "fast mindre" för evigt. Någon gång kommer det att ske en korrigering nedåt.

Men det du säger, har ju "förståsigpåare" sagt i flera år nu, så ?

.

Skillnaden är att vi nu är nere på negativa räntor = finns inget utrymme kvar att sänka (eller marginellt).Samt att reglerna nu stramas upp från 1 augusti. Du kan ju se hur priserna har ökat när räntan/månadskostnaden gått ned, du tror inte att det omvända kan ske vid en ökad kostnad/utgiftshöjning? Lägger du dessutom till det ekonomiska läget för Sverige och ränteavdragen i ekvationen så tycker iallafall jag att det är stor skillnad mot tidigare.

40 kvadrat kostar ca 1 miljon i produktionskostnad. Nyproducerade lägenhet i en mellanstorstad kostar där jag bor ca 40.000 kvadraten. 1.4 miljoner för 35 kvadrat. Motsvarande i Stockholm kanske 2.1 miljoner? Ser inget överpris i dagsläget.

Argumentet "De har haft fel hittills så de kommer ju fortsätta ha fel" är ett löjligt argument. När jag köpte min BR tyckte jag tom att priserna i Stockholm var relativt låga med tanke på vad man fick:

Största staden i Skandinavien, hög befolkningstillväxt, extrem bostadsbrist, ränteavdrag, amorteringsfrialån, billigt att köpa jämfört med att hyra andrahand(på den tiden jag köpte)

Men då betalade jag inte ens 30 000 kr/kvm för min lya, nu är priserna över 70 000kr/kvm för smålägenheter där jag bor...

Jag tror vi står inför ett prisfall men jag trodde inte det förut, tvärtom tyckte jag det fanns många bra kap man kunde göra på den tiden jag köpte. Tillskillnad från många andra här tror jag inte den stora bubblan är innerstan. Tror ytterförorterna med stora sociala problem är läskigt övervärderade. Vi snackar lägenheter i betongförorter som går för miljonbelopp, det helt sinnessjukt att folk betalar såna summor. Tänk på att detta är områden där köparna verkligen inte har köpkraft, tack vare den låga månadskostnaden kan man motivera priserna men med amorteringskrav och högre räntor i framtiden... tror stora prisfall väntar runt hörnet.

Har en klart positivare bild av innerstan och attraktiva närförorter(ok, jag bor själv i en närförort så jag är väl kanske inte 100% objektiv). Stor efterfrågan på smålägenheter i "rätt" områden.

Jag vet inte om du ska skryta över att du har en IQ under 80 eller likvärdig defekt. Det krävs nämligen för att misslyckas förstå den där dialogen.

Alltid lika spännande att följa lugnet före stormen....

Folk inser inte dynamiken i snöbollseffekten - prisfallet kan bli så enormt mkt större än vad folk idag kan ana i sina värsta mardrömmar. ESNY-killen har sett filmen Wall Street för många gånger, och det enda han har tagit med sig ut från salongen är att han vill bli som Gecko, (men tänker bara fatta smarta beslut). Från New York så har han tagit med sig de fasonerna till Östermalm, och med sina förädlingsmetoder trissat upp priserna mot och över 100 000 per kvadrat. Vansinne.

Mammon mammon mammon.

Folk vill bo så flott de kan "under detta korta livet" (kollektiv dödsångest) och de vill spekulera och tjäna så mkt pengar de kan, och alla vill hoppa av tåget innan väggen anländer. Alla vet att alla inte fixar detta, men ingen tror att de själva är med in i väggen, och därför tas alla riskerna - det är alltid kul att vara med och spela verklighetens Monopol. Skapar någon slags "mening" med livet. Självbedrägeri.




Priserna på Östermalm får sedan ringar på vattnet och priserna går upp i resp. stadsdel, vidare till närförort, och sedan till övriga förorter. Politikerna låter det ske, för så är tidsandan. Politikerna är själva maktgalna idioter, och inga visioner ges folket.

Politikerna vill inte bygga bort sina egna möjligheter till miljonvinster. Egot styr anno 2015.

När tåget väl träffar väggen, så blir det ingen vacker syn..

Först ser de i första vagnen, väggen komma där framme.............sedan sprider sig paniken, och det hela eskalerar snabbare o snabbare - och PANG !




Helt plötsligt vill så gott som alla sälja - köparna märker detta, och fler och fler får dumpa iväg objekten medan en viss vinst ännu går att göra - allt medan köparna bara väntar o väntar....där kommer dynamiken. Ekonomi = folks förväntningar på framtiden. Först förväntar sig så gott som alla en viss utv. = flocken styrs i en viss riktning, sedan samma mekanismer fast åt rakt motsatta hållet. Därför stora svängningar, som i förlängningen kan få folk att begå självmord. Därför är det inte hållbart med ett system som lockar folk att bli giriga. Kedjebrevssamhället har vi i våra händer. Sist in = bye bye. Vinnare och förlorare, stora summor, kraschade familjer, folk som blir sjuka, tar sina liv osv osv.

Vi behöver ett system som är mkt stabilare än det strikt kapitalistiska system som vi har idag. Jag förespråkar Humanism. Men jag tror inte på multi-kulti-samhället, så vi kan inte vara humana och ta hit alla som vill komma. Då kraschar på allvar landet Sverige och det hjälper ingen. Vi är redan halvvägs där - vi står nu vid ett mycket! viktigt vägskäl.

Tror nyckelordet är "kan", men därmed liknelsen med att ha sex med någon som har aids; gemene man förstår den situationen mer intuitivt.

Vidare kan vi vidare dra de vanliga psykologiska sanningarna: den som har köpt dyrt kommer i efterhand per automatik underskatta både sannolikheter och konsekvenser av prisfall (såvida det inte mentalt motarbetas väldigt aktivt). Det är ju inte så att vissa funkar så - människor funkar så.

Finns en anledning att man vill ha gamla människor på toppen av stora system (organisationer, samhällen); de har vanligtvis upplevt systemchocken någon gång tidigare i livet och förstår karaktäristiken.

Vågorna från havet påverkar hela havet, och därför ser jag svängningarna som oundvikliga när vi envisas med att hålla oss till det kapitalistiska systemet. Det är just nu lugnt på vår del av havet, men när det börjar gunga så kan politikerna bara försöka vaddera väggen så gott det går, när tåget åker in i densamma. (eller en båt på väg mot isberget)





Det har du rätt i.
Därför såg jag det som trist när man valde en för posten mkt ung person som ej var torr bakom öronen, att styra landet. Som med sin segregationspolitik tilläts knulla landet i röven under 8 långa år. Nu är gummisnodden ytterligare 8 år mer isärdragen, och till sist när man inte längre orkar hålla i ändarna.........vi sitter på en tickande bomb. Och jag vill inte ha ett mini-Sovjet, men jag vill inte heller ha ett mini-USA - och paret Reinfeldt sågs av många stjärtslickare som ett Svenskt tjusigt presidentpar - några att se upp till - och förblindade av att själv vilja uppåt, så leddes man fel.

Slicka uppåt, sparka nedåt - så länge som det är tidsandan, så finns ingen som helst lösning för vårat älskade Sverige. Men min förhoppning är att Sverige om 10-20 år på allvar är moget för Humanismen.

Nej tack. Absolut inte. Svenskar som säger sig önska "humanism" har djävulen i sig och de kommer att praktisera extrem socialism. Det är ju så gott och raka motsatsen till vad vi har idag. Men detta är inte kapitalism. Detta är kreditvansinne. Äkta kapitalism eller rättare sagt marknadsekonomin är den efterlängtade korrigeringen. Men nog fan gör sig folk illa när det inträffar. En hel del mår ju fint idag.

Få är köpstarka och stockholmarna är inte märkvärdiga, tyvärr för det skulle behövas i en ekonomi som verkligen är stark och inte en lögn.