Bo i hyresrätt sämsta du kan göra?

idag är det svårt att hitta bostad så tacka för det du får

Om man avsatt pengar för ett stambyte - ja. Det finns BRF:er med 1200 års avskrivning av fastigheten. Tror du att en sådan styrelse lever i verkligheten? Fastigheten ägs av BRF och har separata lån dit avgiften går. Varje BR-ägare har ett eget lån på lägenheten.

Går BRF under så förverkas BR såvida inte samtliga BR-ägare själva pytsar in BRF-lånen (vilket aldrig är lönsamt). Det finns flera exempel på BRF:er som ombildats till hyresrätter när föreningen gått i konkurs.

En BR eller BRF:s åtagande är aldrig utan risk. Många styrelser är extremt okunniga och underhåller fastigheterna otillräckligt eller på ett felaktigt sätt. Det som på papperet ser bra ut kan vara rena motsatsen i verkligheten.

Sen har vi den progressiva avskrivningen som kommer att bli en supersmäll för många BRF:er (framförallt nybildade). Ingen kommer att ha råd att bo kvar såvida man inte intecknar ytterligare lån i BRF:en för att täcka den nya avsevärt högre driftskostnaderna. Detta kommer att ge extrem känslighet mot en ny räntesituation och många kommer att få en väldigt hög avgift till föreningen.

En fördel med äldre fastigheter är att de är gediget byggda med tanke på ett lågt underhållsbehov. Nya fastigheter är lite som papier maché i jämförelse (enstegstätade fasader och takvinklar som inte skyddar fasaden) och underhållskostnaderna kommer att bli enorma på dessa när de börjar mögla och fasader m.m. måste bytas ut redan efter 5-10 år.

Det finns många villor som även är byggda på detta sätt (känner flera som fått ta höga lån för att åtgärda fasaden något år efter de köpt fastigheten. Entreprenörerna har oftast en friskrivningsklausul för detta). Hela bostadsmarknaden idag är en bluff när det gäller nyproduktion.

Det finns ingen som helst chans i världen att en revisor skulle godkänna 1200 års avskrivning på någonting. Men känner du dig modig så är du fri att posta en källa såklart.

Avgiften går till betydligt fler saker än bara föreningens lån, i övrigt vet jag inte vart du vill komma.


Ja och, har jag sagt något annat? Jag säger att det är extremt ovanligt, för det är det.


Är man som potentiell köpare kompetent nog att läsa en årsredovisning och ber att få se föreningens underhållsplan och man inte ser några uppenbara fel så är det kanske inte helt fritt från risk, men näst intill. Känner man att man inte har den kompetensen så är det betydligt mindre risk att råka ut för en dåligt skött förening som är t.ex. HSB-ansluten, än en som är privat.


Du har fått det bakvänt, det är progressiv avskrivning som förbjuds. Alla föreningar blir tvingade att använda linjär avskrivning. Det påverkar i princip bara nybildade föreningar, äldre föreningar påverkar det inte alls egentligen.

Bytet av avskrivningsprincip är heller ingenting som magiskt ökar några kostnader, det ändrar bara omfördelningen av kostnaderna över avskrivningsperioden. Nyare föreningar som får "problem" hade alltså fått möta precis samma avskrivningar fast längre fram i tiden. Skillnaden över avskrivningsperioden är, av naturliga skäl, noll.

avskrivningar i all ära men vad spelar det för roll om det blir minus efter avskrivningar brf föreningar får ju gå med hur mycket minus som helst, det viktiga är ju resultatet före avskrivningar, är det minus där så har man för låga avgifter då dessa inte möter de fasta och rörliga kostnaderna då äter man på likviditeten vilket inte är bra i långa loppet.

Det är i princip samma sak, men med följande fördelar för ägande:
Värdeökning - mina boenden har de senaste 15 åren stigit i värde med 100000 kronor per år.
Ränteavdrag - jag betalar en del av min "hyra" med oskattade pengar.

Fördelen med att inte amortera är att dessa pengar i stället sitter på ett ISK, på vilket värdet ökade med knappt 20% förra året.
Jag kommer alltså, om jag vill och det är ekonomiskt vettigt, att kunna slanta av boendet mycket snabbare än om jag amorterat av det. Marknaden, som sätter priser och räntor, får hjälpa mig att betala

Sen blir det ofta billigare i längden, när jag bodde i villa betalade jag som lägst 740 kronor i månaden i räntekostnader, 740 oskattade kronor alltså.
Tillkom förvisso el, sophämtning och slamtömning, men säg bra en bit under 3000 spänn i månaden (i snitt på ett år) för 100+30+60 kvadrat, 3000 kvadrat tomt med pool och så. Plus att värdet som sagt steg med 100000 varje år. Ganska billigt boende, eller hur?

Nu är jag jättedålig på konkurs- och likvidationsregler för ekonomiska föreningar, men man kan väl knappast få driva föreningen vidare med negativt eget kapital eller? Det blir ju hur som helst en uppenbar konsekvens av att inte göra avsättningar i takt med avskrivningarna iallafall.

Får man driva ekonomisk förening med negativt eget kapital, så blir det egentligen ingen större skillnad på slutresultatet, du skjuter bara exakt samma problem på framtiden. Klarar man inte att möta avskrivningarna så klarar man heller inte framtida underhåll och reparationer.

Det viktiga är absolut inte att man klarar att hålla sig plus på resultatet före avskrivningar och jag tror att det är det här många styrelsemedlemmar, som inte har någon kunskap alls egentligen, gör fel när deras förening till slut går i konkurs. Avskrivningarna representerar en värdeminskning, som du i princip måste kunna möta med avsättningar för att inte föreningen ska förfalla totalt i längden. Går föreningen ungefär +/-0 före avskrivningar så kommer föreningen med 100% säkerhet att gå i konkurs. Inte idag och inte imorgon, men väl om 20-30 år förutsatt en helt nybildad förening. Och detta förutsätter också att man får driva föreningen med negativt eget kapital, vilket jag faktiskt betvivlar.

Ok ok jättebra men du glömmer bort en sak i hastigheten, alla de som köpt en "bostadsrätt" (med miljonlån) har också en "hyresvärd" och det är deras bank

För så länge du själv inte äger den fulla rätten till en andel i föreningen (din bostadsrätt) till 100% och ligger ute med lån till banken så är det dom som gör det fast egentligen är det bostadsrättsföreningen som äger själva fastigheten och banken har beviljat dig ett lån till din andel, snårigt och invecklat javisst

Läs gärna mer här http://sv.wikipedia.org/wiki/Bostadsr%C3%A4tt

Förresten så är det osäkert att bo i vissa bostadsrättsföreningar, jag vet en i Solna som höjde månadsavgiften förra året med 10%

Det är egentligen inte speciellt komplicerat. För den som har tänkt bo på samma ställe under lång tid är det en no brainer att det är fördelaktigt att ha en bostadsrätt. Det gäller alltså så länge man ser sin bostad som just det, en bostad.

Det som oroväckande är att väldigt många ger sig in på bostadsmarknad med enbart de senaste åren som referens och förväntar sig att tjäna pengar på att bo. Man har en övertro på räntan och att de senaste årens ökning av den disponibla inkomsterna kommer fortgå.

Rekommenderar senaste Sparpodden kring 18 minuter om frågan prisutveckling för bostadsrätter kontra börsen. https://soundcloud.com/sparpodden/bl...linvesteringar

Det finns flera exempel. http://cornucopia.cornubot.se/2014/1...1-200-ars.html

Problemet är att många föreningar döljer vissa uppgifter som du inte får veta förrän du är spekulant på objektet.

Det är det jag säger. Progressiv avskrivning upphör och det lär bli hett om öronen för många nybildade BRF. Om avskrivningen är som i exemplet ovan 700 år eller mer så kommer dessa människor också att drabbas och det gäller såväl nya objekt såsom gamla.

Nej, bytet av avskrivningsprincip kommer att ge högre avgifter till föreningen såvida inte föreningen vill ta dåliga lån för att täcka upp avskrivningarna. Dock måste pengarna tas någonstans så det kommer ändå i slutändan belasta BR.

Då tjänar man ju inget på det när man ändå ska köpa ny bostad efter, och dessutom ska ha lån på det.. Gör ju att hyran t.ex. blir lika hög som i en hyresrätt totalt. Och säljer man aldrig lägenheten så ser man ju aldrig röken av några pengar. Vettefan om man tjänar på att ta en massa lån, det är pengar man kan spara istället. Säljer man bostadsrätten, får sig en stor slant och sedan går över till hyresrätt t.ex. kanske man tjänat på det dock.

Eftersom det helt uppenbart överstiger den faktiska ekonomiska livslängden med råge så ska en sådan avskrivningsperiod bryta mot lagen. Det förvånar mig faktiskt att dessa revisorer inte har blivit anmälda till revisorsnämnden, för det kan omöjligt vara ett ok förfarande.


Det räcker väl att veta när du väl är spekulant, när skulle du annars behöva veta det menar du?


Ok, du formulerade meningen lite märkligt bara, som om den progressiva avskrivningen var problemet inte ändringen, de var därför jag tolkade det som jag gjorde.

Är avskrivningsperioden 700 år, så lär det knappast bli några större summor även med linjär avskrivning. Med ett fastighetsvärde på 100 miljoner, så blir avskrivningen knappt 150 000 per år, vilket är i princip ingenting.

Att man överhuvudtaget vill ha en avskrivning på 700 år visar att ekonomin i föreningen ifrån början är extremt ogenomtänkt för övrigt, det borde absolut inte tillåtas och gör det faktiskt heller inte enligt några värderingsregler jag känner till.


Jag förstår inte alls hur du tänker faktiskt. Avskrivningar är en kostnad, men det är inte en utgift. Huruvida du använder progressiv eller linjär avskrivning har ingen som helst betydelse för föreningens utgifter. Ett tak t.ex. håller precis lika länge oavsett om du skriver av det på 20 eller 200 år och oavsett om du använder linjär eller progressiv avskrivning. Avskrivningsprincip eller avskrivningsperiod påverkar alltså inte föreningens utgifter överhuvudtaget.

Poängen är alltså att ett lån inte gör någon som helst skillnad för att få bukt med ett negativt resultat efter avskrivningar.