Bostadsbubbla i Sverige?

Jag misstänker att du egentligen främst tänker på kostnaden för risk. Fria marknader tar nämligen bort gratisluncher vid konvergens. Att riskpremien ligger kvar är en sån där lömsk sak som flyger över huvudet på vardagsakademiker och plötsligt tror de att de äter gratis.

Har de riktigt tur lever de sedan hela sina liv ovetandes om vad de pysslade med.

Inte helt ovanligt vid hyresrätt att ägaren inte sätter av tillräckligt till underhåll utan prioriterar vinstuttag och när sedan en större renovering ska ske så hamnar en relativt stor del av renoveringskostnaden på hyresavierna. I en marknad där efterfrågan och utbud är mer i balans hade detta inte varit möjligt i lika stor utsträckning och därav finns där bristande utbud råder krafter som verkar för att brist ska fortsatt råda.
Inte helt ovanligt bland kommuner att man mjölkar hyresbeståndet även om man givetvis aldrig skulle medge att detta är medvetet.

Ni glömmer båda bort alternativkostnaden för den del av bostaden som man cashat och inte behövt lån till. Hade man inte köpt bostadsrätten hade man ju kunnat investera dem på börsen. I Sweetiepies exempel kan vi säga att ägaren har betalt 300 000 kontant (och lånat resten). Då har ju köparen mist den avkastning dessa 300 000 hade kunnat ge om man investerade dem på annat sätt. Säg att en investering på börsen hade gett 8 % årligen efter skatt, då hade det gett 2000 kronor i månaden. Således är kostnaden för bostadsrätten lika hög som för hyresrätten. Med återinvestering blir det dyrare med bostadsrätten än hyresrätten.

Dock räknar jag då inte med att bostadsrätten kan gå upp i värde (fast den kan ju gå ner också).

Det där blir en klurig beräkning Hubert. Bostaden bör hänga med inflationen minst så den får man "dra bort" för att få fram vinsten. Själva vinsten kommer också att bli olika från år till år då inflationen går i vågor.

Den största grejen är dock att i en bostad får du avkastning på lånat kapital, leverage. Och detta långt över vad du satt in.

(nu bortser vi också helt från att det är trevligare att bo i bostadsrätt eller hus)

Om du drar bort kapitalkostnaden, hur mycket är det kvar för risken?

Nej. Hyresgästen betalar för t ex vitvaror över hyran medan den i borätt betalar det själv. Det är ett tillägg man får göra på boendekostnad i borätt. Bara vitvaror handlar kanske om 200 per månad.
Sedan tillkommer annat underhållsarbete man får betala för (eller göra själv) som BR-innehavare.

När HR-innehavaren bara ringer om stopp i avloppet och fastighetsbolaget skickar en som löser problemet måste BR-innehavaren ordna det själv.

Det är dock en kostnad som tillkommer för BR-innehavaren.

Så ovanstående visar att det bör kosta mer med en HR. Och skulle HR-kostnaden (generellt) krypa under BR-kostnaden så är det en klar indikation på att det är en bubbla.

Om man har lånat till större delen är varje krona i nominell ökning av bostadens pris en vinstkrona, detta oavsett hur hög inflationen är. Åtminstone om man räknar räntekostnaderna som bokostnader och inte som amortering av den reella skulden.

Det ser ut som om du pratar om något annat än att det blir en skattehöjning. Den analogi du försöker dig på ser jag inte har det minsta med saken att göra. Försök beskriva ditt resonemang utan den.

Nej, det handlar om att du påstår något som inte stämmer, och jag korrigerar det.

a) Höjer man räntan så stiger kostnaderna för att låna.
b) Inför man en ny skatt på att låna så stiger kostnaderna för att låna.

I båda fallen ökar viljan att amortera. Och viljan att öka skuldsättning minskar. I båda fallen får du enligt den paradigm jag tror du prenumererar på, disinflation och ökad arbetslöshet. Dvs tvärtemot vad du uttryckt önskemål om tidigare.

Ovan på detta får du i fall b) ett ökat skattetryck som dämpar ekonomin. Dvs ökar arbetslöshet.

Just det att du uttalar önskemål om vissa effekter och sedan föreslår åtgärder som ger motsatta resultat, vad skulle du säga att det beror på? Du vill ju inte höra min förklaring, så jag ska inte upprepa den. Finns något rationellt tänkande bakom att föreslå något som ger motsatt effekt?

Finns det skulder sitter någon med motsvarande fordringar. En hel del av skulderna konverteras till obligationer. Dessa köps av fonder av olika slag som hushållen äger. Så en del av ränteinkomsterna konverteras till utdelning och reavinst vilket också är inkomst av kapital. En del av ränteinkomsterna konverteras också till pension och beskattas som inkomst av tjänst.

Sedan sprider inkomst och underskott av kapital över åren. Man har generellt underskott i yngre år och överskott när man är äldre. Rådande princip gör att man beskattas mindre hårt i yngre år när man har sämre ekonomi och i stället hårdare när man är äldre och har bättre ekonomi. Dvs en omfördelning över livet.

Du får nog specificera vad det är du inte förstår först. Håller du med om att det är ekvivalent att ge någon en klumpsumma och ett skatteavdrag som motsvarar den klumpsumman, i meningen att kostnaden för staten och incitamentseffekterna för mottagaren är desamma? Om inte, vari ser du den relevanta skillnaden?

Jag släpper som sagt helst den diskussionen. Du påstår, om jag förstår dig rätt, att riksbankens bör tolka sitt uppdrag så att de ska sikta på nollinflation. Jag kan bara konstatera att riksbanken aldrig har tolkat sitt uppdrag på det sättet och ingen i riksdagen har föreslagit att de borde göra det. Det känns inte intressant att diskutera för mig, så vi kan väl fokusera diskussionen på huruvida det vore effektivare att tackla farhågor om hushållens skuldsättning med penningpolitik, vilket nu görs, eller med ett slopat ränteavdrag.

Jag tror du har missförstått mig någonstans, så jag ska vara tydlig och ber om ursäkt för upprepningar. Jag vill inte höja räntan. Inflationen ligger under målet, så räntan bör sänkas, vilket skulle stimulera ekonomin. Anledningen till att det inte görs är att riksbanken oroar sig för hushållens skuldsättning. Jag menar att man istället bör tackla det problemet genom att slopa ränteavdraget, vilket fungerar som en lånesubvention. Du kan naturligtvis inte titta på ränteavdraget isolerat. Det totala skattetrycket i ekonomin är dessutom en helt annan fråga än hur skatterna bör utformas. Om man slopar ränteavdraget får man utrymme för skattesänkningar någon annanstans. Den diskussionen hör inte hit.

Duh. Nu handlar det ju specifikt om hushållens skuldsättningsgrad. Om du inte tycker att den är ett problem tror jag inte vi kan närma oss varandra och det är lika bra att avsluta diskussionen. Om du håller med om att den är ett problem förstår jag inte vad du vill ha sagt.

Dessa fordringar har bankerna som ett leverage mot sitt egna kapital. De banker som i kristider räknar med att bli räddade av staten och skattebetalarna, när de skapar pengar ur intet och begär ränta av lånetorskarna. Inte underligt att bankvinsterna ökar när en stor del av de yngre akademikerna efter sin examen skriver kontrakt om att leverera en stor del av sin framtida lön till banker för att få någonstans att bo.

Förr definierades medelklassen av att ha utbildning och äga sitt boende men idag har vi ett akademiskt proletariat som i praktiken hyr sin bostad av banken utan att ens kunna bli skuldfri vid pensionen.

Ett akademiskt proletariat helt beroende av penningpolitiken och dess arbetsgivare inom offentlig sektor. De förvaltningar som nyckfullt har att anpassa sig efter politikernas nycker.

Så var det inte förr när medelklassen hade egna besparingar i sitt boende, var mer ekonomiskt oberoende genom att främst arbeta inom den privata sektorn. Hur många hörande till detta nya akademiska proletariat med höga skulder för ett innerstads boende med sin utkomst i offentlig sektor kan kosta på sig att ha en egen oberoende politisk åsikt i tvärs med det rådande?

"Den som är satt i skuld är inte fri"

Göran Persson

Majoriteten av Sveriges befolkning har aldrig någonsin varit ekonomiskt oberoende.
Det är bara ett fåtal procent av de allra rikaste som är så bortskämda att de kan prata om ekonomisk frihet.
Så har samhället sett ut väldigt länge.
Det är bara de rika likt Göran Persson (pamp) som kan köpa herrgård för 10-tals miljoner kronor.
Provocerande när en sådan berikad person som han, ger råd om skuldfrihet.

Nu är du rejält ute och cyklar.
Om Nisse har en skuld till en bank, så är det en fordran som banken har på Nisse.
Om Olle har en fordran på en bank (aka pengar på banken), så är det en skuld som banken har till Olle.

Dvs om A har en skuld till B, så har B en fordran på A. Och en fordran är en tillgång. Vanligen är fordringar räntebärande.

Jag ser ingen koppling alls till en skatthöjning. Om du vill envisas med liknelsen får du redogöra för vad delarna motsvarar. T ex klumpsumman du talar om.

Det är ingen diskussion. Du skrev något som inte stämmer. Jag rättade. Och det är ganska OT. Jag har fått fram rättelse. Det räcker för min del.

Jag tror tvärtom att jag har förstått dig. Jag är helt införstådd med att du inte vill ha en räntehöjning, utan snarare en räntesänkning. (Det jag har pekat på är att det inte ger så mycket då utlåningsräntorna i stort sett bara består av risk idag).
Och jag förstår också att du vill ordna stimulans av ekonomin. Och det (bl a) genom räntesänkning.

Det jag pekar på är att din strävan av att avlägsna avdrag för underskott av kapital ger precis motsatt effekt. Det skulle leda till att
a) folk minskade på konsumtion och amorterade.
b) folk som ska ta lån, tar mindre lån iom att cash out ökar.

Pkt a) leder till motsatsen till stimulans. Iom att folk amorterar isf konsumerar.
Pkt b) leder till motsatsen till stimulans. Iom att man lånar mindre och omsatt M1 ökar inte så mycket som det annars skulle ha gjort.

Konkret fall.
* Med dagens villkor och en antagen ränta på 2.5%. Den som då lånar 1 MSEK åker på att betala 17.5 KSEK per år i ränta.
* Utan avdrag för underskott av kapital ger en ränta på 2.5% och cash out på 17.5 KSEK ett lånebelopp på 700 KSEK.

Dvs anti-stimulansen är på 300 KSEK mindre som mottagaren får. Det går inte att kompensera den anti-stimulansen med sänkt ränta. Riksbankens ränta är för låg för det.

Jag brukar vara klar och tydligt med att jag ser en för stor skuldsättning.

Att man lånar till bostad ser jag inte som ett problem. Det har man gjort i massor med år. Men förr, innan statens bank skulle elda på skuldsättningen (eller bidra till stimulans) så amorterade folk.
Säg med dagens mått så skulle man kanske skuldsätta sig vid 25 års ålder. Sedan amortera i 25 år tills man är 50 och då vara skuldfri. Sedan hösta in ränta (låna ut till de yngre) tills man dör 25 år senare.
Det staten gör med kapitalbeskattningen är att mildra räntekostnaden under de unga åren och mildra ränteinkomsterna under de senare åren. Detta stämmer generellt, sedan finns det undantag i individer som bara lånar och sådana som bara sparar.
Men detta ser inte den som bara tänker i missunnsamma och egoistiska termer. Inte ens när jag nämner det. Och det finns gott om sådan på Flashback.