Bostadsbubbla i Sverige?

Det är rätt fantastiskt att man blir överraskad av att läsa ett nyktert och verklighetsförankrat inlägg i den här tråden, ett skönt avbrott från de religiösa fanatikerna som annars skriver här. Men se dem som komiker i stället för seriösa debattörer så blir det enklare att läsa tråden.

hehehe, det är nog snarare du o dina foliehattskompisar som är komikerna, eller snarare clownerna, eller gycklare kanske är den bästa beskrivningen, och ännu roligare blir det när du helt seriöst tror du själv är en seriös debattör, som är kunnig, påläst och har vettiga åsikter i ämnet. Tack för dagens goda skratt. OnT: Vad tror du Riksbanken säger imorgon, och hur påverkar det bostadspriserna på kort sikt (6-12 mån)?

Det jag ser är ett erkännande från dig att du inte förstår grundläggande nationalekonomi. Jag förklarade för dig hur det hänger ihop, du förkastade det. Ditt fria val att vara okunnig ligger inte på mig.

För det första har vi konstant legat under målinformationen på 2% beroende på att Ingves konstant kört med för höga räntor, vilket han fått mycket kritik för.

Det får mig att fundera på vilket underlag du har för att påstå att en realränta på 3-4% skulle vara normalt. Hur har du kommit fram till det, har du någon statistik som stödjer ditt påstående eller tycker du bara att det borde vara normalt även om verkligheten säger att det inte är normalt?



Okej säg så om det känns bättre för dig, gå och lek med de andra barnen nu!

.

Så ditt argument för att förespråka amortering är alltså att det håller tillbaks priserna, det var ett något udda argument minst sagt. Det är knappast bostadsägarnas uppgift att se till att priserna hålls tillbaka, knappt ens deras intresse. Men när du ändå är i farten kanske du ska föreslå att man inte får styla bostäderna till visningen för det håller också tillbaks priserna. Kanske ett krav på att man måste ha en illaluktande soppåse i bostaden?

.

Det jag sagt är att höjda räntor riskerar att resultera i negativa samhällsekonomiska effekter även om det inte är så att folk måste sälja sitt boende. Kan du utveckla varför du tycker att det är ett foliehattsvärdigt, okunnigt påstående?

Din eviga jakt att utmåla alla som säger att det finns en risk att bostadspriserna inte kommer ligga på samma nivå som i dag eller högre i all evighet som domedagsprofeter är ganska fascinerande.

Jag förmodar att räntan kommer vara oförändrad, med samma vanliga kommentar om bevakad skuldsättning, och fortsatt prisökning. Inte förrän efter valet kommer någonting hända, och händer något då kommer det nog inte vara en krasch, utan en långsammare förändring (t ex förtätning av staden, offrande av vissa nuvarande grönområden) som jämnar ut priserna.

Jag tror du pratar om husen. Fastighet är marken husen står på, och denna ökar ständigt i värde i städer ned hög inflyttning. När det kommer till husen så måste dessa underhållas, men äldre hus har i regel längre livslängd än nya eftersom gamla hus byggts på ett sätt som idag inte vore ekonomiskt försvarbart.

Huset och fastigheten vid Stureplan såldes för över en miljard till en shejk vill jag minnas.

Jag är också nyfiken på varifrån folk får sina siffror. Vissa talar om att 10% är normalt medan andra anser att 4% är normalt. Men idag sitter vi med 0,5% och nära deflation, så något i 10%-förespråkarnas teorier måste ju vara fel.

Vad skulle alternativet vara?

Om Centralbanken släpper ned sin ränta kommer bankernas avistaränta vara lägre. Och det har den nog varit i mannaminne. De som har avistafordringar är således hänvisade till en negativ realränta.

Nu frågade du inte mig men jag svarar ändå.

Jag tror RB sänker med 0,25 punkter i morgon vilket ger en ytterligare knuff uppåt för priserna på särskilt bostadsrätter. Debatten om prisinflation på bostäder (aka bostadsbubbla) får än mer energi och Finansinspektionen meddelar då att bankerna måste höja riskvikterna på Bostadslån till 25% från och med 2015-01-01. Detta besked möter bankerna med marginellt högre boräntor (0,2-3 punkter) vilket dock ger effekten att köparna börjar tveka. Borättsägarna som gått i säljtankar konstaterar att racet är över för denna gång och skyndar sig att lägga ut lägenheten på marknaden. Utbudet stiger kraftigt och prisfallet tar fart.
2015-01-01 när den höjda riskvikten träder i kraft ligger tremånadersräntan på ca 2,7% d.v.s. på samma nivå som idag, trots det befinner sig priserna på mindre bostadsrätter i tillväxtofter i kraftigt prisfall.
Debatten tar vid huruvida Finansinspektionen agerade för hårt, bankerna skäller på att politikerna tvingat fram detta bostadsras. Att priserna viker nedåt på bomarknaden gör att bolåntagarna blir extra försiktiga och nervösa och drar ned på konsumptionen vilket i sin tur visar sig i sjunkade BNP, förhöjd arbetslöshet MEN inte stigande inflation. Inflationen förblir låg vilket gör att Riksbanken ligger kvar med ytterst låg ränta samtidigt som BNP sjunker och arbetslösheten stiger.

Eftersom vi har ett par debattörer i den här tråden som gärna tar till invektiv vill jag meddela att även om jag har åsikten att vi har en bostadsbubbla i Sverige (särskilt vad gäller bostadsrätter på tillväxtorter) och därmed är en idiot så har jag i vilket fall studerat nationalekonomi och lever dessutom som jag lär. Köpte in mig på marknaden 1998 och steg ur nu 2013. Sammanlagt med en uppgång som innebär att jag fått många tusen varje månad bara för att bo.

Ja, jag sade också med emfas att Framfab och Icon medialab var övervärderade och fick några kompisar att sälja, sedan skälla på mig för att de sålt medan aktierna fortsatte upp och därmed köpte in sig igen och sedan hade jag förlorat dem som vänner bubblan sprack och de förlorat alla sina besparingar. Jag är ytterst sparsam med att ge råd eftersom även om man har rätt i sak att något är övervärderat kan det dröja länge innan justeringen kommer och mycket kan ha hunnit hända därimellan.
Just nu är det väldigt många som är ganska säkra på att bopriserna kommer falla i Sverige, men ändå inte agerar eftersom de inte vet när de kommer att falla och vad en vettig alternativplaceringe är. Aktiemarknaden står också historiskt högt på de flesta börser, guldet är på historiskt extremt höga nivåer trots att det är ned kraftigt de senaste månaderna. Oljan är också på historiskt väldigt höga nivåer och priserna på fastigheter utanför Sverige ter sig heller inte billiga på många ställen, knappast ens i Spanien.

Så vilken tuva ska man kliva på när man ser en stor risk att bli blöt om byxorna oavsett vilken tuva man sätter foten på? Problemet med bostäder kontra t.ex aktier eller valutor är att det dels är mycket besvärligare att kliva ur positionen och det tar mycket längre tid. Dels är bostadsinnehavet ofta en position tagen med stor hävstång, för många så stor som 85% lånegrad vilket är extremt om det skulle vara en placering i aktier, olja, guld eller valuta.

Tvärtom vad många tror är det inte ovanligt med stora prisfall på fastigheter trots väldigt låga räntor. Nu kan man naturligtvis hävda att Sverige inte är Spanien, inte är Storbrittanien, inte är Norge, inte är Kanada, inte är Nederländerna, inte är Danmark.
Så länge som priserna fortsätter att stiga i Sverige är det naturligtvis klart mycket roligare att stå och peka på hur rik man blir som borättsägare kontra förlorarna som sitter och hyr. Det som gör mig övertygad om att vi nu står inför ett fall är att belåningsgraden nått sådana höjder. Priserna har i stort sett varit stigande sedan 1997 till idag. 2008 och 2011 klassar jag inte som något fall då det bara rör sig om någon procent ned. En sådan lång period av uppgång innebär att väldigt många borätter har bytt ägare och många har belånat sig.
Tiondepercentilen, i detta fallet förstått som den tiondel av de högst belånade bostadsrättsägarna är så pass högt belånade att de vid ett prisfall på 15% skulle sitta med ett lån som är värderat högre än deras bostad. Problemet vid ett prisfall på 15% är att det då knappast är enkelt att avyttra sin fastighet. När priserna på bostadsrätter är sjunkande väntar de som sitter i bostadsrätter på att det ska sjunka än mer samtidigt som utbudet hela tiden i praktiken stiger. Det gör att tiden att sälja tar längre tid. Dagens 'såld innan visning' och 'förvisning innan förvisningen' kommer då kännas långt borta.

När jag köpte bostadsrätt i Uppsala 1997 - bostadsbristen var svår då också och jag hade bott inneboende i en termin. Då var jag ensam på den ordinarie visningen, jag bjöd 15% under 'utgångsbud' och jag fick lägenheten till det priset. Sedan dess har priset på 'den' lägenheten stigit 865% sett till högsta försäljningspris på motsvarande etta i samma bostadsrättsförening.

Naturligtvis har inte prisutvecklingen på lägenheter i Munkfors eller villor i Ragunda varit densamma men det har heller inte omsatts särskilt många sådana. Det är mängden hushåll som belånat sig och belåningsgraden som oroar främst.

Lång post må hända men förhoppningsvis läsvärd för de som inte redan är frälsta.

nej den var inte särskilt läsvärd eller välskriven, sorry men sant.

Pratar du om Sverige eller om Stockholm? För ser du på Sverige så har priserna gått ner i delar av landet, och prisökningen i snitt i landet har inte varit exceptionell. Om du däremot tittar på Stockholm, då har priserna rusat och/eller varit stabilt höga men det gäller ju motsvarande inflyttningsorter i Spanien och England också. Londons priser har inte fallit. De har ökat.