Bostadsbubbla i Sverige?

Jämförelsen med en villaförsäkring haltar eftersom där finns det en risk för en extremt stor kostnad (huset brinner ner) vilket inte gäller i fallet med bundna räntor. Om man istället för att binda räntorna kör rörligt och lägger undan mellanskillnaden man spar på det får man snabbt ihop en buffert som står emot korta räntetoppar.

De flesta som binder gör det dessutom på 2-5 år och det är en tidsperiod som vi med stor säkerhet kan säga att det inte kommer några kraftiga räntetoppar. Störst risk för en räntetopp under det tidsperspektivet är också den allra sista tiden, dvs. lagom till att det är dags att binda om räntorna. Då riskerar man alltså inte bara att få betala onödigt mycket under den första löptiden men även att binda vid ett olämpligt tillfälle.

Lite OT kanske men när ni nu ändå gick in på det så...

.

Men du... De har ingen aning om vad den genomsnittliga rörliga räntan kommer ligga på. Bankens ränteprognos har ett maxvärde och ett minimivärde, den bundna räntan lägger de på en nivå som ger dem en vinst om snitträntan visar sig hamna nära toppen av prognosens snittränta.

En tioåring på 4,5 % säger inte på något som helst sätt att banken inte tror att räntan kan hamna på sju procent inom några år, däremot att de anser att det är osannolikt att det skulle vara mer än en kortare räntetopp om det sker.

Hur resonerar du när du kommer fram till att det är stor säkerhet på att inga kraftiga räntetoppar kommer ske inom de närmsta fem åren?

Det makroekonomiska läget i världen gör att inte bara jag utan även i en enig analytikerkår gör den bedömningen. Ju längre vort i tiden desto osäkrare blir visserligen bedömningen men om man ska ta igen det man idag förlorar på bundet ska det kräver det rätt stora förändringar i slutskedet av perioden, och det bara för att det ska bli lika dyrt med rörligt.

Sverige har idag en mycket stabil ekonomi men även om vänsterblocket vinner valet nästa år kommer det ta flera år innan de hinner ställa till det. Världskriser skulle sannolikt heller inte driva upp räntorna utan det skulle snarast pressa ned räntorna på en bestående låg nivå.

.

Jag tänkte inte så mycket på att det skulle vara någon som skulle ställa till det, snarare tvärtom. Andra debattörer i tråden menar på att Sveriges ekonomi i princip aldrig varit såhär välmående och på frammarsch, vilket alltså skulle tala för att högkonjunkturen snart är här med allt vad det innebär.

Själv känner jag att det är lite pessimistiskt att tänka att räntan kommer vara i det närmaste oförändrad i ytterligare fem år...

Ja Sveriges politik har skötts förträffligt av alliansen och det har gjort att vi har en av världens absolut bästa statsfinanser. De flesta andra länderna har däremot inte lyckats klara av det mycket svåra världsekonomiska läget i närheten så bra.

Just det svåra läget som inte kommer att lösas i en handvändning är också en stark anledning till att räntorna kommer förbli låga under överskådlig tid. Sannolikt kommer en annan metod att hantera läget bli att staterna trycker pengar. Jag ser alltså två starkt drivande faktorer framför mig, låga räntor och en ökande penningmängd. Båda dessa faktorer driver bopriserna uppåt, åtminstone i nominella belopp och det är vad som är intressant för de med stora bolån.

Att köpa så dyr bostad som du kan få lån till har varit ett framgångsrecept under lång tid och det ser enligt min bedömning ut att bli det framöver också.

Sedan har vi förstås fler faktorer som t.ex. ökad inflyttning men det är främst den ökande penningmängden som många pessimister helt missar. 60 - 70,000kr per kvm i innerstan kan låta högt och många resonerar att så mycket mer än så klarar inte folk. Det ligger kanske något i det, om man tänker man utifrån dagens penningmängd. Precis som 30,000 också kändes lika högt tidigare med den penningmängden som rådde då.

.

Nej, 30k kändes inte lika högt för tio år sedan som 70k gör i dag.

Man måste fråga sig om det verkligen är vettigt eller hållbart att kvadratmeterpriset i Stockholm snart är näst högst i EU...

Jodå det gjorde det visst det men du har kanske glömt det eller så var du inte med. Jag minns när jag köpte min första BR på 90-talet, då ansåg de flesta att det var vansinne i spåren av den ekonomiska krisen som rådde då. Senare köpte jag ett hus för knappt en miljon och det var mycket pengar det också då. Ett antal år senare ångrade jag att jag inte hellre hade köpt ett dyrare och bättre hus för då kändes miljonbelopp som småpengar.

Mina föräldrar fick också höra samma sak när de köpte sitt första hus på 60-talet. Samma visa då, köp inte hus nu när det är så dyrt och osäkert lät det.

Hade det inte vid varje tidpunkt känts dyrt och osäkert skulle priserna ha varit ännu högre. För många vill äga sitt boende om det upplevs som billigt eller säkert.

.

Jo tack, jag minns när 12 % boränta var i pluskolumnen när man jämförde banker...

Nu förstår jag vad du menar. Att vi har en fantastisk förmåga att anpassa oss till rådande värdering håller jag med om. Jag hade aldrig givit 40k kvadraten för lägenheten vi köpte för snart tio år sedan, i dag skulle jag säga att 60k kvadraten är ett suspekt lågt pris för den. Men det är ju inte på grund av penningmängden i samhället.

Då minns du kanske också att inflationen åt upp det mesta så att vi ändå inte hade högre realräntor än idag, snarare tvärtom.


Är du säker på att ditt nya synsätt inte beror på den ökande penningmängden, vad är det annars som gjort att du idag värderar en krona idag mycket lägre än du gjorde tidigare?

.

Jag ser det inte så, för mig handlar det om att jag värderar fastigheter i Stockholm högre än tidigare. Det är inte direkt så att jag är redo att köpa en bil för 400 000 som motsvarar den bil (ja, alltså en ny modell då) som jag betalade 200 000 för i ungefär samma veva, bara för att ta ett exempel. Dessutom har månadskostnaden minskat, vilket måste tas i beaktande när man ser på vad ett lämpligt pris är. Så har vi det där med ökad efterfrågan...

Visst, jag förstår att priskrigen i sig ökar penningmängden, men jag tror att orsakssambandet går åt andra hållet (mer pengar för att folk vill betala mer, inte att folk vill betala mer för att det fins mer pengar). Jag har svårt att tro att jag på något vis skulle vara mindre redo att betala det jag är redo att betala i dag om förändringen hade skett enbart genom att rika knösar som inte behövt låna pressat upp priserna. Förstår du hur jag tänker?

Jag har inte superkoll på bilpriserna då och nu men minns den tiden då man fick en bra mellanklassbil för 150,000 kr. Idag kommer man lätt upp i det dubbla. Men alla priser utvecklas inte lika starkt, det är mycket möjligt för att inte säga sannolikt att uppvärderingen av bilar inte har varit lika stark som den för bostäder. Det kan finnas många skäl til det, miljöaspekter och därmed kostnader för bilar. Inflyttning till städerna minskar behovet av bilar och driver samtidigt bopriserna, eller bara en värderingsfråga. Bostad är för mig livskvalitet i mycket högre utsträckning än bil idag och jag värderade detta lite annorlunda tidigare.


Förmodligen är din betalningsvilja för bostad avhängig av vad du tror om prisutvecklingen framöver, du vill knappast göra förlust. Då påverkas din betalningsvilja av hur många "rika knösar" det finns och av hur rika dem är. Men givetvis påverkas det extremt mycket också av hur mycket pengar du har eller kan låna upp och det i sin tur styrs till stor del av penningmängden i samhället.

Här kommer en rad faktorer in som t.ex. utvecklingen på börsen. Själv köpte jag min nuvarande BR i innerstan kontant och det hade jag inte kunnat gjort om börsen inte hade utvecklats väl. Det finns helt enkelt så mycket mer pengar i samhället i dag än tidigare och detta är enligt min mening den enskilt starkaste förklaringen till de ökande bopriserna. Samtidigt den förklaringen det pratas minst om.

.

Men vem tror på siffrorna? Vi hör att inflationen är X, detta måste ju kalkyleras, sättet det kalkyleras på förändras, vad är rätt?