Bostadsbubbla i Sverige?

Fredrik Eklund påstår sig sälja lägenheter för 200 k/kvadraten i sitt nya projekt i Stockholm, No8 Ture - Dock verkar det som att det bara går att anmäla intresse än så länge, så det blir väl som brukar bli med ESNY, nån annan tar över och sänker till ett mer rimligt pris...

http://web.stagram.com/p/474502201024483780_241303363

Bostadsbubbla I SVERIGE? Alltså inte bara i det förbannade huvudstadshelvetet.

Tja, kanske är det bara inflationen vi ser, och är det bara det, så skulle det möjligen inte vara frågan om en boprisbubbla.

Men är det mer än inflation, så pekar det på en boprisbubbla. Ekonomin i världen utvecklas inte fint alls, den amerikanska skuldsättningen och massarbetslösheten i södra Europa är två tecken på det. Ändå fortsätter svenska bopriser uppåt trots att den svenska exportindustrin och hemmamarknaden har problem.

Inte orimligt att anta att Sverige har stor inflation samtidigt som det föreligger en boprisbubbla.

Ser man till att svenskarna lånar mer pengar och därmed lägger hela sina löneökningar på höjda boendekostnader så är det ingen bubbla. Ser man till att lånen faktiskt måste betalas tillbaka (och det endast kan göras genom att någon betalar lika mycket eller mer än vad en själv gjorde) så är det en bubbla.

Fast det läggs ju betydligt mer än löneökningar. De senaste ~15 åren har boendekostnaderna ökat mycket mer än de disponibla inkomsterna. I Sverige som helhet har priserna stigit med runt 10 % per år i snart 20 år.

Antingen planar det ut och lägger sig på en betydligt högre jämviktsnivå än vad som tidigare setts eller så kraschar det.

Är det inte intressantare att se löneutvecklingen hos den grupp som köpt bostadsrätt istället för att titta på alla svenskar?

Boendekostnaden sett till disponibel inkomst för bostadsrättshavare inkluderar enbart sådana som bor i bostadsrätt. Bland dessa har lönen (efter skatt) av allt att döma inte ökat med 10 % per år (förenklat absolut) då de för vart år lägger mer och mer av sin disponibla inkomst på just boendekostnad.

En lön för 15 år sedan på 20 000 skulle innebära 83 500 idag med en årlig löneökning på 10 %. Då tas inte hänsyn till progressiv beskattning och vad detta innebär för högre inkomster. Sådan löneökningar är inte standard bland bostadsrättsköpare (som ju mest är gemene man). Därav måste det lånas mer och betalas mer. Kvar blir betydligt mindre av disponibel inkomst att lägga på annat.

Själv lägger jag bara mindre o mindre andel av min disponibla inkomst på boendekostnader jämfört med 15 år tillbaka, trots medelmåttig lön och ingen karriär, trots större bostad i samma område och högre lån. Konstigt va? Hur förklarar du det?

Medellönen i hittepåland är 10 000 i månaden. Gunnar bor i hittepåland och tjänar 20 000 i månaden. Konstigt va? Hur förklarar du det?

Är du verkligen så egocentrisk att du tror att din situation alltid är universell?

Det är med andra ord inget konstigt att individers situation skiljer sig åt och det är heller inget jag behöver förklara.

Fast betyder verkligen ökade priser på t.ex. 10 % årligen att boendekostnaden har ökat 10 % årligen?

Nej, absolut inte. Boendekostnaden sett till disponibel inkomst för alla har bara ökat 3-4 % snabbare än disponibel inkomst de senaste 15 åren. Där den tyngsta bördan som driver upp ökningen läggs på nya köpare. Nya köpare med nya pengar som behövs för att prisökningen ska fortsätta. Det är främst för dessa de tio procenten är relevant.

Boendekostnaden har alltså ökat snabbare än disponibel inkomst trots (eller på grund av) rekordlåga räntor, en aldrig tidigare skådad ökning av reallönerna samt (med svenska mått mätt) massiva skattesänkningar som gett folk en extra månadslön per år. Detta är knappast något som nya köpare kan räkna med kommer upprepas de kommande 10-15 åren.

Men om jag säger såhär då - för 15 år sedan betalade jag 150kr/m2/månad för att bo vid Odenplan. Idag betalar jag 150kr/m2/månad för att bo vid Odenplan. Samma belåningsgrad, 70%. Min lillasyster som nyss flyttar till Sthlm bor också vid Odenplan till 150kr/m2/månad. Konstigt va? Hur förklarar du det? Är det Gunnar i hittepåland igen som gäller eller?

Har du några källor, eller är det hittepåsiffror Gunnar?