Besiktning av bostadsrätt, hur funkar det?

Är helt novis på att köpa lägenhet, men ska ge mig i kast med det inom kort.

Hur funkar det här med besiktningen egentligen?

Vad jag förstår behöver inte en auktoriserad besiktningsman utföra besiktningen, utan man kan lika göra den själv. Vad är att rekommendera? Vad ska man titta efter?

Vad är en rimlig kostnad för att få lägenheten besiktigad av en yrkesman?

Och vad brukar man göra om man upptäcker något som är fel eller trasigt? Omförhandlar man priset? Ber man säljaren åtgärda innan man skriver kontrakt? Jag förstår att det varierar från fall till fall, men ge mig gärna exempel på hur man gjort i olika situationer när man upptäckt konstigheter vid besiktningen.

Och till sist: hur vanligt är det att säljare nekar en tilltänkt köpare att besiktiga lägenheten? De kanske hänvisar till att det räckte med den vanliga lägenhetsvisningen? Man har väl undersökningsplikt, men om det handlar om en populär lägenhet i Stockholms innerstad där folk nästan köar för att få köpa och säljaren behöver bli av med den snabbt...

Köparen har, precis som du säger, en undersökningsplikt vilket innebär att det är på köparens ansvar att hitta sådana fel som han rimligen kan finna innan affären genomförs och när affären väl är genomförd kan inte köparen i efterhand komma och anmärka på fel. Och man behöver inte anlita någon auktoriserad besiktningsman utan det är helt upp till dig att göra den besiktning som gör att du känner att du är trygg med ditt köp.

Jag var i din situation för typ tre veckor sedan och hade inte en aning men när vi väl hade hittat en lägenhet som passade oss löste det sig bra ändå. Jag har fördelen att ha en väldigt händig pappa och känner en hel hög elektriker via jobb så jag tog dessa till hjälp för att kolla lägenheten.

Sedan ringde jag även till ordföranden i föreningen. Detta var nog det bästa jag kunde göra. Där fick jag massor av information om säljaren, om föreningen, om lägenheten och saker föreningen hade att anmärka på i lägenheten. Helt enkelt allt jag behövde veta.
Jag ringde och pratade med ett antal ordföranden under vår jakt på lägenhet och jag vill nog säga att de generellt är väldigt engagerade och bra att prata med.

Hittar man sedan något fel som är trasigt så får man själv som köpare bestämma hur man vill göra och det är ju allt från att dra sig ur affären till att man kommer överens om att köparen fixar det själv. Det är ju, som sagt, en förhandlingssak.

Finns det nåt sätt att ta reda på vem som är ordförande i en viss förening? Om man inte kan fråga den nuvarande ägaren alltså.

Ta reda på vad föreningen heter.

Använd sedan www.allabolag.se då ser du vilka som sitter i styrelsen, sen är det bara att ringa till någon utav dom. 8/10 gånger så står det också i portuppgången vem som är ordförande. Bra tillfälle att göra detta är på visningen.

Besiktningsman används inte vid köp av bostadsrätt eftersom fastigheten ägs av föreningen. Det som du köper är en rätt att bo i lägenheten.

Egentligen har du/köparen undersökningsplikt när det gäller vitvaror och andra saker i lägenheten. Istället för att springa runt och undersöka spisen, tvättmaskinen och alla andra saker kan du ju spänna ögonen i mäklaren och fråga: "kan du garantera att alla vitvaror fungerar". Kan han inte svara på det får han ringa upp säljaren.

Varför använder man inte besiktningsman? Det enda jag vill är ju att nån som har koll på fastigheter ska hjälpa mig hitta fel. Jag har ingen närstående att ta med på en besiktning, så jag skulle vara ganska "lättlurad" och inte upptäcka eventuella fel som inte är alldeles uppenbara.

Det är såklart inte fel att ha en sakkunnig med sig men att anlita en besiktningsman är inget man brukar göra när det gäller bostadsrätter. Anledningen till detta är att du, som redan skrivits, inte köper någon byggnad, du köper bara rätten att bo i lägenheten. Du blir medlem i bostadsrättsföreningen och det är denna som ansvarar för underhåll av de mer vitala delarna.

Du har inte ansvar för tak, fönster, VVS, el- eller värmesystem eller annat som man har när man köper ett hus och utgör dess vitala delar. Du har endast ansvar för det inre underhållet. Det räcker gott om du har en någorlunda kunnig person med dig som kan kolla så att där inte är något riktigt dåligt. Fyra ögon ser bättre än två.

Det viktigaste med en bostadsrätt är faktiskt föreningens ekonomi. Hur ser underhållsplanen ut? Mycket som ska göras eller är huset väl underhållet? Hur ser lånen ut? Stora lån ger ju höga månadsavgifter.

Lite fysiska saker du kan titta på är:
-Kolla väggarna, är de spacklade/renoverade? Kolla hur pass bra det är gjort eller om det ser slarvigt ut och kanske behöver göras om. Hur ser golv och tak ut? Behövs golven slipas?
-Kolla om badrummet är renoverat och om det eventuellt finns papper på vad som är gjort. Många föreningar vill att man ska byta golvbrunnen när man renoverar (byta ut den gamla golvbrunnen i järn till en i plast)
-Är huset stambytt (nytt eller renoverat avloppssystem) eller planeras det? Om det är gjort är det bra. Är det inte gjort så innebär det eventuellt att de behöver riva ut ditt badrum och att du inte kan bo i lägenheten ett par veckor. Fördelen är att du kan få nytt badrum billigt.
-Är elen bytt eller planeras det? Precis som med avloppsystemet så behöver elsystemet (kablarna) i äldre fastigheter ibland bytas eftersom de blir spröda med åldern.

Det finns säkert fler punkter som andra kan lista upp men rent byggnadstekniskt behöver du inte oroa dig lika mycket med en BR som med ett hus.

Hör gärna av dig om du har fler eller mer specifika undringar.

/T

Men det skadar väl inte att ha med sig en besiktningsman? Jag ska köpa en BR i dagarna och funderar på att ha med en sån, det är väl inte fel att få svart på vitt vilka eventuella fel som finns? I så fall lär ju priset gå ner något....

Nej, det skadar såklart inte att ha med en besiktningsman men eftersom du bara har ansvar för, mer eller mindre, ytskikten i lägenheten så är det inte så mycket han/hon kan kolla åt dig.

Köper man ett hus köper man ju även kända felkällor som tak, elsystem, uppvärmningssystem, vatten- och avloppssystem. Det gör du inte när du köper en BR.

Det finns inte termen "dolda fel" när du köper BR, det används när man köper hus.
Är det något speciellt du är nervös för, vi kanske kan hjälpa dig här.

/T

Nja, den bostadsrätten som jag tittar på har kök och badrum renoverade efter årsskiftet. Det finns kvitto på de utförda arbetena, och dom är utförda av välkända firmor. Du menar att jag kan strunta i att ha med mig någon besiktningsman för 5-10k? Lägenheten köper jag privat, utan att blanda in mäklare.

Ja, det menar jag eftersom det tar 10 minuter att inspektera en bostadsrätt. Det är inga byggnadstekniska saker som ska kollas upp. Köper man en villa så är det viktigt att kolla så att tak, grund, vvs och annat är ok. I en bostadsrätt så behöver du inte bry dig om sådant. Där är det viktigare att se hur föreningens ekonomi är och vilka åtgärder/renoveringar som är gjorda/ska göras.

Ett varningstecken är till exempel att föreningen har stora lån trots att inga renoveringar eller köp är gjorda på länge. Något annat man ska se upp med är om det tex planeras fönster/takbyte eller stambyte. Då är det en stor kostnad på väg in och om denna inte är snyggt planerad i budgeten så kanske man får en hyreshöjning. Alla stora renoveringar behöver inte vara av ondo. Det är bra att vara med i en förening som ser om sina hus och bra renoveringar/ombyggnader ökar värdet på din BR.

I ditt fall skulle jag kolla med din bank vad de säger, dels om att köpa som privatperson och dels för att kolla om de har samarbete med någon mäklare som kanske kan hjälpa dig. Både för att kolla så att pappersexercisen blir korrekt och dels för att kanske kolla lägenheten.

Med mäklare menar jag inte någon nyutexaminerad jeppe i trång Tigerkostym utan en erfaren mäklare som kan hjälpa dig att se om det är något som ser direkt fel ut.

Lycka till!

/T

Tack så mycket för dina svar!

Fönster och tak är bytta förra året, stammarna gjorda för ungefär 5 år sen. Var får jag tag på årsredovisningen för föreningen? Via styrelsen? Vore ju skönt att se lite eget kapital...

Jag får kolla med banken, vi har lånelöfte men jag vet inte om det gäller för privat köp. Förmodligen gör det väl det?