Fråga mäklaren!

Eftersom vi har diverse "fråga XXX" trådar så tänkte jag skapa en liknande för mitt eget yrke. Fastighetsmäklaren.
Jag tror att det finns mycket funderingar och liknande som folk gärna vill ha svar på.

Själv jobbar jag i Stockholms området och förmedlar uteslutande bostadsrätter.
Detta har jag sysslat med i ca 2 år.

Så fråga på nu så kan jag ge tillbaka lite till forumet som jag alltid har läst men först nu tänker skriva på

Hur vanligt är det med lock-priser och falska budgivningar? Är det något som du och dina kollegor gör som standard?

Vad är bäst strategi vid köp av bostadsrätt/villa?

Vad är bäst strategi vid försäljning av bostadsrätt/villa?

Falska budgivningar:
Jag kan självklart bara berätta om mig och mitt kontor.
Det har aldrig förekommit på mitt kontor under den tiden jag har jobbat här.
Då förutsätter jag att du menar att mäklaren hittar på att det finns en budgivare till eller att det finns ett bud som egentligen inte finns.

Däremot är det omöjligt att säga om säljaren skickar en vän till visningen för att lägga bud och agera som en falsk spekulant. Det är inget som de i såfall berättar för oss.

Lockpriser:
Detta var väldigt vanligt, eller snarare branschstandard fram till ca 6 månader sedan.
Tyvärr så lever mäklaren i världen att sätter man inte ett pris som motsvarar det som finns ute på marknaden (lägre priser än vad säljaren accepterar) så kommer ingen på visningen och då blir det problem att få lägenheten såld.

Det viktigaste är att få folk till visningen och det är detta man jobbar för.
De flesta mäklarna tycker faktiskt att lockpriser är helt meningslöst. Vårt jobb skulle underlättas betydligt om man kunde gå ut med ett pris som säljaren garanterat sålde lägenheten/huset för.

Tror du att villa priserna ligger stadigt nu, eller är de på väg neråt eller kommer dom fortsätta stiga?

Intressant fråga!
Detta kan lätt bli väldigt omfattande, men jag ska bryta ner det till det som jag tycker är viktigt.

Vid köp av BR/hus;
Se till att vara påläst, är det en lägenhet så ta reda på vad liknande lägenheter har sålts för i föreningen. Hur ser föreningen ut? titta igenom årsredovisningen, det är väldigt viktigt. Om man inte har en vana att titta igenom dessa så kan man be någon vän. Eller titta efter liknande saker som planerade renoveringar, avgiftshöjningar. Har föreningen lågt bundna lån som snart ska omförhandlas? osv.

Men om man tänker rent strategiskt när det gäller tex budgivningar.
I dagsläget kan det vara tillfälle att lägga ett bud under utgångspriset. Inte för att säljaren kommer sälja till detta pris, men det sänker säljarens förväntningar. Tex. utgångspris 1.195.000:- (säljaren kanske vill ha ca 1.500.000) Lägg då 1.100.000 eller så. Kommer bara budgivningen upp till 1.300.000 så kanske säljaren har mjuknat lite.

Eller var det någonting annat du var ute efter? Du får gärna specificera annars kan jag nog skirva hur mycket som helst och ändå missa det du efterfrågar.

Att tänka på vid försäljning
Bara grovt men;
*Se till att mäklaren skriver en bra beskrivning som framhäver det viktiga med ditt boende.
*Se till att det blir riktigt bra bilder! Be mäklaren anlita en fotograf även om de säger att de tar ritkigt bra bilder själva. Det är en kostnad (ca2-3.000) som man får igen flera gånger om.
*Se till att objektet får ligga ut 10-14 dagar innan visning, inte kortare än så.

Och vid val av mäklare, välj den som känns bäst. Stirra er inte blinda på arvodet. Skiljer det sig 10.000:- mellan två mäklare och det dyra mäklaren känns betydligt bättre; Välj den! Men självklart kan ni pruta lite på priset!
Ring upp och säg "jag väljer gärna dig men jag har fått ett betydligt lägre erbjudande, gör du någonting på priset så är vi överrens"
Glöm inte att mäklararvodet är avdragsgillt!

Tack NemoX!

Det var väl i stora drag det jag efterlyste. En sak till, är det värt att "styla" upp lägenheten inför en försäljning? Spontant känns det som om det vore en god idé.

Att lägga in nya trägolv plus vitvaror och ny spis inför en försäljning, är det lönsamt?

Edit: Vilka områden runt Stockholm är över/underskattade!

Vi har upplevt att villapriserna har hållt sig väldigt bra mitt under den här finanskrisen. Detta är dock någonting väldigt lokalt.
Jag har pratat med flera olika mäklare i vår kedja och det ser lite olika ut på varje ställe. Det är inte samma sak som gäller i Huddinge som gäller i Sumpan, det är inte samma sak i Bromma som i Älvjsö osv osv.

Men generellt tror jag att man kan säga att villapriserna har hållt sig uppe lite bättre än bostadsrätterna. Men detta är jag inte helt säker på då jag själv endast förmedlar bostadsrätter.


Hur priserna kommer gå är väldigt svårt att säga. Men med tanke på att riksbanken har sänkt reporäntan kraftigt två gånger på raken nu och flaggat för ytterligare räntesänkningar så betyder detta att vi kommer se betydligt lägre bolåneräntor (även om det inte har slagit igenom riktigt än)
Detta i sin tur betyder att folk kommer vara mer benägna att betala mer för sina boenden. De flesta ser en lägenhet och funderar "hur mycket kommer det kosta mig om jag lånar X miljoner" Är den summan sedan vettig för dem så slår dem till.

Så jag tror att det har stabiliserat sig en aning iaf.
Vi ser att det vi visade nu i helgen hittills går väldigt bra så förhoppningsvis ser vi en mer sund marknad i början på nästa år där säljare och köpare ligger ungefär på samma nivå prismässigt.

Tack för svaret
Undrar lite om hur du blir betald. Har du ett fast arvode från varje hus? Eller får du betalt utifrån hur dyrt huset var du sålt? Eller har du helt enkelt en fast månadslön från firman du jobbar för, oberoende hur mycket du sålt?

Och slutligen: Hur många hus/lägenheter säljer du per vecka?

Jag tycker definitivt att det kan vara värt att göra. Men det beror självklart på vad det är för lägenhet också. Är det en liten etta ute i tex Tullinge som säljs för 300.000 (vet inte om det är vettigt i Tullinge men som ett exempel bara) så är det inte värt att renovera för 100.000. Det får man inte tillbaka, inte i dagsläget.

Men att lägga in nytt golv rekomenderar jag starkt! Ta någon fin ekparkett eller ett härligt valnötsgolv. Det ser väldigt fräscht ut om man har det i samtliga rum. Att lägga in golv känner jag spontant att det är det bästa du kan göra. Ett annat tips är att måla väggarna vita. Då känner spekulanten att de kan påverka färgsättning väldigt lätt själva samt att det är väldigt fräscht och det blir väldigt bra på bilder.

Det beror på vad du har för vitvaror samt spis i dagsläget. Är de riktigt sunkiga så kan det vara värt det. Men då skulle jag personligen inte springa iväg och köpa någon "top of the line" utrustning. Ett billigare alternativ som ändå känns bra.

Över/underskattade...
En jättesvår fråga eftersom de ligger i vad man själv har för önskemål på sitt område och dylikt. Jag skulle nog säga att om person A vill köpa en 2rok i Huddinge för 700.000 och Person B vill köpa exakt samma lägenhet i Globen för 1.500.000 så ser jag inte att någon av dessa skulle vara en dålig affär.

Rent lägemässigt så tycker jag personligen att många områden i norrort har lite för dåliga kommunikationer för min egen smak. Men detta är också någonting som avgörs vad man själv tycker är värt.

Vissa förkastar ett område för att det är ruffigt, har ingen tunnelbana, finns inga affärer, för långt från stureplan osv osv. Listan och alternativen kan göras lika lång som det finns personer som tycker och tänker till.

Vi är helt fria att avtala vad vi vill med kunderna men vi har en minimum nivå på vårat arvode.
Jag brukar fråga kunden (säljaren) vad de tycker är viktigt och vad de vill ha av mig i min mäklartjänst. Är det viktigt med den största annonsen i DN så fixar jag det, är det viktigare med en flyttstädning så ordnar jag det också. Dessa extra tjänster kostar självklart och påverkar arvodet.

Men om jag tex för 50.000:- från en lägenhetsförsäljning så ska det dras av moms. (40.000 kvar) på detta belopp får jag sedan min provision. Detta är olika från mäklarbyrå till mäklarbyrå men generellt ligger mäklarens provision på 15-25% av beloppet de drar in. Så om vi räknar på 20% som är vanligt så blir det 40.000*0,2= 8.000. Detta ska det sedan dras skatt på.
Så det blir egentligen inte så mycket per försäljning.

För de flesta mäklarna gäller det att man varje månad börjar på 0.
Så hur mycket man tjänar varje månad skiljer sig väldigt mycket åt. En månad kan det bli 10.000:- och nästa 100.000:-
Samt man har generellt inte betalt under semestern.

Hur mycket jag säljer är starkt säsongsbetonat. Men om vi drar ett snitt så är det ca 8 lägenheter i månaden.

Tack för svaren, nemo!

Vår hyresrätt är på väg att bli bostadsrätt, förutsatt att räntemarknaden inte havererar totalt. Den ligger 200 meter från Stureplan så det är centralt så det räcker.

Om det blir av tänkte vi lägga in trägolv (absolut inte laminat) och byta ut vitvarorna som är riktigt sunkiga. Är inte valnöt ganska mörkt i träet? Lägenheten i sig är inte särskilt ljus tyvärr, så det kanske blir för mörkt. Utöver det så kanske det är idé att måla väggarna vita och ta dit någon som stylar upp den med fina möbler och ljussättningar? Vad kostar det ungefär att ta dit någon som gör detta inför visning?

Edit: Det här med områden var mer att man kanske inte har koll på allt som byggs i Stor-Stockholm. Ursvik? Frösunda? Bör vara lämpligt för barn då vi har två.....