Den stora tråden om BRF årsredovisning. [Red. /Mod]

Tack för alla svar!! Verkar som Lån kr/m2 (samma som m3?) 2015 är 2229 och sjunkande så det verkar ju mkt bra då

Om man letar upp total lån eller dyikt, sedan delar det med sin andel av föreningen och sedan det delat på kvm, är det rätt sätt att rkna ut lägenhetens skuld?

Någon som kan svara på detta? En br som häjt sin avgift i två år med 2% per höjning, ska göra en dränering beräknad till 4-5 miljoner i kostnad. Låter inte detta lite riskabelt i avgiftshöjningsperspektiv?

Jo, det låter väl "riskabelt". Sen vet vi ju inte hur stor föreningen är och vad som ingår i dräneringsjobbet eller hur stort det är. Vi vet inte heller hur mycket som (om något) som ska lånas och hur mycket som finns i kassan.

Räkna på det så här. 5 miljoner till 2% ränta (som exempel) ger 100.000 kr om året i räntekostnad. Lägg sen eventuell amortering på det. Vi säger 100.000 kr om året som exempel. Det är 200.000 kr om året som sedan ska delas med antalet lägenheter för en ungefärlig kostnad per lägenhet och år.
Är det 100 lgh i föreningen så är det cirka 2000 kr om året. Det är 166 kr i månaden, bara som exempel. (nu betalar ju inte alla lägenheter lika mycket eftersom de är olika stora men det är ett cirkamått)

Titta gärna på föreningens nuvarande belåning. Hur mycket lån per kvadratmeter har föreningen? Allt under 5000 kr per kvadratmeter anses ok. Däröver och upp mot 10.000 kr per kvadratmeter bör man tänka sig för innan man köper in sig på.

Sen får du också titta på vad föreningen beräknar få för sina 4-5 miljoner. Är det bara dränering eller är det kanske lite annat också? Nya gångar, planteringar eller annat? Avloppledningar?

/T

Lire svårt att förstå hur mycket som finns och hur mycket lån som finns.
När det står i årsredovisningen ; Eget kapital och skulder, så finns ju oftast endast en summa nämnd, står det ett minus tecken om de är i skuld och enbart summan om plus?
Långsiktiga plus kortsiktiga skulder verkar vara ca 5,3+1'7 miljoner. Men hittar inget om hur många kvm föreningen innehar. Men lägger man ihop dessa dvs 7 miljoner och delar med sin andel för att få fram belåning per kvm? Andelen är 0,7711%.

Obs, hittade nu detta:
"Föreningen sätter av till underhållsfond enligt plan och dräneringen kommer inte att medföra någon extra avgiftshöjning när det blir av. Fiber kommer att dras in under 2016."

Lägenheten i fråga är :

http://www.bjurfors.se/sv/tillsalu/s...asvagen-12-a2/

Helt omöjligt att svara på utifrån de uppgifterna.

Vad har de tidigare höjningarna haft för syfte? Förebyggande kassauppbyggnad? Täcka upp för eftersatt underhåll? Korrigera för låga avgifter?

Hur ska man finansiera dräneringen? Ska man låna hela kostnaden? Har man avsatta medel att ta av? Ska man begära kapitaltillskott från medlemmarna?

EDIT: Frågeställarens nya post redde ut det.

EDIT 2: Soliditeten, rent utifrån årsredovisningen, är skrämmande. Normalt brukar man säga att minst 50% är minimum. Men det divideras också om hur rättvisande detta nyckeltal är.

Frustrerande att inte förstå... men halva sveriges befolkning verkar ju tokhandla. Förstår alla verkligen vad de ger sig in på?
Ska googla soliditet...

Soliditet är nästan aldrig rättvisande för BRF. En ny förening med "nyligen" inbetalda insatser har t.ex oftast mycket högre soliditet jämfört med en gammal förening där insatserna var ett par tusen per lägenhet.

Jag sitter t.ex med ett föreningsbokslut där man har under 3000 kr i lån per kvadratmeter och en soliditet på 15%. Detta eftersom insatserna för de 150 lägenheterna utgör cirka 450.000 kr.
Samtidigt är föreningens fastighet bokförd till cirka 20% av marknadsvärdet. Det ger märkliga siffror om man tittar på ett föreningsbokslut som man gör med ett vanligt bolagsbokslut.

En annan "dum" sak med bostadsrättsföreningar är avskrivningar på genomförda renoveringar som gör att även synnerligen välmående föreningar kan gå med förlust i bokslutet trots att ekonomin är mycket god och att det går in mer pengar än det går ut.

Detta är något som tittas på men det verkar som att det tar ett par år innan BRF får egna redovisningsregler som passar bättre för dem.

/T

Någon som vill titta och ge mig en uppfattning om det här är en bra förening?

http://erikmenved.se/wp-content/uplo...rik-Menved.pdf

Verkar som mkt renoveringar nyligen gjorts. Vattenstammar bytta nyligen osv

Tacksam om någon vill ta en titt på denna förening. Känns som att de största renoveringarna är gjorda och ekonomin är stabil med låga avgifter och lån.

https://www.svenskbrf.se/arkitekten_...visning%202015

En hyfsat nybildad förening där man avstyckat tredimensionellt från en befintlig fastighet. Fastighetsföretaget Wihlborgs äger bottenvåningarna och föreningen våningarna ovanför. Hur förhållandet mellan Wihlborgs/föreningen är vet jag inte men jag antar att det finns någon slags avtal om hur skötsel och underhåll för gemensamma anläggningar sker.

87 lägenheter och 58 miljoner i lån. Lånen har låga, men inte exceptionellt låga, räntor. Ett lån ligger för ombindning nu i år och då bör den räntan bli lägre. Man amorterar inte på lånen.

Värt att tänka på är att om den totala räntekostnaden går upp 1% så är det 580.000 kr mer om året som ska in i ränta. Det är nästan 500 kr i månaden per lägenhet. Samtidigt är det inte ett problem de närmaste 4-6 åren. Då kommer räntekostnaderna vara lägre än 2015 då de är låsta till åtminstone år 2020 och man ska binda om ett lån i december och det kommer att få lägre räntesats. Med dagens räntesatser för fastighetslån binder man oftast så länge man kan. Innan fick man ofta alternativ på upp till 10 år men på sistone ser jag max 7-8 års bindningstider som erbjuds.

Av 87 lägenheter ser 10 ut att vara hyresrätter och jag antar att man säljer av hyreslägenheterna som bostadsrätter efterhand som hyresgäster flyttar av. En förening har inget intresse eller nytta av att vara hyresvärd. Alltid bättre att sälja av lägenheterna som bostadsrätt vid tillfälle och då få in cash. Nu vet jag inte hur stora lägenheterna är och vad de går för men 10 lägenheter i city bör ju vara värt åtminstone 15 miljoner. Dock en "osäker" tillgång då man aldrig vet när man kan sälja dem.

Man har höjt avgifterna måttligt de senaste åren. Man har 3.5 miljoner på ett sparkonto. Vet inte om man bara vill ha dem liggande där eller om man planerar att göra ytterligare investeringar och reparationer i huset kommande år. Det verkar ju hända en del med hissar och annat så underhållet ser ut att rulla på.

Hur fasad, fönster och tak ser ut vet jag inte. Ser ut som tegelfasad enligt Google street view. Taket ser ut att vara åtgärdat av Täta Tak AB 2015 (http://tatatak.se/portfolio-items/brf-erik-menved/)

Det enda som oroar mig är de höga lånen. Jag hittar summan 5583 kvadratmeter boyta i en energideklaration och med 58.8 miljoner i lån är det över 10.500 kr i lån per kvadratmeter. Det är mycket högt och gör föreningen känslig för räntehöjningar. Samtidigt har föreningen (de något osäkra) tillgångarna i hyreslägenheterna som man kan sälja av och använda för att amortera lånen.

Köper man får man vara medveten om belåningsgraden och att det kan komma avgiftshöjningar om räntorna går upp och man inte sköter lånen på ett smart sätt. Jag hoppas och förutsätter att föreningen har ett antal år efter ombildningen där man gör nödvändiga investeringar och att man sen därefter går in på vanligt underhåll och mer amorterar på lånen än behöver göra tunga investeringar i fastigheten. Någon gång måste man ju börja betala av huset.

Jag har inget som säger att man ska undvika föreningen men det kommer att krävas aktiv och duktig förvaltning av styrelsen/de boende för att hantera lånen rätt.

/T

Vilket lång och utförligt svar, tusen tack för det!!! Guld att det finns personer som dig! Blir nog att avvakta och se om det kommer upp något säkrare objekt! Hade tänkt lägenheten som en investering och bo i den ca två år sen hyra ut den tills den är avbetald, så skulle ju va trist om räntan skenar iväg efter ett par år.. Kanske säkrast att kolla på en förening med lägre skulder