Hyreskontrakt och allmänna frågor om att ha en inneboende

Bakgrund: Jag har en hemsk inneboende som vägrar betala hyran, ignorerar mig helt när jag försöker prata med honom, ignorerar råd som t.ex. att inte använda tvättmaskinen när den är trasig och jag väntar på tekniker (som gör det möjligt att garantin förverkas och jag behöver betala för reparation själv), kommer i mitt rum utan tillåtelse för att röka på balkongen trots att jag har gjort det klart att han inte får göra det, han har förlorat sina nycklar och vägrar betala för dem och låsbyte som jag är tvungen av min hyresvärd att ordna, tog in gäster som var högljudda och rökte inomhus etc). Nu är han uppsagd och jag måste leta efter ny inneboende, men jag vill verkligen vara så försiktig som möjligt när det gäller att skriva ett nytt kontrakt.

Frågor om hur jag ska hantera min nuvarande inneboende först:
- Vid obetald hyra, får jag som hyresvärd SJÄLV förverka hyreskontraktet med min inneboende eller måste detta göras genom Kronofogden eller någon annan myndighet? Om jag inte kan göra det själv, hur länge tar processen? Om jag kan göra det själv, finns det en mall någonstans som jag kan använda? Jag är inte säker på vad man måste skriva där. Hur måste jag meddela inneboenden så att det blir klart och tydligt att hen fick veta att kontraktet är förverkat och hen måste flytta ut genast? Hur länge tid måste jag ge honom att ta sin skit och dra efter att han har varit sen med hyran en vecka och hyreskontraktet är förverkad?

- Är det lagligt att min inneboende kommer i mitt rum utan tillåtelse? Om nej, är detta ett brott? Min inneboende tycker att det är helt okej att gå igenom mitt rum för att nå balkongen och röka där och blev otroligt sur när jag sade att hen inte får göra detta (eftersom han inte använde balkongens inglasning på ett korrekt sätt och jag behövde starta ett serviceärende). Nu gör han inte det när jag är i rummet men gör det när jag inte är hemma.
Obs! jag har en dålig ekonomisk situation och därför är det VÄLDIGT viktigt att jag får in hyran och inte behöver själv betala för inneboendens skit (förlorade nycklar, skadegörelse, störningsjourens besök etc). Annars riskerar JAG vräkning.

Om ni vet var jag kan få lite juridiskt råd får ni gärna tipsa mig! Jag kan redan nu bekräfta att Hyresgästföreningen INTE vill hjälpa, eftersom jag i det här fallet är HYRESVÄRD och inte HYRESGÄST. De hänvisar mig till Hyresvärdsföreningen i stället. Pga min ekonomiska situation har jag inte råd med att vara medlem i både.

Om det nya kontraktet med förhoppningsvis en normal människa:
För att börja med tänkte jag skriva allmänna villkor (tid, uppsägningstid, hyra, att värme ingår och att vi delar el- och vattenräkningar och bredband 50-50.

Redan nu har jag frågor:
- Om vi skriver på en uppsägningstid på 3 månader, får inneboenden flytta ut efter en månad utan att betala för de två andra månaderna? Jag har svårt att tolka följande: Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, 3 § 2s: Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats.
Är ”Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen” en rättighet som inte kan avtalas bort?
- Går det att skriva något som ”50% av hyresräkningen från min hyresvärd” i stället för 4371 kr (50% av hyran som den är skriven i mitt kontrakt nu)? Just nu är det hög risk att min hyra kommer att förhöjas, men om jag skriver 4371 kr kommer vi behöva ändra hyresavtalet hos Hyresnämnden (om jag inte har förstått fel) när min hyresvärd ökar min hyra. Rent praktiskt: ska jag skriva ”50% av hyran som begärs av Hyresvärdbolaget för objekt nr 10102-231 ska betalas in i förskott senast den 28e av varje månad? Likadant med räkningarna, typ ”50% av räkningen från Xbolag enligt kontraktnummer 1293091 ska betalas innan den 28e varje månad”? Eller finns det ett bättre sätt att uttrycka detta?

(del 1)

(del 2)
Sedan ville jag inkludera i inneboendekontraktet relevanta skyldigheter som jag också har som hyresgäst (alla av följande kommer från mitt eget hyreskontrakt och villkoren från hemförsäkringen, jag har kanske gjort lite ändringar som t.ex. ändrat hyresgäst till inneboende eller tagit bort irrelevanta delar):

Inneboenden förbinder sig att:
- Att omedelbart anmäla till hyresvärden om sådana skador, brister eller ohyra i lägenheten som utan åtgärd kan leda till ytterligare skador.
- Att följa de ordningsregler som gäller för lägenheten, huset och området. Samt att inte utsätta sina grannar för störningar eller annat som negativt påverkar ordning, reda och trivsel i enlighet med JB 12 kap 25§.
- Att inte förvara föremål i trapphus, entréer, andra allmänna ytor eller utanför lägenhetsdörren, då dessa utgör utrymningsvägar. Föremålen kan medföra brandrisk och hindrar också städning och fastighetsskötsel i dessa utrymmen. Föremål som placeras felaktigt tas bort av hyresvärden och ansvarig Inneboende debiteras kostnaden för åtgärden.
- Att inte utan hyresvärdens tillstånd göra ändringsarbeten i lägenheten utöver vad som tillåts i JB 12 kap 24A§. Enligt bestämmelsen får en hyresgäst på egen bekostnad utföra
målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Om lägenhetens bruksvärde minskar har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.
- Att inte utan skriftligt tillstånd sätta upp skyltar, markiser, balkongskydd eller utomhusantenner/paraboler på fastigheten.
- Att vid hyrestidens utgång lämna lägenheten och övriga utrymmen väl rengjorda samt överlämna samtliga nycklar till lägenheten och övriga utrymmen, även de nycklar som inneboenden själv gjort och betalat.
- Eventuell inredning i oinredd källare är hyresgästens ansvar. Inredning får inte placeras så att ventilationen hindras. Förråd som hör till lägenheten och som inte ligger i lägenheten är inte en lämplig och säker förvaringsplats för känsliga material eller värdefulla föremål. För att minska risken för skador bör förvaring inte ske direkt på golvet.

Sedan tänkte jag komplettera med övriga bestämmelser och har en massa frågor. Vissa är krav på mig som hyresgäst från t.ex. nyckelhanteringsbolaget, hemförsäkringsbolaget och garantivillkoren för min hyresvärds vitvaror. Andra är saker som jag tycker är rimliga att komma överens med.
1. Får jag tillägga till den näst sista paragrafen att ”inneboenden ska ersätta hyresvärden för kostnader relaterade till flyttstädning, låsbyte eller blockering av elektroniska nycklar och köp av nya nycklar eller tagg som inte återlämnas”?
2. Får jag tillägga till den sista paragrafen om förråd att ”inneboenden får använda 50% av förrådens yta på ett sådant sätt att tillgång inte blockeras till resten av förrådet” för att göra det klart att vi delar den 50-50? (jag tänkte dra en linje på förrådets golv helt enkelt).
3. Får jag skriva att inneboenden binder sig att läsa och följa instruktionerna för vitvarorna som finns i lägenheten och att hen ska ersätta skador på dessa som orsakades av inneboendes felaktigt användning av dessa? (går det ens att bevisa VEM som är skyldig för att tvättmaskinen kukade ur?)
4. I ett omöblerad rum, vem har ansvar för persiennerna? Får jag hyra ut mitt rum utan persienner, så att hyresgästen köper dem och stången och är ansvarig för deras underhåll? (obs! rummet är litet och det blir VÄLDIGT varmt under sommaren. Min tidigare inneboende inte lyssnade på att han MÅSTE köpa mörkläggande persienner för att skydda rummet från solen och klagade hela tiden på att det var för varmt och att jag måste göra något åt detta. Jag har även erbjudit att jag skulle köpa mörkläggande gardiner men han vägrade. Han också vägrade att köpa fläkt och ville i stället att jag skulle köpa AC…)
5. Får jag ha en klausul i inneboendekontraktet som lyder så: Vid försenad hyresbetalning har hyresvärden rätt till ersättning för skriftligt krav enligt lagen om inkassokostnader och ränta enligt räntelagen. (behövs den understrukna delen och är den bra att ha?)
6. Går det bra att skriva en klausul som säger att ”inneboenden binder sig till bestämmelserna i bilaga X” som kommer att vara ett nyckelkvittens (dvs inneboende signerar för varje nyckel hen får) och binder sig att:
•Förvara nycklarna på ett betryggande sätt så att de inte kommer i obehörigas händer.
•Inte låna ut nycklarna till någon obehörig.
•Inte märka någon nyckel så att den av obehörig kan identifieras till avsedd adress oavsett lås.
•Omedelbart anmäla eventuell förlust av nycklar till hyresvärden.
•Vid förlust av nycklar ersätta hyresvärdens kostnader för nya nycklar och taggar samt låsbyte vid borttappad postfacknyckel.
7. Går det att skriva en klausul som säger att inneboenden måste ersätta hyresvärden ifall störningsjouren har varit tillkallad till lägenheten? Jag har själv bott här i ett år utan problem, jag äger inte ens högtalare, jag använder hörlurar hela tiden. Det är praktiskt omöjligt att jag kan störa en granne.
8. Går det att skriva en klausul som binder inneboenden att följa min hyresvärds ordningsregler (t.ex. ingen högljudd aktivitet mellan 23.00 och 07.00 som kan uppfattas som störande av grannarna)
9. Går det att skriva en klausul som binder inneboenden att inte använda lägenheten till något annat än vad den är avsedd för – boende (alltså ingen videochatt verksamhet eller bordell eller callcenter), till MAX två personer (jag fick göra detta från min hyresvärd, men det står ingenstans i kontraktet).
10. Finns det något sätt att skriva att min inneboende inte får ha en inneboende själv? Alltså, att hens partner inte får flytta in tillsammans. Jag skulle även skriva att jag inte är okej med att ens partner sover över varje helg. Besök är jag okej med såklart men att någon annan är ständigt där och ökar vatten/el förbrukningen skulle jag helst undvika. I stället för att dela badrummet med 1 person tvingas jag att dela det med 2, jag tycker att detta är störande. Tänk om jag gjorde samma sak och det plötsligt finns 4 människor som delar ett badrum och kök varje helg.
11. Finns det något sätt att begränsa antalet gäster som en inneboende får ta in samtidigt? Vår lgh är liten och inneboenden har tillgång till hens eget rum på 9 kvm (100%) och gemensamma ytor (hall, badrum och köket, som är 13 kvm, 50%). Det finns helt enkelt ingen plats för många människor / fest. Är det rimligt och lagligt att sätta en gräns på 4 gäster? (en gång kom jag hem till ett gäng på 8 människor, de tog ut min gamingstol för att sitta på, två styck satt på frysen, etc)

Detta var allt jag har tänkt på. Har ni andra förslag på vad jag kan göra för att gardera mig mot rövhål?

PS: Bonus fråga, vilket program skulle ni använda för att skriva ett kontrakt själv? Office är jag inte superbra på men det kanske funkar... finns det något bättre? Har försökt LaTeX lite men är nybörjade och det var svårt även för en enkel CV, tror att jag inte orkar försöka med en hyreskontrakt... tips?

Du kan skriva in egentligen vad som helst i ett inneboendekontrakt.
Bara den inneboende skriver under.

Du missade en viktig sak,
att den inneboende ska betala hyra senast den 26 varje månad,där kan
du lägga till att om man blir försenad
med hyran,riskerar man bli utslängd.
Har man ej betalat hyran i tid,
så får man liksom stå sitt kast.

Du kan i ett kontrakt skriva vad som
helst,ex att den inneboende är förbjuden att bjuda in gäster helt och hållet.

Sett många annonser där många skriver det.

Ex också alkohol förbjuden etc etc...

Har sett Blocket annonser där vissa skriver att det är förbjudet att äta fläsk,
man måste vara vegan osv.

Du måste se till att:
-samtliga villkor i ditt eget avtal med hyresvärden finns med
-samtliga villkor för att uppfylla villkoren för att få teckna avtal, så som fast anställning, referenser, kopia på tre senaste lönespecar, kreditkoll, årsinkomst
-livsstil passar in i dina krav, rökare, party animal.....
Lägg där till hur köket ska skötas, WC, badrumstider.......

Inneboende är en enorm risk att ta.

Tänk på att just de som söker denna typ av boende är förmodligen inte alls den typen just du vill bo med.

I stort sett alla villkoren du skriver är oskäliga och skulle inte upprätthållas av hyresnämnd eller domstol. Du kan tekniskt sett skriva vad som helst i ett kontrakt, men är villkoren oskäliga så kommer de inte kunna tillämpas.

Hej TS

Vi hyr ut ett rum till utbytesstudenter. Vi satsar på att ha en trevlig stämning med varje inneboende. När någon mailar på annonsen mailar jag tillbaka och berättar om oss själva och ställer några frågor. Men jag skriver också om vad som gäller med rökning, sopsortering med mera. Om det känns bra efter några mail fram och tillbaka skriver jag att personen är välkommen. Kontrakt brukar vi inte ha. Däremot tar jag en pant för nyckeln som personen får tillbaka. Tyskar är bäst enligt vår erfarenhet för de kan diska och håller rent.
Lycka till!

Jag kan svara angående hemförsäkring.
Den inneboende måste ha en egen.

Låter skönt, har ni aldrig haft problem? Var annonserar ni?

Kan du utveckla lite? ICA Banken sa att min inneboende var medförsäkrat. Menar du att det är en dålig ide att göra detta? Vad skulle du göra om inneboenden faktiskt inte hade hemförsäkring?

Om ditt försäkringsbolag sagt att de täcker så lär det vara så. Kolla villkoren för säkerhets skull.

Det är inte mycket du kan göra om du redan hyrt ut. Annars skriv in att de måste ha försäkring i hyresvillkoren.

Det kanske är olika regler för olika försäkringsbolag?
Många jag känner som varit inneboende (och de som har hyrt ut) har sagt att den inneboende måste ha en egen hemförsäkring.

Citat från Google:
"Som inneboende omfattas du inte av din hyresvärds hemförsäkring eftersom ni inte delar hushåll"

När jag var sambo så fanns båda våra namn på försäkringsbrevet.

Nackdelen för dig kan bli om du har din inneboende på samma kontrakt är att det blir 50 / 50 om det blir något ärende.
Men som sagt det kan vara olika bolag så kolla upp det ordentligt.

Lite uppdatering: röven betalade hans hyra efter lite diplomatisk arbete. Fy fan vilken jävla stress.

Men jag behöver fortfarande råd när det gäller nytt kontrakt, är det ingen som kan svara på några av mina frågor? Det ser ut som jag kommer att behöva prata med en jurist trots att jag inte riktigt har pengar för det.

Det skulle underlätta jättemycket för mig om någon av er skulle svara på frågorna som ni kan så att jag slipper slösa en jurists tid (och svinnmycket pengar) med dem.