Bostadsmarknaden i Sverige just nu!

Handlar mer om att folk upplever att de blir rikare när portföljen ökar i värde vilket i sin tur ökar viljan att spendera i största allmänhet (snarare än att likviditet från aktiemarknaden flyttas till andra marknader). Hökaktiga centralbanker har därför inget emot att trigga björnmarknader, det är snarare ett av målen med räntehöjningarna.

Många mäklare som säkert "tänkt samma sak" och väntat till Årets Bästa Månad och till Stora Visningshelgen. Vilket paradoxalt nog kan leda till ökad volym som torpederar hela skiten. Vi får se.

Ska bli mycket intressant att se hur januari landar. De senaste 17 åren har priserna stigit i januari, det är en historiskt mycket stark månad på bostadsmarknaden. Och året har ju börjat positivt, det goda börshumöret kanske triggar en och annan till att "passa på att slå till medan det fortfarande är billigt, innan resten av världen fattat". Jag tror priserna även denna januari stiger, inte mycket men kanske går upp någon procent. Iaf oförändrat som sämst. Bara min magkänsla.

Vore makalöst om det inte går upp mer än en procent eftersom vi mäter mot föregående månad.

Om vi leker med tanken att uppgången i pris för avslut är inom bara <=1% december-januari kan vi förvänta oss en rejäl ny botten till sommaren. Och då är vi vid det där scenariot att marknaden helt enkelt inte tål att kliva mer än max -10% härifrån. Det håller inte. Det skulle bli en likvideringsspiral för både företag och privatpersoner. Så vad som antagligen då händer är att utbudet då först fryser ihop totalt, och sedan blir det plötsligt trångt i utgången när både privatpersoner och företag försöker sälja vad de kan sälja snarare än sälja vad de vill sälja.

Detta gäller då BR och BR-inriktade pyramider och företag, och såklart naturligt centrerat till Stockholm. Villor är en lite annan typ av tillgång. Även villor har rasat enormt i pris och eftersom villor är dyra är det ju märkvärdiga summor som försvunnit. Men det är en helt annan typ av tillgång. Villor är tämligen illikvida även på en normal marknad, och används inte alls på samma sätt för att bygga finansiella grundpositioner och leka med svenska finansiella ponzi-koncept. Dessutom ägs villorna av privatpersoner och har inte alls samma komplexa organisation(er) bakom sig. På personnivå är det ju lika sorgligt om en villa-familj går i personlig konkurs, men det skapar inte en spiral som nollar kontot hos massa finansiella ponzis som byggts runt tillgången.

Det är ju dock en väldigt tidig spekulation, det troligare är att priserna bumpar upp i januari och sedan fortsätter sjunka långsamt. Men jag kan inte påstå att jag inte är nyfiken på att se vad som händer om vi skulle nå ned till den där botten. Det skulle liksom bli som wallstreet-kraschar där alla jobbar arslet av sig för att hålla linjen, för de vet att om någon nyser kollapsar precis allt. Med skillnaden att tillgångarna är bostäder, typ världens sämsta tillgång till karaktäristik (besvärlig och låg marknadslikviditet, fysiskt helt statiska, osv).

Du pratar mycket om att marknaden tål max -10% till, annars väntar total kollaps och kaos.
Hur har du kommit fram till det?
Är det någon slags tipping point som infinner sig där?

Det brukar ju sägas att folk köpt för att bo - så då är allt lugnt. Man kan dock vända det till en mindre positiv aspekt att folk har som regel inget annat alternativ än att bita ihop och bo kvar och betala - då framför allt när ens egna kapital eroderats av en nedgång på 15-25%. Det är ju inte många som kan sälja av på toppen, packa ihop sina saker och bo i sin skogskoja som vår käre flanders

Att folk säljer med förlust är kanske inget jätteproblem, men när nedgången börjar bli så stor att många sitter med lån > bostadsvärde blir det en spännande dynamik vars effekter kan bli förödande om det håller i sig över ett flertal år.

Det är en sjukt enkel och icke-precis analys men jag tror ändå den approximerar situationen ganska bra.

Jag har helt enkelt bara kollat vid vilken punkt BR överlag hamnar i rött, oberoende av när de köptes senaste 10 åren. Grejen är att alla BR-värderingar ligger som grundposition till hävstänger. Så det är nog så illa att grundpositionerna - värdet som täcker hävstången - i snitt är röda, men situationen är ju offantligt mycket värre eftersom Sverige i 20 år förädlat konceptet med att maximera hävstången via olika parter. Senaste åren mer och mer likt rena ponzi-upplägg - ofta har tredjeparterna redan sprungit iväg med de lånade pengarna och lämnat bostadsrätten (ev. tillsammans med fler tredjeparter) med ansvaret för säkerheten. Och säkerheten genererar inget värde, alltså finns det egentligen inget alls som arbetar upp "investeringen" (de lånade pengarna tredjeparten sprungit iväg med som vinst).

Detta är alltså ett "finansiellt luftslott", för även om det såklart finns BR som hyr ut några lokaler eller ett garage så är BR generellt inte produktiva överhuvudtaget. Frågan huruvida detta är ett finansiellt luftslott är direkt barnslig: ja, det är det, och fattar man inte det orkar jag inte förklara mer. Däremot kan man säga detsamma om väldigt stor del av finansmarknaden, och allt där kollapsar inte hela tiden, åtminstone inte på kort sikt. Så frågan är mer om det finansiella luftslottet kring BR kommer likvideras eller inte, inte huruvida det är vad det är.

Just 10 år har jag valt för att få tillräckligt många transaktioner, d.v.s. vid 10 år har extremt många BR genomgått en transaktion under perioden.

Vi får se. Helt enkelt. Mig spelar det ingen roll.

Hittar inte men ändrade inte regeringen Reinfeldt så att banken inte kan kräva inlösen om lånet överstiger värdet. Sålänge man betalar amortering och ränta?

Om det vore så (vilket det som du indikerar inte riktigt är), så vore det relativt lugnt för villor. Tråkigt för folk att gå från mångmiljonärer till minusmiljonärer, men inte nödvändigtvis någon katastrof.

Men BR är mycket mer invecklat. Saker kommer gå sönder om dessa förlorar sitt värde som säkerhet.

Det är inte banken som är problemet, även om du blir låst vid den du har och får leva med den ränta de tycker du är värd med en belåningsgrad på 130%.

Marknaden fryser dock upp totalt och det matas inte längre in något i botten av pyramiden, snarare eroderar den sönder när allt fler tappar kapital. Precis samma mekanismer som möjliggjort pyramiden kommer krascha den, fast tvärtom då.

Så var det, däremot kan man roa sig med att spekulera vilka räntesatser man får om man ligger under lånets värde med panten? Iaf den del av lånet som inte har täckning, lär ju få liknande blancoränta, iaf i teorin.

Enligt husmask är det hittills i januari ned för (stor)GBG och (stor)Malmö, men upp för Stockholm innanför tullarna.

Vad gäller det senare, så är det dock väldigt få objekt sålda. 96 i skrivande stund, halva månaden kvar. Som jämförelse var siffran 580 för hela januari 2022. Visst är det den mera aktiva delen av månaden som är kvar, men de andra storstäderna visar inte alls samma kontrast i volym.