Köpa radhus för att hyra ut

Som vi alla vet så är det väldigt svårt att köpa bostadsrätt pga dom flesta föreningarna har regler gällande uthyrning.

Jag började kolla lite på radhus och hittade en del runtom i Stockholm, bland annat Hässelby, men även andra områden. Dessa har ingen brf vilket betyder att det bör vara fritt fram att hyra ut. Dom går för ca 3.5 milj. Som jag kan se på blocket så hyrs dom flesta ut för 25-30.000 i månaden. Efter mina beräkningar, lån, amortering, och driftkostnader så kostar huset ca 15.000 i månaden. Det betyder 10.000 ner i fickan varje månad. Såklart kan det tillkomma andra kostnader som reparationer och om man väljer att använda sig av Samtrygg etc.. Men hur som helst tycker jag det låter som en väldigt bra deal.

Min stora fråga är, är det någon som har koll på hur lätt/svårt det är att hyra ut ett radhus i Stockholm? Är det svårt att hitta hyresgäster som är beredda att betala 25K i månaden under en längre tid?

Om det är någon eller några som kan lägga 25.000:-/mån i hyra då är det väl bra mycket smartare att prata med banken va och köpa ett eget radhus. Det är väl en självklarhet om man har det kapitalet.

Problemet är snarare att få föreningen att gå med på andrahands uthyrning.

Ett radhus äger du och även om man tillhör en förening behövs inget tillstånd för att hyra ut.
Men det finns även bostadsrättsradhus, du kanske tänkte på det.

Ja jag läste lite för snabbt. Sorry.

Kan man ju tycka men de hyrs ut till ett hyde som betalar 8,000 som par o 4-5,000 som singlar.

Men det blir genomgångsboenden i avvaktan på att de som hyr letar egna riktiga boenden eller sparar till sådana

Du kommer gå med vinst efter sisådär 15 år om du har tur.

Finns nog vettigare investeringar.

Kollade lite och dom hus som går att att hyra ut för 30 000:-/månad kostar ca 8 miljoner i Stockholm vilket ger en månadskostnad på 27 000:- så visst tjänar du pengar men det finns betydligt bättre saker att investera dom pengarna i.

Glöm inte att det tillkommer sopavgift, VA-avgift, el, försäkring, snöskottning, Internet, kanske väg-avgift och inte minst underhåll. Sen kanske inte alla betalar och då tillkommer det stora belopp att avhysa samt vad de ställt till med för att de inte fick bo gratis.

Hus i Stockholm som går för 3,5 mille? Jag är väldigt skeptisk till detta.

Kan tänka mig minst det dubbla för ett litet hus i det området.
Är det verkligen så bra investering? En jäkla risk med många miljoner.
Vad händer om de som hyr slutar betala? Det är en jävla process att få någon vräkt och har de sedan förstört huset så blir det en extra bonus.

För att klargöra så är tanken att köpa radhuset, sedan hyra ut. Verkar som att många är skeptiska så låt mig gå in lite närmare på siffror. Vi tar det här huset i Hässelby villastad som exempel

https://www.hemnet.se/bostad/radhus-4rum-hasselby-villastad-stockholms-kommun-snarvindevagen-54-18712040

Totalpris: 3.775.000
Kontantinsats (15%): 567 000
Ränta: (2,5%): 6 683 kr
Amortering per månad (2%): 5 346 kr
Driftkostnader och Tomträttsavgäld: 43 600 per år eller ca 3 634 per månad
Total månadskostnad blir då 6 683 + 5 346 + 3 634 = 15 672 kr

Och detta är dessutom om vi står för hela driftkostnaden vilken man troligtvis inte kommer göra.
Om ni går in på blocket och kollar på hus som uthyres så kan ni se att dom flesta ligger mellan 25 - 30 000 i månaden i Hässelby villastad. Om vi räknar lågt och tar 25 så betyder det att vi får ca 9 300 i cash flow varje månad + 5 346 som amorteras varje månad.

I min värld låter det som en ganska bra investering nästan 20% i ROI per år. Men som sagt, frågan kvarstår, hur lätt/svårt är det att hitta hyresgäster för radhus?

Ni som säger att det finns bättre saker att investera i, låt höra? Snälla säg bara inte börsen eller crypto..

Jag tror nog du ska kolla lite mer på regler och skatter innan du investerar. Jag har tidigare hyrt ut ett hus under en period så har har ganska bra koll på reglerna.
Jag kan inte se att du räknat någon skatt i dina kalkyler. Är väll en sak om du hyr ut sommarstugan några veckor per år. Men ska du investera i ett hus för att hyra ut får du nog räkna med att betala skatt och ha lite koll på övriga regler.
Du får dubbelkolla själv men har för mig att det funkar ungefär så här.

Om du köper ett hus som investering som du inte tänkt bo i själv så ska huset egentligen skattas som en näringsfastighet. Då får du då visserligen dra av alla kostnader du har men på vinsten blir det sociala avgifter och sen skatt på det. Det blir även avskrivningar på värdet på huset så när allt detta är betalt så blir det nog inte många kronor kvar och inte värt besväret. Visserligen kan du ju få en värdeökning på huset men som det ser ut just nu är det nog risk för att priserna går ner lite istället.

Om du hävdar att det är ditt privata hus som du ska hyra ut under en period så kan du skatta under privathyreslagen. Om jag inte minns helt fel så får du då inte dra dina kostnader utan det blir ett schablonavdrag på 40000 kr plus ytterligare 20% av hyresintäkterna. Det är viktigt att du inte bakar in driftkostnaderna i hyran utan fakturerar den verkliga driftkostnaden separat till hyresgästen, annars får du betala skatt även på driftkostnaderna.
Så om jag räknar enligt ditt förslag så blir det en hyra på 300000 kr/år
avdraget blir då 40000 kr plus ytterligare 20 % av hyran (300000x0,2 =60000 kr)
så totalt får du dra bort 100000 kr.
Kvar att skatta på blir 200000 kr - 30% skatt = 60000 kr
Så kvar efter skatt blir det 300000-60000 kr = 240000 kr minus dina kostnader.

Personligen tycker jag det blir alldeles för lite kvar för att riskera att få en hyresgäst som kanske inte tar hand om ditt hus och skiter i att betala hyra eller att räntan sticker i väg. Det kan ta lång tid att få ut en hyresgäst som inte betalar hyran.

En annan sak som kan bli problem är att man egentligen inte får sätta vilken hyra man vill, utan den ska vara skälig.
Det verkar inte vara helt klart vad som är en skälig hyra för en villa men har för mig att hyresnämnden räknade på ca 4% av värdet på huset. Om man räknar på ditt exempel med ett pris på 3775000 så blir det ju 15100 kr/månad som räknas som skälig. Om du har en påläst hyresgäst kan han gå till hyresnämnden och klaga på att hyran är för hög och du kan tvingas sänka den. Om du har riktig otur kanske hyresgästen är ännu mer påläst och hävdar att det inte är din privatbostad och att du köpt huset som investering för att hyra ut och inte tänkt bo i den själv. Då är det som sagt var en näringsfastighet och då är det inte längre privathyreslagen som gäller utan hyreslagen för hyreshus. Då kan det sjukt nog bli så illa att du tvingas betala tillbaka den del av hyran som hyresnämnden inte tycker är skälig.
Det kan ju bli en riktig kalldusch om man hyrt ut några år.
Som sagt dubbelkolla men tror det är ungefär så här det fungerar.