Ekonomisk plan inför husflytt

Jag och min respektive går i planerna att flytta från vårt nuvarande hus till ett större hus inom kort. Skulle gärna få feedback om vår plan är helt galen, eller om detta kan funka i praktiken.

Vi har bott några år i nuvarande hus, och totalen för våra bolån är runt 2mkr. Vår uppskattning är att marknadsvärdet för huset idag är runt 4mkr, men räknar vi lågt med mäklararvoden mm räknar vi med ca 1,5mkr kvar efter att huslånet är löst.

Planen är att nyttja möjligheten med uppskovsränta (ej betala reavinstbeskattning nu) och köpa ett nytt hus, gissningsvis i runda tal 4,5-5mkr. Handpenningen borde således bli runt ca 650-750tkr (= 85% belåning). Vi har då kvar ca 600-850tkr kvar (det är många om om men här, men hoppas jag inte räknar helt galet här).
Vi räknar/tror med att objektet vi köper troligen har en del renoveringsbehov, så vi tänkte använda pengarna för omfattande renovering (vad exakt som behöver renoveras återstår att se beroende på huset skick osv). Vi planerar att göra mycket renovering själva.
Efter utförda renoveringar vill vi omvärdera huset med hjälp av en mäklare, för nå målet att komma under 70% belåningsgrad så vi endast amorterar 1%.

Frågeställningarna från vår sida:
Finansinspektionens regler för värdering av hus är numera 5år, eller "väsentliga förändringar" (eller vilka ord som nu användes). Vad kan exempel på "väsentliga förändringar" vara i praktiken? Vi kan anpassa våra renoveringsplaner för att undvika behöva vänta 5 år efter förvärvsdatum att göra ny omvärdering.

Ser ni andra problem, risker eller hinder i vår plan? Bortsett från risken att bostadsmarknaden "kraschar". Eller skulle ni göra på något annat sätt?
Tips och råd mottages.

Vi har haft en värderingsman hos oss nyligen och mycket kontakt med banken. Swedbank godkänner endast omläggning av amorteringsplanen om renovering innefattar utökad boyta, ingen annan sorts renovering godkänns enligt två olika bankkontakter jag har. Däremot har det varit fritt fram att låna upp mera på bolånet vid en värdeökning efter renoveringen.

Skall ni bo i renoveringen? Har ni småbarn som skall bo mitt i allt?

Jobbar ni heltid och skall hinna renovera själva på kvällar och helger? Underskatta inte tiden det tar att göra saker själv.

Vid omfattande renoveringar kostar det alltid mer än vad man tror. Tror vi behöver lägga ca 1 - 1.5 miljoner på vårt hus framöver, skall moderniseras från 70-talet. Bara inte fått tummen ur.

Får ni verkligen skjuta upp reavinstskatten om ni inte lägger hela vinsten som handpenning? Ska inte alls påstå att jag har koll, men jag ställer frågan ändå.

Det pratas om att förändringen ska vara en kraftigt om- eller tillbyggnad. Att "bara" byta kök, renovera badrum samt övriga ytskikt i huset brukar inte bedömas som tillräcklig ombyggnad. Det är dock upp till den enskilda banken att tolka reglerna för vad som är tillräcklig om- eller tillbyggnad och tolkningen kan mycket väl bli som tidigare skribent skrev. I mitt tycke är reglerna ganska luddiga och det bekräftas av att bedömningen ibland kan skilja sig mellan olika banker och till och med olika bankkontor i samma bank.

Det känns som om ni har gjort ett bra grundjobb och tagit reda på förutsättningarna så sannolikt blir nedanstående känd formalia för er, men eftersom du frågar om andra problem, risker eller hinder får du mitt tanke.

Det är även värt att ta hänsyn till skuldkvoten i ert resonemang kring renovering, dvs. hur stora lånen blir i förhållande till era årsinkomst.

Om lånesumman överstiger 4,5 x årsinkomsten ökar amorteringen från 2 till 3 % av ursprunglig lånesumman årligen, givet en belåningsgrad över 70%. Om ni då låser in ett amorteringsgrundande värde riskerar ni att få en saftig amortering tills dess att ni kan omvärdera fastigheten (utifrån ett amorteringsperspektiv) om fem år, eller kan sänka amorteringen från tre till två procent pga. höjda inkomster, eller naturligtvis amorterar av delar av skulden och når under gränsvärdena.