Köpa Fastighet för uthyrning?

Säg att fastigheten kostar 10 miljoner det finns 5 lgh i byggnaden säg att hyran är 6000kr

Detta genererar 360000kr om året
Hur kan detta ses som investering?
Visst värdet på fastigheten ökar ju så klart

Hur fungerar det för om man inte har kapital för fastigheten så får man ju leva på lånade pengar.

Eller finns det skattelättnader eller andra förmåner om man äger ett hyreslägenhets hus??

Det beror såklart på skick och läge.

Kan tänka mig att underhållskostnaden på ett hyreshus ligger på 40 000 kr - 50 000 kr per år.
Det är 360 000 - 50 000 = 310 000 kr.
Sedan har du inkomstskatt, sociala avgifter = 150 000 kr.
Sedan har du ytterligare skatt på dom 150 000 kr på 50% kvar är 75 000 kr.
Sedan får du nog inte uthyrt alla lägenheterna hela tiden.
Just det, räntan på lånet på 10 miljoner då? ojoj...

Varför inte hyra ett helt hyreshus istället för att köpa det och sedan i sin tur hyra ut lägenheterna? Om du inte har pengar själv till att köpa ett hyreshus. Jag tror också du skulle behöva ett hus med kanske 10 lägenheter istället för 5.

Hur tänkte du där? Man kan väl inte hyra ut ett hyreshus?

Man köper inte en sådan lågavkastande fastighet med eget kapital - då får du en usel avkastning.

Om vi säger att underhåll och drift snittar på 60 tkr per år, bara för att ha ett exempel att räkna med, då har du 300 000 kr efter kostnader varje år.

Köper du lägenhet med eget kapital har du en avkastning på 300000/1000000 = 3 procent, vilket är kasst.

Lånar du 90 % till säg 1,5 % ränta får du betala 135 000 kr i ränta varje år och har då 300-135 = 165 tkr efter kostnader. Då får du en avkastning på eget kapital på 165000/1000000 = 16,5 % vilket inte alls är illa.

Ovan uträkning ska bara ses som ett exempel, eftersom 60 tkr per år i drift och underhåll låter lågt och då du inte får 90 % belåning om du bara har ett enskilt hyreshus. Men man ska också vara medveten om att avkastningen på totalt kapital på hyresfastigheter i bra lägen i stora städer är riktigt dålig, eftersom det är en så pass säker investering (nära noll risk för längre vakanser m.m)

Ok.

Vad händer om räntan ökar?
Vad händer om fastighetsmarknaden faller?

Fastigheter är illikvida tillgångar.
Vilket gör att du inte kan ta dig ur positionen.

Lika gärna att köpa finansiella instrument med hävstång.om du frågar mig.

Har aldrig förstått hur banken kan låna ut så mycket pengar. Man måste ju köpa 100 st fastigheter och dra på sig enorma skulder och sedan så måste man betala av dem och få resterande i fickan. Men allt detta kan göra så att systems risk uppstår och då är det boom.

Det Finns redan idag tex som nardax bank som pushar dessa lån till vanligt folk lol dumma folk.

Enorma risker

Som jag skrev får man inte köpa en fastighet med 90 % belåning. Standard för den som köper en enskild fastighet är nog snarare 50-60 %. Räntan binds i normalfallet eftersom du vet vad du har på inkomstsidan.

"nardax bank", d.v.s Nordax Bank, har inga företagslån eller kommersiella fastighetslån, så jag vet inte varför du nämner dem.

Visst kan fastighetsvärdena falla, men har du bunden ränta och säkra hyresgäster (som i nu aktuellt fall, eftersom osäkra fastigheter avkastar betydligt mer än den i TS) kan du ganska lugnt äga fastigheten och tjäna dina pengar varje år. Särskilt som belåningsgraden på kanske 50-60 % gör att du har mycket eget kapital i fastigheten.

Nu blev det ändå fel, va?
Hur kan 300000 / 1000000
Bli en bråkdel av 165000 / 1000000?

Avkastningen på eget kapital är ju 30 %, inte 3. Och drar du av räntor som gör att ditt överskott blir nästan häften, 165000 istället för 300000, så blir avkastningen mycket riktigt 16,5%, eller drygt häften av avkastningen om vi inte har några lån.

Glömde en nolla i första, det ska ju vara 300 000 / 10 000 000, dvs avkastningen på (eget och även totalt) kapital blir då 3 %. I andra exemplet är det dock rätt, dvs 16,5 % avkastning på eget kapital (men bara 1,65 % på totalt kapital).

Poängen var alltså att lite överdrivet visa att man måste lånefinansiera den typen av köp för att få OK avkastningen på eget kapital, eftersom TS verkade frågande till att det kunde vara ett rationellt köp.

Om du hittar en gubbe som har ett hyreshus han inte orkar med, fråga om du kan hyra hela huset mot att du får hyra ut lägenheterna själv. Jag vet inte om det finns sådana arrangemang i Sverige, i USA gör det det.

Ditt nickname gör dig rättvisa......
Räntan ökar... Knappast inom en överskådlig tid.
Vad händer om fastighetsmarknaden faller? Knappast på kort sikt
Finansiella instrument med hävstång. låter riskfritt

fastigheter är ett långt spel, och fastighetsmarknaden kommer att falla inom närmaste tiden.
det är säkert.

redan 2004 försökte bankerna sakta ner marknaden, men man kan se att sådant kommer inte räcka.
sedan har vi george soros som vill blanka skitet.

sedan vill jag nämna att reklam som nordax bank etc börjar dyka upp överallt. vadå lån för vanligt folk?
50% av bankernas investeringar eller spel ligger just i bostadsmarknaden det är fan mycket. så mycket exponering.

att använda sig av hävstång är inte en dålig ide, när man vet vad man gör.
det är ju precis samma sak man använder sig av i fastighetsmarknaden.

man belånar sig ju gång på gång, folk gillar ju skit mycket skulder i den branschen.
och visst har de rätt. men det de inte förstår är systemisk risk.

när man inser vad systemisk risk är så kommer man inte vilja gå så mycket in på fastigher.

dessutom vem är det som investerar i sådana tillgångar? vanligt folk!

och vanligt folk är alltid de som får kuk när det knackar. hushållen är alltid de som får kuk.

socialdemokraterna är en anledningen till att vi har en överhettad marknad, de har liksom tvingat banker att ge speciella räntor och annat för att bygga bostäder och erbjuda folk lån. "bostad åt alla" kommer att "knulla oss alla".

om man kollar tillbaks i tiden så förstår man att sossarna har försökt kväva bankerna rätt länge men de är också giriga fast på ett annat sätt