Fråga om Bolån, nekad av Swedbank

Hej,

Är väldigt förvirrad vilka regler som gäller kring Bolån pga. att min situation är ganska invecklad. Jag står som delägare i en villa som jag äger 50% av, den andra halvan äger min bror. Huset har blivit värderat till 3,2 miljoner av mäklare. Jag har en säsongsanställning som löper/förnyas varje år. Anställningen är på 8-9 månader som är från och med april till och med november, ibland även december. Resterande 3-4 månader stämplar jag A-kassa. På ett sätt kan man säga att det är som ett fast jobb i och med att jag får förnyat kontrakt varje år och att det är garanterat, har jobbat där i 3 år nu. Månads inkomsten är 26500.

Jag var på Swedbank häromdagen och fick fylla i uppgifter i deras självbetjänings kalkyl på datorn där man ansöker om "lånelöfte", och vad jag har förstått så är inte det samma sak som bolån. Problemet är att jag kan inte fylla i uppgiferna korrekt eftersom det inte finns rätt alternativ att välja mellan utifrån min situation när det gäller arbete, och just detta med att jag redan äger 50% av bostaden. Enligt tanten på Swedbank så var det inget att göra åt, om kalkylen inte godkänner lånelöftet så är det ingen ide att ta kontakt med personlig rådgivare eller handläggare för att göra en förhandling, eller förklara situationen. Enligt kalkylen var låne-maxbeloppet 480000 kr, men då tog inte kalkylen hänsyn till att jag äger 50% av huset, den utgår istället ifrån att jag köper ett hus som jag inte är delägare i men att jag istället har en kontantinsats på 50% av husets värde + att den inte räknar med min anställning på rätt sätt. Borde inte villkoren skilja sig om man redan är delägare av bostaden? Jag kanske inte har förstått det hela rätt.

Kortfattat så äger jag 50% av huset, vilket är 1,6 miljon, och utöver det har jag besparingar och fonder på 500000 som jag kan använda som kontantinsats. Behöver då ta ett lån på 1,1 miljon. Borde inte det vara möjligt med tanke på situationen?

Anledningen till att jag blev nekad lån var att Swedbanks automatiserade kalkyl ansåg att jag hade inte tillräckligt hög inkomst, fick heller ingen tid med handläggare eller möjlighet att förklara/förhandla med en människa, kundtjänst var precis som datorerna, gick inte att få svar på det jag behövde veta..

I princip alla banker räknar i dag enligt en schablon baserad på fast anställning och lönenivå.

Har du inte fast anställning blir det inga lån. Det spelar ingen roll hur mycket säkerheter du har eller annat.

Pröva andra långivare SBAB har i alla fall folk som kan räkna, det kanske kan gå där om du redogör för din situation.

Swedbank är för övrigt väldigt fyrkantiga mot privatpersoner., är man rysk gangster går det dock utmärkta att tvätta miljardbelopp.

Generellt sett skiter banken i hur mycket kontantinsats du har, så länge du har minst 15%. De är intresserade av din återbetalningsförmåga, alltså att du varje månad kan betala tillbaka räntan och amorteringen på ditt lån. Om du har för låg månadsinkomst för att klara det (enligt banken) så kommer de inte ge dig ett lån. Det spelar ingen roll att du äger halva huset innan, det enda det kan hjälpa är att du troligtvis behöver amortera mindre. Många banker räknar att du bör ha råd med en ränta på 7-7,5%. Dessutom är många vanliga banker ganska fyrkantiga när det gäller att man måste ha fast anställning och liknande.

Du säger att du har 26 500 i månadslön, är det i snitt över året eller bara de månader som du jobbar? För om du bara får så mycket när du jobbar så är ju din snittmånadslön lägre, det får du räkna in.
Dessutom behöver du ju pengar till lagfart och ev pantbrev, utöver kontantinsatsen. Har du räknat med det?
Men som ovanstående säger så kan du ju testa andra banker och se om de är lättare att ha med att göra.

Kan man få bolån till en minietta om jag har kontantinsats men bara tjänar säg 15tusen i månaden?

Utan fast anställning så tror jag det blir svårt för dig att få bolån. Varför köper inte din bror ut dig från huset som du står som ägare till på 50%?

En fast anställning hade definitivt hjälpt dig, storleken på säkerhet spelar inte jättestor roll. Sen är det stor skillnad på att äga 50% av ett hus och att ha 1.6 milj på banken. Testa Danske Bank istället.

Du skriver inte i texten, men antar att du vill köpa ut din bror? Är fastigheten obelånad idag? Vad var köpeskillingen? Ska du köpa ut din bror kanske ni ska räkna bort vinstskatten oxå, så inte du blir sittandes med 100% av vinstskatten och din bror får ut hela sin summa "oskattat". Vad är taxeringsvärdet? Ni kanske kan göra en smidig affär i gråzonen av lagen...

Din lön är 26.500 per månad du jobbar, alltså ca 212.000 kr per år? Inte ens 18.000 kr per månad på helåret, samt ingen tillsvidareanställning. Inte så konstigt bankerna säger nej, den kalkylen blir nog svår att få ihop, så länge du inte har en sambo. Din lön täcker knappt schablon för driften på en villa samt schablon för en vuxen i ensamhushåll.

Ja, jag har tänkt att köpa ut min bror, fastigheten har inga lån. Jag har heller inga andra lån.

Min månadsinkomst summerat över ett år blir ungefär 22000 före skatt, A-kassa inräknat, årsinkomst blir då ungefär 265000. Jag tänker mig om man har en person som går i borgen för en, skulle detta gå tro?

Om du har en medlåntagare kan det absolut gå vägen, beror på den personens ekonomiska förutsättningar så klart.

Jag kanske tänker fel nu, var längesen jag jobbade med sånt här nu, men kan tycka att det blir lite fel att köpa ut för 1600 tkr. Anta att ni säljer huset idag för 3200 tkr, och att ni köpte det för (eller fick i arv) säg 1200 tkr. 2000 tkr i vinst ska beskattas med 22%, vilket ger 440 tkr i skatt. Totalt har ni då kvar 2760 tkr, som ska delas på er två, alltså 1380 tkr var. Ska du köpa ut din bror så borde det vara summan du köper ut honom för (räkna om med er köpeskillingen givetvis), och inte 1600 tkr.

Om du hittar en medlåntagare så hade nästa grej jag gjort varit att kolla taxeringsvärdet. Detta är lite i gråzonen, men ändå värt att kika på. Man kan ge en gåva upp till 85% av taxvärdet. Låt säga taxeringsvärdet ligger på 2400 tkr, då kan du betala 1020 tkr till din bror för hans 50% av fastigheten, som han ger dig i gåva utan att betala onödig stämpelskatt. Resterande del, 360 tkr om man utgår från exemplet ovan, kan du föra över lite då och då kommande månaderna, gärna till lite olika banker och kanske genom olika personer, för att det inte ska bli för uppenbart.

Tack, värdefull information det! Fick en ide, det går inte att använda min halva ägodel av huset att gå i borgen med? Förstår du hur jag menar? Så har banken huset som säkerhet?

Du använder ju redan huset som säkerhet om du får bolån. Eller hade du tänkt ta blancolån på summan?

Säsongsanställd kyrkogårdsarbetare?