Bankens säkerhet i en bostad

Hej!

Satt och funderade lite över bankens säkerhet i bostäder.
Säg att Pelle köpte ett hus för 1 miljon 1990.
År 2019 är huset värt 3 miljoner och Pelle belånar upp det till 85%, dvs lånebelopp på 2.550,000 kronor.
År 2020 förlorar Pelle jobbet och har ej råd att betala räntor och amorteringar så banken tvångsförsäljer huset.
Huset säljs för 3 miljoner
Mäklaren tar 150.000 i arvode
Sen betalar Pelle vinstskatt på 1.85 miljoner a la 22% = 407.000 kr

Kvar efter allting blir det:
3.000.000 - 150.000 (mäklararvode) - 407.000 (reavinstskatt) = 2,443,000 kr

I praktiken är alltså bankens säkerhet i bostaden 95.8%. Man kan ju lätt tro att banken är säkrad med att värdet av huset överstiger lånen men det är det ju alltså inte efter att alla kostnader är dragna?

Det blir bara värre och värre desto lägre ingångsvärden som husägaren har. Har huset kanske femdubblats i värde så kommer det bli riktigt saftig reavinstskatt och om bostaden då är belånad till 85% så kommer inte en husförsäljning täcka alla lånen.
Har jag missat något?

Efter att Pelle belånat huset till 85% så sjunker bostadspriserna med 10% och bostaden är helt plötsligt överbelånad.

Givetvis, men min tanke är mer att om en bank beviljar 85% lån till en fastighet med låga ingångsvärden så vet dom från dag ett att säkerheten i fastighetsvärdet inte är tillräckligt för att täcka upp lånen vid eventuell försäljning.

Tänk då tilbaka på tiden då folk kunde belåna sina bostäder till 100%. Det var fram tills ganska nyligen det.

Jag är inte så säker på att din beskrivning av vad som händer behöver stämma med verkligheten. Om man verkligen tar till tvångsmedel så kommer det bli så att det går till kronofogden:

Huset säljs för 3 miljoner, av detta tar kronofogden en avgift på 70tkr. Banken får 2550tkr. Pelle får resterande 380tkr och fundera på hur han skall klara av att betala restskatten på 450tkr.

Dessvärre tar inte kronofogden hänsyn till att man behöver pengar att betala andra skulder när de mäter ut. Det kan bli rätt destruktivt med utmätning med andra ord.

Det spelar ingen roll vad de säljer huset för.
Pelle är fortfarande skyldig banken hela lånebeloppet...

Säljer de huset för 1kr är Pelle skyldig banken de övriga 2549999:-

Så banken kan kräva att kronofogden hämtar in resten.

Så du menar att bankens fordringar går före alla andra kostnader som mäkleri och skatter?
Tror inte Skatteverket skulle tolerera att någon annan får gå före dom i ledet.

Bostäder kan också minska i värde.
Blir det pengar över går dom till Pelle och saknas fortfarande pengar så har Pelle fortfarande en skuld till banken på underskottet.
Banken bestämmer i stort sett vilken risk dom vill ha vid kreditgivningen.

Skatten betalas senare, efter deklaration (och då har banken redan fått betalt för länge sedan). Är det tal om tvångsförsäljning sköts den av KFM som tar 1+2 procent av taxeringsvärdet, d.v.s i ditt fall kanske runt 60 000 kr (tre procent av två miljoner):

https://www.kronofogden.se/Avgifterforforsaljning.html

Jag blev lite osäker på hur det blir om en vanlig mäklare säljer kåken, men jag har svårt att se att mäklaren har rätt att ta betalt genom avräkning när panträttsinnehavaren inte får full täckning för sin fordran. Min gissning är att banken kräver betalt av mäklaren, om mäklaren avräknar sitt arvode på likviden.

I Sverige har man ju kvar restskulden även om huset är sålt av banken. Däremot i USA beroende på delstat så är huset ibland allt banken kan kräva in. I vissa fall lämnar husägare sina hus och lån av strategiska skäl, om skulden är större än värdet på huset så ser man ingen anledning att fortsätta betala sina lån. Man kan även förhandla ner skulden ibland i denna situation, så banken och låntagaren delar förlusten.

Kostnader som "mäkleri" vid exekutiv försäljning är de avgifter som KFM tar ut. Ja, sen tillkommer ju kostnader för lagfart och pantbrev, men det är köparens problem om jag förstått det rätt.

Skatteverket har ju inte någon fordring att göra gällande när exekutiva försäljningen äger rum. Deras fordring kan ju inte göras gällande förrän säljaren har gjort sin deklaration året efter. Knappast rimligt att skatteverket skall göra anspråk på framtida skatter innan andra fordringsägare skall få sitt.