Byta från bostadsrätt till hyresrätt? (och investera pengarna)

Hej!

Anta följande scenario:
Pelle äger i en förort till Stockholm en bostadsrätt (49 kvm) som han köpte för 2,66 miljoner och beräknar kunna sälja för 3 miljoner i dagsläget. Månadsavgift ca 2000 kr. På detta har han lånat 1 miljon kr med 2% ränta.

Han har möjligheten att få ett förstahandskontrakt i Vasastan på 66 kvm för 7000 kr i hyra. I dagsläget vill han dessutom hellre på så centralt som möjligt som en 26 åring utan förhållande.

Han skulle alltså kunna sälja bostadsrätten och frigöra 3 miljoner kr att investera på börsen med på bekostnad av en högre månadsavgift på 5000 kr (7000-2000), samt att han tappar eventuell värdeökning av bostaden.

1. Pelle har alltid antagit att det är en bättre investering att bo i en bostadsrätt än en hyresrätt, men att byta till hyresrätt och lägga pengarna på börsen borde väl vara en bra investering i hans fall? Hur hade ni gjort?

2. Det känns kanske lite mer risky att ha 90% av alla sina tillgångar på börsen än i en fastighet, så han skulle troligen ta hjälp av en rådgivare om han skulle genomföra detta. Då hade han väl troligen fått rådet att investera rätt mycket i räntefonder och resten i indexfonder?

Han har lånat en mille som banken vill ha tillbaka, så han har 2 mille då knappt kvar att investera, sen som du säger får han lägga 60 000 kr mer om året på hyra, det är 600 000 på tio år, det gäller att hans investeringar är väldigt bra. På vinst på aktier å liknande är det 30% skatt. Men ja kanske bostadpriserna börjar gå ner så det kan va bra tillfälle att håva in vinsten, fast det vet vi inte hur det kommer gå i långa loppet, samtidigt kanske börsen också kommer gå mer ner än upp, det vet vi inte heller. Svårt att sia.
Men med den låga hyran skulle jag nog bo kvar å sen spara så många tusen som bara möjligt varje månad å betala av lånet med hälften å köpa fonder etc för andra hälften, alternativt bara köpa fonder etc för allt, spelar mindre roll det har han sen till godo hur som helst, bara han bygger upp en buffert.

Pelle har ett investeringssparkonto så det är ca 1% fast schablonskatt på 2 miljoner, dvs. ca 20 tusen i fast skatt varje år, plus 60 tusen kr mer i hyra = 80 tusen mer per år.

Om Pelle räknar med 5% avkastning per år får han 100 tusen av investeringarna, dvs går 20 tusen plus varje år. Känns rimligt om han skulle köra 50% indexfonder (ca 8% avkastning) och 50% räntefonder (ca 2% avkastning), .

Om jag tänker rätt nu.

Varför sälja? Belåna bostadsrätten i stället så kan man bo kvar till sin låga månadskostnad, och investera pengarna.

Varför sälja? Priserna går ju ner om du missat det?
Om lånandet forsätter i all evighet kommer det fortsätta löna sig att köpa bostäder. Vi når stupstocken snart och då blir denna galna lånefest inte så rolig.

Så idén bottnar i dels hur du tror bostadspriserna kommer utvecklas under tiden och när du tänkt köpa bostad igen/hur länge du ligger inne på börsen. Utvecklas bostadspriserna under den tiden med minst i snitt 0,7%/år, blir det 20k på 3 miljoner, så då går det jämt ut. 6 år minst brukar vara en rimlig riskkalkyl om man tänkt investera på börsen.

Tror Pelle bostadsmarknaden nått en tillfällig topp och vet att han inte ska köpa bostad på 6+ år, så torde det vara ett rimlig alternativ att sälja bostaden för att flytta till hyreslägenhet för att frigöra kapital till att investera på börsen.

Tilläger att detta då bara är ur ett ekonomiskt perspektiv, sen finns det givetvis annat att ta hänsyn till. Fördelar/nackdelar med att bo i hyres/bostadsrätt, bo i förort/centralt mm.

Man får inte glömma att även börsen kan gå ner. Det kan komma en korrigering på 30-50% och då är det inte någon bra investering längre att flytta till hyresrätt (om inte bostadspriserna faller lika mycket).

Äger du en bostadsrätt så har du inte dina tillgångar i en fastighet utan i en rätt att nyttja en lägenhet i en fatsoghet som en förening äger. Är det en kass fastighet och/eller en kass förening kan det vara extremt risky.

Skatt på ISK är precis under 0,5% för 2018. Vart fick du 1% från?

Det är inte skatt på 30% på vinster. :ddt dinns ISK och kapitalförsäkringar. Då hamnar man knappt 0,5%.

Bostadspriser kan både gå upp och ner. Närmaste tiden är sannolikheten högre för nedgång än uppgång i storstäderna, eftersom byggherrarna bara får fler och fler nyproducerade bostäder klara utan att dessa blivit sålda. Så prissänkningar är att vänta, på samma sätt som vi såg i Spanien efter finanskrisen (år 2009 eller något) då marknaden översvämmades av osåld nyproduktion (utbudet översteg efterfrågan). Spanska priserna har fortfarande inte återhämtat sig för övrigt, så när man väl nått botten tar det ju många många år att hämta in förlusten.

Normalt sett sjunker priserna 30-40% när bubblan spricker (Spanien, Danmark mfl). Hittills har priserna sjunkit 15% från toppnivån i stockholm, vilket skulle innebära att det är 15% kvar räknat från toppnivån ner till 30% back. 25% kvar ner till 40% back.

Räkneövning:
Dagspris = 0,85*toppnotering
toppnotering = dagspris/0,85
du säger 3 som dagspris, alltså borde du fått 3,5294 för bostaden om du sålt på toppen (3/0,85)

Priserna borde falla 30-40% från toppen, alltså mellan 0,6*3,5 och 0,7*3,5 = 2,12 - 2,47

Om du säljer så tillkommer mäklararvode, säg 50000 kr. Det får du ju betala om du säljer. Så räkna med att få ut 2,07 - 2,42 om du väntar med att sälja lägenheten tills absoluta botten.
Du sade att du köpte för 2,66, det innebär alltså en potentiell förlust ungefär mellan 250 000 - 500 000 kr.

Hyresrätten kostar 80000 kr mer per år. Hur lång tid skulle förlustpengarna räcka till hyresrättens hyra?
500000/80000 = 6,25 år (värsta fallet 40% prisfall)
250000/80000 = 3,125 år (30% prisfall)

Oavsett hur du vänder och vrider på det så kommer du bli av med de där pengarna om priserna fortsätter sjunka. Vill du bo kvar och chansa på att Sveriges bostadsmarknad inte fungerar som alla andra marknader så funkar ju det bra, vill du sälja när du fortfarande kan få tillbaka pengarna (och därmed chansa på att priserna kommer gå ner) så funkar det bra också.

Obs, i ovanstående finns inte föreningens ekonomi med. Kolla upp den också. Om föreningen tex måste göra kapitaltillskott pga stigande räntor eller pga att de har tomträtt och behöver köpa loss marken höjer ju det din förlust med ett antal hundra tusen. Och hyran lär ju också gå upp under de år du bor där.

Om vi utgår från det här så tycker jag 20 000 plus om året i bästa fall om ingen lågkonjunktur inträder inte är särskilt mycket värt om man betänker att han ställer sig utanför det stora bostadsvärdeökningsrallyt som varit senaste typ femtio åren och måste hyra lägenhet för lång framtid och utan en bostadslägenhet att byta in med så krävs hög lön för att få köpa en fin lägenhet om han skulle vilja i framtiden, bättre ha en lägenhet som är värd nåt då behöver han bara byta upp sig lite. Men OM bostadspriserna dyker och det blir lågkonjunktur och kanske finanskrasch, ja då är det verkligen bra gjort att sålt bostadsrätten, dock kan hyrorna kanske höjas ifall hyresvärden har mycket lån, men i så fall ska han ju inte placera pengarna på börsen för den kanske rasar ännu mer. I så fall sätt en tredjedel på börsen, en tredjedel på bankkonton, och sen en tredjedel på lite allt möjligt, guld, konst, antikviteter, gamla bilar, men då å andra sidan gör han kanske inte längre den goda ekonomiska vinsten som han sökte med allt.
Men samtidigt låter 7 000 i hyra för en lägenhet i Vasastan som ett fynd, lite väl vräkigt för en person kanske, å andra sidan är ju lägenheten han äger också ett fynd, bra hyra och han har inte så hög procentandel lån så han tål ju gå in i en lågkonjunktur. Hyreslägenheten har fördelen att bara gå ifrån om han inte har råd en dag och hyra nåt billigare. Alltså svårt att råda jag tycker båda alternativen har sin fördelar, tycker känslan var han vill bo ska råda. Alternativt om det kan finnas en tredje väg, sälja å köp en mindre ocentral lägenhet så han blir av med lånet, och sen med överskottet han får kvar av lönen varje månad börja investera på börsen. Då står han stark utan skulder och dyr hyra inför en lågkonjunktur och kan bygga upp en mindre aktiefondstock eller vad han vill. Men nu låter det mer som att han vill leva jetsetlivet i city, då kanske han ska pröva det å se om han blir lyckligare.