Avtals Juridik, ang företag hyreskontrakt

Hej!
Har ett företag som hyr ett industrilokal
Området som vi hyr skall "rivas" och byggas bostäder på och vi lär bli uppsagda pga detta, vi är ett 30-tal hyresgäster / företag...
sitter på ett 5års kontrakt som löper ut 2019 + 3år fortsättning ( dom planerar att börja bygga 2018 )..
Dom kan väl inte säga upp kontraktet och chockhöja hyran då det stadsplanerat hyresrätter nu?
Har hört att eftersom jag sutter på 5år kontrakt samt förlängning på ytterligare 3 år så måste dom ersätta lokalen med lika yta samt hyra i närområdet alternativt köpa ut oss, stämmer detta, ni som kan?
Varför jag skriver här? ja då kontakt personerna hos hyresvärden vill inte svara på mina frågor utan försöker bara slingra ur sig hela tiden.... visst har jag hela 2år innan jag berörs men vill vara ut i god tid om detta blir en lång process,vilket jag misstänker att det kan bli.

Mvh

Kan vara lönt att anlita en jurist några timmar för konsultation. Någon som kan fastighetsrätt. Blir dessutom mer effekt om denne skickar ett brev sedan (om han kommer fram till att du har rätten på din sida) till hyresvärden.

Det hela beror mkt på kontraktet eftersom du hyr som näringsidkare, vad står i villkoren ? några specialklausuler

Förmodligen gör dom så att de säger upp kontraktet om det är dyrare för dom att vänta än att betala ersättning till er.
Det brukar vara årshyran ggr antal år kvar på kontrakt som de får betala till hyresgästen.
Alternativet är att dom hittar en likvärdig lokal till er om de inte vill ta straffavgiften.

Dom kan inte säga upp dig tidigare än tills dess kontraktet löper ut 2019. Det här låter inte som en besittningsbrytande grund och du får utgå ifrån att hyresvärden måste anvisa dig till en ny lämplig och likvärdig lokal och betalar dina flyttkostnader.

Det som är livsviktigt är att du inom 2 månader från det du fått uppsägningen måste hänskjuta ärendet till hyresnämnden för medling annars förlorar du rätten till ersättning.

Hyresvärden kan inte höja hyran i dagsläget eftersom ert kontrakt löper till 2019. För att kunna höja hyran måste hyresvärden säga upp avtalet till upphörande 2019 och därefter kräva höjd hyra för förlängning av ert avtal, men detta blir ju inte aktuellt eftersom hyresvärden inte vill höja hyran, utan riva huset.

Om ni inte har en klausul i ert hyresavtal med innebörden att 57-60 §§ i 12 kap jordabalken inte skall gälla så blir följden något liknande: Hyresvärden säger upp ert avtal och vägrar förlängning, vilket betyder att han blir ersättningsskyldig enligt 58b § om inte: Huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom 5 år från villkorets tillkomst.

På ren svenska: Ni har ett "indirekt besittningsskydd" om det inte är så att när ni ingick avtalet med hyresvärden att ni avtalade att 57-60 §§ JB inte skulle gälla. Detta kan man avtala om om man sedan skickar in det för godkännande hos hyresnämnden. Jag utgår ifrån att ni inte har en sån klausul i ert avtal då jag gissar att dem inte är supervanliga.
Om ni har en klausul som anger att hyresförhållandet skall upphöra inom 5 år (från avtalstillfället) för att hsuet skall rivas och påbörjandet faktiskt sker inom de 5 åren får ni ingenting, ingen ersättningslokal och ingen ersättning. Så verkar inte vara fallet eftersom ni har avtal fram till 2019 och option till förlängning.

När ni då istället faktiskt har ett indirekt besittningsskydd så betyder det ungefär att hyresvärden inte kan göra sig av med er utan att erbjuda en ersättningslokal om han ska bygga om eller riva huset, och att han inte kan kicka ut er för att han inte gillar er utan att betala ersättning.
Ni kommer alltså antingen att erbjudas en godtagbar ersättningslokal, som "skall tillfredsställa hyresgästens skäliga anspråk med hänsyn till hans verksamhet". Hyran i den nya lokalen behöver inte vara samma, den skall enbart vara "marknadsmässig". Eller så kommer hyresvärden att bli ersättningsskyldig enligt 58b § som anger att ni alltid har till en ersättning motsvarande en årshyra, och i andra stycket står det att om ni p.g.a. uppsägandet drabbas av en förlust som inte täcks av ersättningen enligt första stycket (årshyran) skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta er för förlusten.
Hur denna förlust beräknas är väldigt olika beroende på verksamhet et.c. men vanligt är att beräkna enligt omsättning.

Det är å andra sidan viktigt att, som Mihailovic säger hänskjuta tvisten (rörande uppsägningen) till hyresnämnden, gör man inte det så går man miste om rätten till ersättning enligt 58b §.

En sak irriterar mig i fallet och det är att paragraferna talar endast om hyresvärdens uppsägning till gällande slutdatum, i vårt fall 2019. Men om hyresvärden vill säga upp under avtalstiden alltså i princip begå regelrätt kontraktsbrott så undrar jag om JB:s regler verkligen blir tillämpliga? I sådana fall lär det istället handla om ersättning för avtalsbrott.

Detta kanske är ett sidospår eftersom jag gissar att det kommer att komma ett förslag om "förlikning" från hyresvärden där de antingen erbjuder ny lokal eller ger ett bud på en summa vad de tycker skälig ersättning skulle utgöra. Denna ersättning bör ni alltså räkna på att ni ska ha en årshyra + eventuell förlust om inte årshyran täcker kostnaderna.
Men mitt råd är att skaffa en jurist med inriktning på fastighetsrätt när uppsägningen från hyresvärden faktiskt kommer.

Edit: jag glömde 57 § 4p, också känd som generalklausulen: ni får inte ersättning om "hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet". Detta gäller även vid rivningsfall, d.v.s. 57 § 2p som handlar om ersättningslokal och det där är inte exklusiv, utan även generalklausulen kan komma i fråga vid rivning enligt NJA 2011 s. 27. Vid användning av generalklausulen blir det en allmän intresseavvägning mellan hyresgästen och hyresvärden, men jag går inte in på den mer än så för tillfället.

Tack för infon ni givit mig, jurist är nu kontaktad och dom kollar igenom mitt kontrakt, inom några veckor vet vi utgånsläget, återkommer med info hur det blir och hurdan kontrakt är skrivet...

Mvh