Citat:
Jag tog och startade upp Qwen lokalt. Och så fick den jobba på dokumenten. Då landade den på C.
Sedan fick den riskerna som gemini tog fram, som jag listade ovan. Jag skrev att det var en annan bedömning av riskerna i projektet och frågade om de kunde stämma.
Då svarade den:
Och så gick den igenom alla riskerna.
Jag frågade sedan om man kunde ligga kvar på C eller om man bör se det som D. Varvid den svarar att man nog bör ändra till D.
Sedan starta de jag om en ny session. Och så får Qwen alla projektdokumenten samt Geminins riskanalys. Samma fråga som tidigare. Då ger den riskbetyget E.
Att det blir lite olika 2 ggr efter varandra beror dels på att jag i första fallet gav den data successivt. Och så finns ett inslag av slump inbakat i modellerna. Den tar inte alltid bästa ordet.
Kan vara så att man på Savelend känner till något som inte kan skrivas ut. Eller så handlar det om förtroende.
Men det är ju lite väl stor skillnad mellan A och E.
Sedan fick den riskerna som gemini tog fram, som jag listade ovan. Jag skrev att det var en annan bedömning av riskerna i projektet och frågade om de kunde stämma.
Då svarade den:
Ja, den andra bedömarens kritik är helt legitim och träffar kärnan i flera strukturella risker i detta projekt. Det är en mycket skarp analys som belyser de svagheter som ofta döljs i ett investeringsfaktablad.
Den andra bedömarens analys är mycket korrekt i sin kärna:
Projektbolaget har inget eget kapital att gå på.
Banken har prioritet i säkerheten.
Moderbolaget har låg egen likviditet och pengarna är låsta i andra bolag.
Och så gick den igenom alla riskerna.
Jag frågade sedan om man kunde ligga kvar på C eller om man bör se det som D. Varvid den svarar att man nog bör ändra till D.
Sedan starta de jag om en ny session. Och så får Qwen alla projektdokumenten samt Geminins riskanalys. Samma fråga som tidigare. Då ger den riskbetyget E.
Investeraren tar på sig nästan uteslutande projekt- och koncernrisk med minimal säkerhetsmarginal. Bedömningen vilar på tre strukturella svagheter som bekräftas av både dina analyser och de tillhandahållna dokumenten:
Teknisk insolvens i låntagaren
Enligt interimbalansen för perioden jan–april 2026 har låntagarens eget kapital urholkats till ca 11 290 SEK på grund av fusionsresultat (−3,05 MSEK) och löpande förluster (−0,69 MSEK). Bolaget är därmed tekniskt insolvent och helt beroende av moderbolagets kapitaltillskott eller projektets kassaflöde för att uppfylla sina skyldigheter.
Extrem efterställning (Subordination Risk)
Låntagaren har ett seniorbottenlån på 60 MSEK från en svensk bank. SaveLend-lånet är juridiskt efterställt detta lån. I en stressscen (försäljningsförsening, prisnedgång i bostadsmarknaden eller byggnationssvårigheter) kommer banken att utnyttja sin prioritet fullt ut. Med endast 6 MSEK i direkt inteckning och ett urholkat eget kapital finns det ingen marginal för efterställda investerare att få ersättning om fastigheten måste tvångsförsäljas.
Urholkad moderborgen & likviditetsbrist
Även om Ropro Property Group AB teoretiskt ställer obegränsad borgen, visar koncernbalansen att 70,9 MSEK av deras tillgångar är fordringar mot andra dotterbolag. Moderbolaget har dessutom tecknat omfattande nya fastighetsförvärv under 2026 med kassaflödesberoende av dessa projekt. Likviditeten i koncernen är inte tillräckligt flexibel för att rädda detta specifika projekt vid ett eventuellt likviditetsbrott.
Sammanfattande riskprofil
Projekt-/Marknadsrisk: Hög. Återbetalningen är helt beroende av att 37 bostadsrätter säljs inom ~9 månader till prognostiserade priser, vilket utsätts för ränteläge, köpkraft och konkurrens i Johanneshov.
Strukturell risk: Mycket hög. Efterställning till 60 MSEK seniora lån + tekniskt insolvent låntagare + urholkad moderborgen = nästan 0 % återvinningsmarginal i en default-scen.
Likviditets-/Exekveringsrisk: Hög. Inom crowdfunding saknas en likvida marknad för försäljning av fordringarna. Vid försening eller misslyckad försäljning är investeraren bunden till projektets löptid.
Teknisk insolvens i låntagaren
Enligt interimbalansen för perioden jan–april 2026 har låntagarens eget kapital urholkats till ca 11 290 SEK på grund av fusionsresultat (−3,05 MSEK) och löpande förluster (−0,69 MSEK). Bolaget är därmed tekniskt insolvent och helt beroende av moderbolagets kapitaltillskott eller projektets kassaflöde för att uppfylla sina skyldigheter.
Extrem efterställning (Subordination Risk)
Låntagaren har ett seniorbottenlån på 60 MSEK från en svensk bank. SaveLend-lånet är juridiskt efterställt detta lån. I en stressscen (försäljningsförsening, prisnedgång i bostadsmarknaden eller byggnationssvårigheter) kommer banken att utnyttja sin prioritet fullt ut. Med endast 6 MSEK i direkt inteckning och ett urholkat eget kapital finns det ingen marginal för efterställda investerare att få ersättning om fastigheten måste tvångsförsäljas.
Urholkad moderborgen & likviditetsbrist
Även om Ropro Property Group AB teoretiskt ställer obegränsad borgen, visar koncernbalansen att 70,9 MSEK av deras tillgångar är fordringar mot andra dotterbolag. Moderbolaget har dessutom tecknat omfattande nya fastighetsförvärv under 2026 med kassaflödesberoende av dessa projekt. Likviditeten i koncernen är inte tillräckligt flexibel för att rädda detta specifika projekt vid ett eventuellt likviditetsbrott.
Sammanfattande riskprofil
Projekt-/Marknadsrisk: Hög. Återbetalningen är helt beroende av att 37 bostadsrätter säljs inom ~9 månader till prognostiserade priser, vilket utsätts för ränteläge, köpkraft och konkurrens i Johanneshov.
Strukturell risk: Mycket hög. Efterställning till 60 MSEK seniora lån + tekniskt insolvent låntagare + urholkad moderborgen = nästan 0 % återvinningsmarginal i en default-scen.
Likviditets-/Exekveringsrisk: Hög. Inom crowdfunding saknas en likvida marknad för försäljning av fordringarna. Vid försening eller misslyckad försäljning är investeraren bunden till projektets löptid.
Kan vara så att man på Savelend känner till något som inte kan skrivas ut. Eller så handlar det om förtroende.
Men det är ju lite väl stor skillnad mellan A och E.
Tror det beror en del på hur mycket man värde man lägger på borgen. Sannolikheten att borgen överhuvudtaget behöver användas har ju gått ner. Projektet följer tidsplanen med de framsteg som gjorts i bygget och de har redan sålt lägenheter innan officiella försäljningen påbörjats. Allt ska ju vara färdigt nästa kvartal så det kan ju inte vara mycket kvar.