Vår underhållsplan

Vad har ni får åsikt om vår underhållsplan? Förutom att den är skriven på 11 år vilket är väldigt kort tid. Finns det något som vi som förening ska försöka skriva mer tydligt och ingående? Vi har haft vvs-killar här och relineat rören så dessa har vi lite bättre koll på med andra papper.

http://oi57.tinypic.com/33kvq0y.jpg
http://oi60.tinypic.com/5x3iwx.jpg
http://oi62.tinypic.com/2yy17aa.jpg
http://oi57.tinypic.com/ok1xs6.jpg


Vi har dessutom en liten "underhållsplan" med småsaker som behövs åtgärdas (t.ex trasiga stuprör, spruckna trappor vid ingången osv) men den är mer inofficiell och betas av efter hand.

Väldigt kortfattad och mer av karaktären "besiktningsutlåtande" än underhållsplan. De planer jag brukar se är mer omfattande. Det brukar även finnas med förslag på åtgärder, lämpligt år och beräknad kostnad (som aldrig stämmer med verkligheten).

Det står att besiktningen inte omfattar system för el, värme, vatten, sanitet och maskinell utrustning. Det tycker jag verkar lite fattigt och inkomplett. Det är inget jag hade nöjt mig med eller har upplevt. Det som utelämnas är en stor del av det som behöver underhållas. Har aldrig upplevt att man behövt separata besiktningar av olika system i mindre fastigheter.

Fastigheten verkar vara väl underhållen och fasad, fönster och tak är relativt nya. Det står i utlåtandet att det inte finns några överhängande behov av fastighetsrelaterat underhåll och det är bra.

Nu vet jag inte riktigt hur era stadgar ser ut men golvbrunnar och invändig målning av fönster är saker som normalt ligger på den boende. I många fall kräver föreningen byte av golvbrunn i samband med badrumsrenovering och byte till godkänd golvbrunn är ett krav om man ska följa branschreglerna för våtrum. Golvbrunnen är föreningens ansvar men rent praktiskt brukar den bara bytas vid badrumsrenovering och oftast betalar föreningen ett bidrag på 1500-2000 kr för detta.

Sen är det faktiskt första gången jag ser någon kommentera om ventilationen på det sättet. Om det finns godkänd OVK-besiktning (vilket det ska finnas enligt lag) så uppfyller fastigheten de krav som gäller. Det är kraven från byggåret som gäller, tror de heter BABS och kan hittas på boverkets hemsida, där står vilka krav som ställs på ventilationens funktion. För ett hus från 40-talet är det mest dimensionerna på ventiler och schakt som spelar roll.
Att byta till ny ventilation är ett stort projekt och har ni inga problem med ventilationen idag så skulle jag inte göra något. Dock kan jag tänka mig att ventilationen blivit något sämre med nya fönster eftersom de är tätare än äldre.

Det jag saknar för att tycka att det skulle vara en "bra" underhållsplan är uttalanden och rekommendationer kring utemiljö/gård, eventuella balkonger, lägenhetsdörrars skick, entreportar (skick/ålder), utvändig målning (takutsprång, källarfönster om de inte också bytts), elsystem (typ, nytt/gammalt, jordfelsbrytare etc), avlopp (relinat visserligen men antagligen bara ner till källarnivå, hur ser det ut sedan?), tappvattensystem (är det gamla galvade rör eller bytta till koppar?), värmesystem (radiatorer, ledningssystem, ev värmeväxlare och styr/reglersystem), sopsystem/sophus, tvättstuga (utrustning, funktion, ålder, skick) osv osv.

Jag tycker sammanfattningsvis att en underhållsplan och tillhörande besiktning ska vara betydligt mer detaljerad än det här. Stör mig specifikt på att besiktningen verkar har varit väldigt "grund" och så många system har utelämnats. En bra besiktning och utlåtande ger en bra beskrivning av hela fastigheten och alla ingående system.

Planen behöver inte vara ett dokument som följs till punkt och pricka men mer ett styrdokument som nutida och framtida styrelse kan titta på för att få vägledning i vilka projekt man ska budgetera för de kommande åren.

/T

Dom underhållsplaner jag sett har man skrivit upp vilket år resp grej skall bytas/åtgärdas samt kostnaden, ,man har fördelat underhållet över åren.

Tack för uttömmande svar!

Det ligger till såhär att vi har inte haft någon underhållsplan alls fram tills nu. Allt har funnits i ordförandens huvud på ett ungefär. Inget ont i det egentligen då det mesta har skötts bra, nytt tak, nya fönster, relining, asfaltering av parkering, renovering av tvättstuga osv har allt räknats in i avgiften samtidigt som lånen inte utökats nämnvärt. Nu ska denne sälja och avgå och jag kommer troligtvis ta över posten.

Detta gjorde att vi tog kontakt med en firma som sysslade med besiktningar och bad dom komma och titta på huset och med detta som bas är tanken att vi ska skriva ihop ett fylligare dokument som då ska bli vår underhållsplan. De andra dokumenten kommer från andra firmor som utfört reparationer och renoveringar. Elsystemet byttes för några år sedan, entrédörrarna är bara några år gamla, värmesystemet gicks igenom när vi satte in fjärrvärme, plåtfasad i bra skick och den är kollad inofficiellt av ordförandens byggnadsmästare till far, sophanteringen består av två soptunnor på parkeringen, balkongerna tittade han som skrev dokumentet på (även han gammal byggnadstekniker tror jag han kallade sig) men det står det inget om, alla lägenheter har gjort sitt badrum så golvbrunnar är bytta.

Tappvattnet däremot som du skrev har jag inte sett några dokument om så det ska jag kolla på. Jag tar inte lätt på underhållsplanen, absolut inte, men de alternativ vi hade var ett abonnemangsliknande upplägg där vi i stort sett skulle få betala för att utföra samma jobb vi ändå ska göra nu. Eftersom "i stort sett allt" är genomgånget så tänkte vi sammanställa informationen själva istället för att betala dyrt för den tjänsten. Den kommer ju inte med några garantier eller försäkringar hur mycket man än betalar för planen ändå.

Vi kanske tänker helt åt helvete men vi är 7 personer boende här och huset är bra underhållet och lite större än en stor villa så helt omöjligt att sammanställa en vettig underhållsplan under dessa premisser borde väl inte vara omöjligt? Eller?

Är det bara sju lägenheter i ett mindre hus så är det klart hanterbart utan en större beskrivning/plan. Det är vid större fastigheter med större system och komplexitet som det är mer eller mindre ett krav för att det ska fungera. Samtidigt verkar fastigheten väl underhållen.

Hade ni haft samma hus men med eftersatt underhåll hade ni märkt att er nuvarande plan lämnade många luckor. Fortsätt att dokumentera det ni gör med husen så att framtida styrelser har det lättare så blir det bra.

/T

Vi håller också på att fundera över detta i föreningen jag bor i. Då vi är en ny förening har vi ingenting framtaget sedan tidigare så vi är inne på att anlita en konsult, men det är lite delade meningar inom styrelsen huruvida vi bör göra detta direkt eller kan vänta några år. Jag är en av de som vill ta fram underhållsplanen snarast, så vi vet vad vi har för kostnader framför oss. Vi har fått ett arbetsexempel från ett företag, jag delar med mig av det. Väldigt utförligt. Har sett några andra varianter som jag hittat när jag googlat, men det här är helt klart mest informativt.

http://www.megafileupload.com/en/fil...ten-8-pdf.html

Edit: Ska kanske säga att själva tabellerna med åtgärderna ligger i slutet av dokumentet som är ganska långt. Och man får förslag på hur mycket man behöver sätta av i fonden för yttre underhåll årligen för att klara kostnaderna för underhåll i 30 år framöver.

Det var en mycket fin underhållsplan. Pedagogisk och bra med bilder. Bra med en konsultfirma som förstår att de vänder sig mot en BRF-styrelse som inte nödvändigtvis har full insyn och kunskap om hur byggnader ska underhållas. En sådan plan finns det inget fel i att ta fram direkt. Har man ett antal projekt att klara av redan nu så kanske en större underhållsplan kan få vänta ett par år då man redan har schemat fullt.

Man får tänka på att kostnaderna som är i planen inte alltid är korrekta. De är mer generella gissningar mellan tummen och pekfingret. Min upplevelse är att de priser som tas med i underhållsplaner alltid är för låga jämfört med verkligheten. Sen tillkommer det ofta en försvarlig (men lönsam och nödvändig) summa till en byggkonsult för upphandling, besiktning etc om det gäller större projekt.

Sen vill jag bara säkerställa att du är med på att yttre fonden bara är en bokslutsterm och motsvaras inte nödvändigtvis av kontanta pengar på banken. Om underhållsåtgärderna ska betalas med egna pengar eller lånade är en fråga för föreningens styrelse och det allmänna ekonomiska läget.

/T

Tack, det låter som det inte är helt omöjligt då. Som sagt vi har ingen nuvarande plan alls så några luckor finns inte än.




Tack för detta! Jag tittade på Rejäl när jag skulle sätta mig in i vad en underhållsplan är för något och de verkar väldigt kompetenta. Vårat lilla hus har inte en tredjedel av alla punkter de tar upp men här ser man ju verkligen nyttan med en bra plan! Ska läsa igenom deras exempel noga.

Ja, jag har förstått att det är så, men känner att jag ännu inte är tillräckligt insatt i det ekonomiska för att fatta hela vägen fram om man säger så. Helt klart ett område jag behöver fördjupa mig i. Och de övriga i styrelsen också, vi har ingen som är stensäker på de ekonomiska bitarna tyvärr.

Edit: men så är vi ju alla helt färska som ledamöter i en brf-styrelse också. Vi lär oss!

Ja, det är bara att lära sig men det är enklare med BRF än med vanliga bolag. För BRF är det faktiskt bara cashflow som är viktigt. En BRF får lov att ha negativt egenkapital så de flesta bokföringstekniska finesser saknar större betydelse i ett BRF-bokslut. Dock använder man dessa bokföringsmekanismer ändå för att på ett standardiserat sätt beskriva föreningens ekonomiska status på samma sätt som andra bolag och föreningar.

Det enda som betyder något i praktiken är hur mycket pengar man får in och hur mycket man måste betala ut. Avskrivningar, avsättning till fonder och egenkapital spelar ingen roll för den dagliga driften och för bokslutet använder man externa krafter som tex revisor eller bokföringsbyrå.

Sen vill jag också gärna slå ett slag för att våga ta in konsulter och rådgivare. Har ni en ekonomisk förvaltare så boka gärna möte med dem för att diskutera det ena eller andra. Har ni lån så boka gärna möte med banken för att diskutera nuläge och framtid. Ska ni göra något större projekt så lägg ett par tusen på att hyra in en konsult som kan hjälpa er hela vägen eller i rätt riktning. Det är väl investerade pengar och kan ofta visa sig vara billigare än att inte ta in hjälp.

Kan till slut rekommendera den här boken: http://www.blinfo.se/2013/3/bostadsrattsforening__11604
Borde vara standard för alla som väljs in i en BRF-styrelse.

/T

Tack! Ja, vi har en ekonomisk förvaltare. Huset blev klart för inflyttning sensommaren 2013 så det har inte varit aktuellt med några större förändringar ännu. Min åsikt är precis som du skriver, att det är värt att anlita kompetent hjälp. En ledamot tycker däremot att vi ska göra allting själva, ingenting får kosta något, och ett par ledamöter verkar inte veta vad de tycker.

Rejäl Byggkonsult som vi fick exemplet på underhållsplan av har erbjudit en gratis introduktion. http://www.rejalbyggkonsult.se/intro...for-nya-brfer/. SBC har exempelvis också kurser men bara vid ett fåtal bestämda dagar under året. I Göteborg har den redan varit. Och så kostar den pengar. Vi har tackat ja till rejäls kurs, men har svårt att hitta en tid som passar alla så det verkar inte bli förrän i höst.

Boken du rekommenderade ska absolut inköpas!