Köpa bostadsrätt i uppsala - risk?

Hej
Jag funderar på att köpa en bostadsrätt i Uppsala inom en mycket snar framtid, är dock fundersam beträffande risken? Jag är superorolig för att det kommer gå ner i samma stund som jag flyttar in.
Vet att det har gått upp så mycket som 15 % på det senaste året men så kan det väl inte fortsätta?
Är det tecken på att det är en bubbla som håller på att spricka?

Har tre år kvar på juristprogrammet så det är den tiden jag minst kommer stanna. Kan ingenting om ekonomi och risker osv. Så om någon med koll kan ge mig råd/tips så är jag evigt tacksam

/bostadsångest

Historisk värdeökning är ingen garanti för framtida värdeökning.

Vänta åtminstone ut bokföringsnämndens slutliga ställningstagande angående fifflet med avskrivningar, som kommer 28 april, innan du gör något du kanske får ångra. www.bfn.se

Givet att BFN håller fast vid sin nuvarande hållning, att progressiva avskrivningar på byggnader är olagliga, så kommer ett krav på övergång till linjära diton att innebära en av följande:
a/ Rättning i leden: bostadsrättsavgiften måste höjas, kan handla om uppåt 30% för nybyggda (och nyss ombildade) föreningar. Antagligen lägre höjningar i äldre föreningar som fifflar.
b/ Fortsätt som vanligt: styrelsen i den fifflande bostadsrättsföreningen beslutar att inte avsätta några extra pengar till avskrivningen. Avgiften stannar på nuvarande nivå, men föreningen börjar att i bokföringen gå minus. Man börjar alltså bygga upp en skuld till framtida bostadsrättsinnehavare (dvs dig, som snar köpare).

Oavsett om man väljer att a/ rätta in sig i ledet eller b/ fortsätta som vanligt så bör det, i en rationell värld, innebära att priset på lägenheten måste ner. I fallet a/ pga den kraftigt höjda avgiften (enligt logiken höjd avgift, sänkt försäljningspris), i fallet b/ pga den osäkerhet som uppstår för dig som köpare (du vet att det i framtiden kommer en kostnadssmäll, men du vet inte exakt när - har du otur smäller det medans du bor kvar).

Om jag varit i din situation, så hade jag som sagt väntat ut BFNs uttalande 28 april. Först då vet vi med säkerhet om progressiva avskrivningar helt förbjuds. Vi antar att de gör det. Då behöver du fortsätta vänta tills föreningarnas årsredovisningar blir klara. Där kommer det stå klart vilka som väljer alternativ a/ rättning i ledet (dessa höjer kraftig avgiften) och vilka som väljer att b/ låtsas som att det regnar (dessa kommer att börja gå minus i bokföringen).

När du har årsredovisningarna i din hand, så sorterar du bort alla föreningar som valde alternativ b/ eftersom dessa uppskjutna kostnader riskerar hamna i ditt knä i framtiden. Titta istället på föreningarna som valde att höja avgiften. Här bör priserna nu gå ner kraftigt.

Bäst är så klart att utnyttja tiden från nu tills att årsredovisningarna blir klara för att leta upp föreningar som redan idag både skriver av linjärt och på rimlig tid (sett till fastighetens ålder). Dessutom ska de ha låg belåning och vettig underhållsplan. Eftersom det är jättemycket psykologi i fastighetspriserna, så kommer säkert lägenheter i såna här föreningar också att rasa i pris. När du bedömer att det rasat klart så köper du en lägenhet i en sådan förening. Då borde du sitta ganska säkert. Det kan du göra om du köper även idag, men iom att osäkerheterna kring avskrivningarna kommer avgöras ganska snart så bör priseffekten på lägenheter inte dröja längre än till årsredovisningarna. Så vänta tills dess, då kan du nog göra en bra affär.

Tre år är för övrigt lite kort tid för bostadsrätt. Glöm inte att det kostar att bli av med skiten också, mäklaren vill ju ha sitt arvode. Så lägenheten behöver omedelbart stiga 40-50000 kr i värde enbart för att du ska gå plus minus noll vid en försäljning. Du blir även inlåst och får svårt att flytta, eftersom banken kräver att du måste ha sålt innan du får köpa nytt. Så du kan hamna i en situation där du tvingas köpa första bästa lägenhet till överpris eftersom du annars riskerar hamna på gatan.

Det finns alltid en risk att bostadsrättsföreningen går i konkurs. Lägenheten är då värt 0 kronor.

Exempel från Hammarby sjöstad: http://hammarbysjostad.info/boende/post/1917386/

http://sverigesradio.se/sida/artikel...rtikel=5597834

Nu är det dock inte så vanligt att BRF går i konkurs men det händer titt som tätt i alla fall.

Nu var det väl ändå så att den aktuella brf som det stod om i din länk i Hammarby Sjöstad var fejkad?
Till TS vill jag ge rådet att räkna lite på vilken kostnad du får. Räkna ränta på lån tillsammans med hyran på din eventuella bostadsrätt jämfört med att hyra en liknade hyresrätt och se vad som blir billigast. Räkna inte med en värdeökning (vilket jag tror kommer ske) på din bostadsrätt.
På detta sätt tror jag du minimerar risken att förlora pengar.

Vad som jag tycker talar mot prisfall på bostadsrätter i Uppsala, framförallt på ettor och tvåor är:

1- Närheten till Stockholm
2- Många studenter som alltid behöver någonstans att bo
3- Sveriges lägsta arbetslöshet
4- Inga jättestora arbetsgivare som kan ödelägga en stad. (universitet kommun och landsting ej medräknade)
5- Uppsala räknar med fortsatt bostadsbrist

Vet inte om det är fejk, i så fall ber jag om ursäkt för dålig källkontroll. Det finns gott om exempel på andra föreningar som gått i konkurs. Framförallt skedde det under 90-talet men även de senaste åren har konkurser skett. Kan vara värt att notera eftersom TS frågar efter risker.

Brf Körfältet: http://ltz.se/nyheter/ostersund/1.15...t-ga-i-konkurs
Brf Riddaren: http://www.fastighetsvarlden.se/noti...s-i-norrtalje/
Brf Sorbus: http://www.hittabrf.se/Brf.asp?Organ...nr=716419-9338
Brf Lillskogen: http://www.hrm.se/annons/s-annonser/...20080213-1.htm
Brf Centrum: http://na.se/nyheter/ljusnarsberg/1....-sina-insatser
Brf Kollegiet: http://www.martenshus.se/about.html
Brf Gamla väster (tvångslikvidation): http://www.sydsvenskan.se/malmo/bost...l-hyresratter/

Enligt Sveriges radio (2005) så har 750 st Brf gått i konkurs de senaste 20 åren. http://sverigesradio.se/sida/artikel...artikel=588408

Japp det händer. Nu är det ca 25st/år av Sveriges ca 25000 föreningar som går i konkurs. Inte alltför sällan är det i städer där utflyttning pga arbetsbrist är en orsak.

Det är klart man ska vara orolig, det är kanske sitt livs största investering. Be banken titta på föreningens siffror, titta efter vad som är renoverat och vilka planerade renoveringar som är i antågande.

I Uppsala har priserna stigit i jämn takt. Folk tyckte priserna var höga för 20 år sedan. En polare och hans sambo köpte en tvåa för 365k, idiotiskt, dyrt tyckte man då. såldes för 1,5M 12år senare.
Inget som säger att utvecklingen är densamma, men det fanns minst lika många som var emot köp av lägenhet då som det är nu...

Ingen kan säga säkert om och när marknaden kommer att vända. Mitt huvudtips när det gäller bostad är att aldrig förköpa sig - köp något tillräckligt stort men inte större. Små lägenheter som ligger centralt brukar i min mening alltid vara attraktiva. Uppsala är ju också en stad där människor rör på sig hela tiden tack vare UU, det ger mer rulljans på bostäder.

Hur ser bostadsmarknaden ut i uppsala idag?

Fördelen med Uppsala, precis som städer som Lund och Linköping, är att det varje höst kommer x antal tusen bostadslösa studenter. Så länge det finns så pass skralt med studentlägenheter (har uppfattat det som att Uppsala är snäppet värre än Lund och Linköping) kommer det finnas hyfsat stor efterfrågan på ettor och i viss mån tvåor. Om det är tillräckligt för att hålla upp en marknad är en annan femma. Men hade jag haft pengar att investera i en bostadsrätt någonstans hade det varit i en av de större studentstäderna.

Lägenheter i Lund är generellt dyrare än lägenheter i Malmö (kvadratmeterpris).

Absolut, det är svindyrt i Lund. Menade mer att jag har fått för mig att bostadssituationen för studenter är ännu värre i Uppsala, det betyder ju kanske inte nödvändigtvis att bopriserna är högre i Uppsala då det förmodligen finns en större del icke-studenter som vill bo i Uppsala som vill bo i Lund.

Kollade nyss lite på Hemnet. Just nu på Hemnet finns det 3 st lägenheter i Lund (116k invånare i kommunen) för mer än 50,000 SEK per m^2.

I Malmö (270k invånare i kommunen) finns det 1 lägenhet för mer än 50,000 SEK per m^2.
I Uppsala (205k invånare i kommunen) finns det 16 lägenheter för mer än 50,000 SEK per m^2.
I Linköping (151k invånare i kommunen) finns det 0 lägenheter för mer än 50,000 SEK per m^2.

Så du hade rätt, men ja, samtidigt är Uppsala nästan dubbelt så stor i invånarantal, samt att som du säger, är man vuxen flyttar man nog hellre från Lund till Malmö eller någon billigare och mer familjvänlig kommun i närheten av Malmö istället.