Väntar chockhöjning av avgifter för bostadsrätter?

Problemet är att ni för närvarande inte tar tillräckligt med kapital för att underhålla fastigheten, om det inte ändrats på står ni med en slumkåk om 50år.

Varför tror du att fastigheten skall öka rejält i värde? Har du nåt belägg för ett sånt påstående?

Vad vet du om det? Det är precis det vi har.


Attraktivt och unikt läge där många med stora förmögenheter kan tänka sig att bo. Och har man något som ökar i värde är det lättare att finansiera upprustning inför framtiden.

Men det är ju om 50 år det kan vara aktuellt..

Har ganska lång erfarenhet av förvaltning av fastigheter både kommersiellt och i bostadsrättsform, så jag har mycket bra koll skulle jag vilja säga. Du får gärna skicka mig kopia på årsredovisning och underhållsplan så skall jag gå igenom dom och se om det är som du säger.

Eller är det en slumkåk ni har menar du?


En fastighet ökar långsiktigt sitt värde med kanske 1% per år borträknat inflation, så att att det lättare skall gå att finansiera i framtiden är ju osäkert. I bland är fastigheter övervärderade som nu, och ibland är de undervärderade som vid förra fastighetskrisen. Då var det inte så lätt att få låna pengar till underhåll om man inte hade bra ordning på ekonomin.

Har tecknat ett bokningsavtal på en nyproducerad bostadsrätt hos ett av de stora bolagen. Lägenheten ligger väldigt centralt i en stor stad. Fick nyligen se den ekonomiska planen och märker till min fasa att den är helt åt skogen efter att ha läst på i denna tråd. Skulle vilja ha lite kommentarer får någon som kan detta bättre än mig. Börjar med några nyckeltal nedan:

BOA: 4567 m2
Anskaffningskostnad: 48 368 kr/m2
Belåning: 12 262 kr/m2
Avsatt till underhåll: 30 kr/m2
Avgift: 650 kr/m2 exl vatten och el

Avskrivningen är linjär på 100 år. Avskrivning år 1 är beräknad till 1 484 450 kr.
Genomsnittlig låneränta ligger på 3,15%.
Andelen av de årliga kostnaderna som går till att betala ränta är 48%.

Lånet ska betalas av på 50 år, de 5 första åren är planen att amortera 56 000 kr för att sedan successivt höjas år för år.

Visst är amorteringen extremt låg? Om lånet skulle amorteras jämnt över 50 år så skulle den årliga amorteringen ligga på 1 120 000 vilket skulle bli ytterligare ca 233 kr i avgift per m2. Men nu när man valt att börja med en så låg amortering så måste den tids nog ökas till bra mycket mer än 1 120 000 eller har jag fel?

När det gäller underhållet så verkar efter lite efterforskning 150 kr/m2 vara rimligare än 30 kr/m2 trots att det är nybyggt eller hur?

Rimlig månadskostnad borde i så fall vara 650 + 233 + 120 = 1003 kr/m2 och år

Lägger man sedan på 1% mer i ränta blir höjningen av månadsavgiften ca 123 kr.

Nu är frågan vad jag ska ta mig till? Har fortfarande möjlighet att dra mig ur och förlorar då bara 5000 kr på detta, stannar jag kvar och ångrar mig före inflytt som är 2017 förlorar jag 100 000 i bokningsavgift. Har sett väldigt mycket fram emot att flytta till en nybyggd lägenhet i detta område och har planerat att bo kvar i 3-5 år vilket kanske är tillräckligt kort för att hinna ur innan stora höjningar av avgiften måste göras? Men vågar man ta den risken?

Det är väl positivt att den inte är progressiv eller?

Eftersom det inte är tillåtet med progressiv avskrivning längre så har den inte det. Däremot finns denna text: "... Avskrivningen är enligt 100-årig linjär plan. Det innebär att föreningen kommer att redovisa ett redovisningsmössigt underskott löpande. Det påverkar ej medlemmarnas årsavgift i ekonomisk okan då de beräknas till att täcka löpande verksamhet enligt självkostnadsprincipen."

Jag skulle definitivt avstått, skall du bara bo där i 3-4år finns väl chansen att du kommer ur affären bra men ingen garanti. Efter 5år kommer amorteringen att höjas och så måste avgifterna höjas, med prisfall på lägenheterna som följd.

Miljonprogrammet är rejält eftersatt i underhåll. Stort uppbyggt behov som på grund av uppskjutandet nu kommer kosta dessdå mer på ett bräde att renovera.

Ja visst ja, en sak till; Miljonprogrammet består av 50 år gamla fastigheter.

Ni bör gå ihop och kräva er BRF-styrelses avgång som planerar för upprustning om 50 år först.
Glädjekalyler så det skriker om det. Klart ni har god ekonomi nu.

//Brute

Det ser ut som att byggföretaget skrattar hela vägen till banken, som det heter.
Om jag var du skulle jag dra mig ur detta, de 5kkr är en småsumma i jämförelse vad du kan vara på väg att förlora.
Lite kommentarer:

Går inte att säga något utan att veta var det ligger. Om det är centrala Stockholm så är det ett klipp men om det är någon glesbygd så är det säkert svindyrt.

Lite i överkant men acceptabelt.

Galet lite. Det går inte.

Du menar nog inte vatten utan varmvatten, men det känns lite i underkant på ett nybygge. På nybyggen brukar varje lägenhet ha en egen mätare för varmvatten, räkna med ytterligare ca 100kr per månad för detta. Kallvatten är så billigt att det är struntsamma.

Om det är antagen genomsnittlig ränta under hundraårsperioden så känns det alldeles för lite men om det är genomsnittlig ränta på de aktuella lånen så känns det väldigt mycket och man kan anta att byggfirman fick en fin provision av banken när de tecknade lånet.

Avskrivningarna följer inte amorteringarna. Såhär gör byggbolagen för att kunna suga ut mer pengar vid försäljningen. Månadsavgiften blir konstlat låg.

Om räntan är fortsatt låg både under tiden du väntar på att flytta in men även under tiden som du bor där så kan det gå vägen -- under förutsättning att inget oförutsett inträffar vare sig på bostadsmarknaden eller på finansmarknaderna.
Frågan är bara om du fortfarande kan hitta naiva stackare som köper in sig i föreningar med denna typ av ekonomi, när det blir dags för dig att sälja. Idag är det svårare än det var i fjol, nästa år kan det vara ännu svårare.. .

Jag ska till veckan skriva på ett bokningsavtal för en 2:a i Stockholm med inflytt hösten 2017. Reagerar dock över den kraftiga skuldsättningen på nästan 15 000 kr/kvm samt kvadratmeterpriset. När man läser runt på nätet så vet man inte riktigt om det är foliehattar som skrämmer upp en eller om det faktiskt kan uppstå allvarliga problem framöver. Jag skulle därför uppskatta lite input gällande skuldsättningen och lispriset.

Yta: 8 086 kvm
Ansakffning: 517 552 000, 64 000 kr/kvm
Varav lån: 118 747 000
Skuldsättning: 14685 kr/kvm
Underhåll: 55 kr/kvm
Avgift: 803 kr/kvm
Avskrivning 100 år och amortering på 50 år.

Jag kommer att kunna nyttja en 2:a på ca 50 kvm för drygt 2 800 000 kr, med skuldsättningen egentligen +720 000 kr extra.

Området är Högdalen och det kommer att byggas ett antal hus i området. Kvadratmeterpriset (listpris) hamnar på 57 000 kr/kvm för den lägenhet jag skriver på för. Befintliga 2.or i området tar sig inte över 45 000 kr/kvm vilket skulle innebära en nödvändig prisuppgång på 26% innan inflytt för att matcha (1.or går för upp till 75 000 kr/kvm). För visso är nyprodokution dyrare men även om vi halverar den ökningen och räknar med att "nyproduktionsvärdet" står för resten är det ändå en kraftig ökning, speciellt eftersom priserna inte rört sig markant de senaste 6 månaderna. I och med att det byggs så pass mycket kommer säker området i sig att vara mer attraktivt om 3-5 år. Jag är dock fortfarande skeptiskt till priset och den höga skuldsättningen. För visso räknar man på räntan 3,4% men där vet man aldrig vad som händer

Länk till kostnadskalkylen: http://veidekkebostad.se/teaterkvart...arteret-L1.pdf

Jag har inget akut behov av nytt boende men tänker att jag vill bo större om 1-2 år. Så antingen detta eller så fortsätter jag spara och köper något annat till budgivning senare.

Hur blev det? Nappade du?

Denna lappa och laga-mentalitet bland brfar drabbar inte bara deras medlemmar både trivselmässigt och ekonomiskt eftersomen fastighet med eftersatt underhåll minskar i värde. Det drabbar på något sätt hela samhället, eftersom förfulningen som oskötta fastigheter orsakar gör att hela stadsbilden blir deprimerande till slut.

Länkade just dessa i en annan tråd, men det känns lika relevant här faktiskt

http://sustend.se/slopa-avskrivninga...erhallsplanen/


http://webbs.se/bygg/bra-underhallsp...rojektledning/

HTTP://www.underhållsplan.nu