Väntar chockhöjning av avgifter för bostadsrätter?

Nej men jag väntar med spänning på min förenings redovisning. Vi har haft progressiv. Föreningen är stor, bildades på 40-talet, tillhör HSB med normala avgifter och är mycket väl underhållen. Gissar att detta sammantaget innebär att en övergång inte blir så blodig. Tänker jag fel?

Borde gå att se historiskt sett i årsredovisningar för 2012, 2013. Länka gärna till föreningens redovisningar.
Användandet av progressiv avskrivning är mig veteligen mest använd vid nyproduktion. Så i din äldre förening borde det inte bli någon större skillnad.

Jo jag blev själv förvånad över att vi använt progressiv, speciellt som det inte använts för att skjuta fram finansieringar utan såväl stora som små underhåll görs löpande. Vill inte länka då jag gärna vill fortsätta vara anonym här men tack ändå. Jag kan återkomma m rapport efter stämman.

Min förening övergick till linjär avskrivning vid förra årets bokslut. Det gav ett rätt saftigt minus. Dock så har vi positivt kassaflöde och relativt låga lån (6.000kr/kvm) för att vara nyproduktion (2011) så vi anser oss inte behöva höja avgifterna.

120 års avskrivningstid med 20% restvärde, så även med linjär avskrivning försöker man skjuta kostnaderna framför sig. Normalt är progressiv avskrivning på 100 år, så linjärt 120 år och dessutom 20% restvärde blir ju mindre kostnad per år än om man tagit 100% linjärt rakt av. Siffertrixande med andra ord.

Fackmän säger för övrigt att man ska skriva av på 50 år.

10762 kr/m2 i lån, vilket är rätt högt. Tredimensionell fastighet, vilket gör att lånet borde vara mycket lägre än så här (man är ju minst två stycken som delar på markkostnaden om det är tredimensionellt).

Det minusresultat du ser är föreningens nuvarande medlemmar som väljer att konsumera upp föreningens förmögenhet, istället för att ersätta denna. Det kan även ses i amorteringsplanen, där lånens löptid är 40 år men amorteringen ligger på 200 år (0,5% om året). Efter 200 år har nästan allting i fastigheten bytts ut minst en gång, vilket innebär att de som bor där om säg 150 år fortfarande kommer att betala räntor på sedan länge utbytta delar.

Ett annat sätt att uttrycka saken är att de som bor i föreningen nu tar springnota. De lånar upp en massa pengar, sliter ner föreningens tillgångar i en takt av 1,5 miljoner kronor per år, men avsätter inte pengar så det täcker slitaget de orsakar.

Ett tredje sätt att vinkla det är att man helt enkelt betalat för mycket för fastigheten. Härvid är det då skönt att med säkerhet veta att bostadspriser, i motsats till allt annat, enbart kan stiga. Så tredje sättet att se på saken måste vara fel sätt (ironi).

För övrigt har flerbostadsdelen eventuellt enstegstätad fasad.

Om föreningen byggdes på 40-talet så är den ca 70 år vid det här laget. Det betyder att ni betat av 70 av de 100 åren progressiv avskrivning.

Ta restvärdet på byggnaden, dela med 30 (eller hur många år ni nu har kvar av den säkert hundraåriga progressiva avskrivningen). Dra bort årets avskrivning. Kvar får du skillnaden mellan progressiv och linjär avskrivning. Dela sedan det med intäkterna från alla bostadsrättsavgifter. Resultatet blir hur många procent ni behöver höja avgiften för att täcka avskrivningen.

Med tanke på att ni avverkat 70 av de 100 åren redan så kommer det högst sannolikt bara handla om några få procent, säg 3% kanske. Min gissning är att ni höjer avgiften med det där lilla procenttalet, och fortsättningsvis då slipper ansamlade förluster i årsredovisningen. Allt frid och fröjd. Och även om ni skulle välja att inte höja, så kommer den ansamlade förlusten antagligen vara så pass liten (kanske några tiotusingar) att den i sammanhanget är försumbar. (En ny förening kan däremot lätt börja gå med miljonförluster varje år, då blir det snabbt stora och svårhanterliga summor.)

Tror att er progressiva avskrivning härstammar från den våldsamma inflation vi hade förr i tiden. Då var det rationellt att skjuta kostnader på framtiden, eftersom de då blev mycket billigare. Idag har vi nästan ingen inflation alls, och lär inte ha det heller än på många år. Då blir det ohållbart att skjuta kostnader framför sig på samma sätt, eftersom nånting som är väldigt dyrt idag fortfarande kommer vara rätt dyrt även om 40 år.

Tack så hemskt mycket för lärorik info, uppskattas! (y)

Det är en del här i tråden som verkar ha riktigt bra koll! Skulle någon kunna hjälpa mig att tolka denna ekonomiska planen för ett nybygge de har här i Karlstad?

http://www.svenskfast.se/resurs/doku...73a9548ef3.pdf

Senaste nytt i följetongen kring progressiv avskrivning (som från och med verksamhetsår 2014 övergått till linjär dito):

Intresseorganisationerna (byggherrar, bostadsrättsföreningar, revisorerna som avlönas av de föregående) har i dagarna lämnat in en skrivelse till regeringen (riksdagen?) med förslag till förändringar i lagen. Kortfattat handlar det om att helt bortse ifrån avskrivningar och amorteringar, och enbart fokusera på en schablonuppskattad underhållsplan.

"Fördelen" är att framför allt nyproducerade föreningar slipper redovisa bokföringsmässiga underskott, eftersom avskrivningskostnaden försvinner. Man friserar helt enkelt till siffrorna, med exakt samma slutresultat som den numer avskaffade progressiva avskrivningen åstadkom.

Nackdelen är att den typen av förfarande inte ger utrymme till någon amortering (vilket en linjär avskrivning, där man också väljer att ta in pengarna skulle ha gjort). De pengar man tar in går enbart till underhållsplanen. Man kan förvisso välja att amortera med pengarna istället för att lägga dem på hög, men kostnaden för underhållsplanen täcker inte föreningslånen så föreningen kommer rulla lån framför sig i all evighet. Det senare, att rulla lån framför sig, kan förstås anses vara upp till föreningen att avgöra (precis som du själv än så länge kan avgöra om du vill amortera eller ständigt ta ut mer pengar ur bostadsbankomaten genom att höja ditt bolån i takt med prisökningarna).

Utöver detta ger man även förslag på att vissa nyckeltal måste ingå i alla årsredovisningar (den mest intressanta torde vara lån/m2, förutsatt att denna beräknas på bostadsytan och inte bostadsyta+lokalyta som en del föreningar roar sig med)

http://www.svd.se/regeringen-oppnar-...-avskrivningar
(rensa cookies för svd.se om sidan inte går att öppna)

Gissningsvis är din kåk avskriven sedan länge, är föreningen från 40-talet hade man inte ens hört talas om dumheter som progressiva avskrivningar. Min gissning är att de progressiva avskrivningarna ni ha i er redovisning härrör sig från nån renovering, exempelvis stamrenovering eller liknande.

Så hur det slår mot din förening kan man inte säga innan man ser hur "progressiv" avskrivningen har vart. Började progressiviteten på exempelvis 100års avskrivningstakt eller på 600års avskrivningstakt ger ju väsentligt skilda förutsättningar för föreningen när de byter till linjär avskrivning.

Oj det ser inte roligt ut för framtiden. Skuldfria om 70år. Tänk på att ni har varit med att finansiera ert hus med kontantinsatsen ni betala när ni köpte bostadsrätten.

Så har ni finansierat 50/50 så har ni efter bara tagit in 50% av kostnaderna.

Planen ser mycket stabil ut och avgifterna har inte ändrats det minsta. Sedan har vi en fastighet som samtidigt ökat rejält i värde. Vad är problemet?