Bostadsrätt Stockholm - Sälja/Hyra/Avvakta

Hallå!

Jag behöver råd och synpunkter på vad jag bör göra i min situation.

Jag har en 1:a i Stockholms innerstad sedan ett antal år tillbaka. Den köptes för ca 200,000 kr på 90-talet och är idag värderad till ca 1 700 000 kr.

Under de senaste 2 åren har jag varit bosatt utomlands men hyrt ut lägenheten under tiden med ett litet "påslag" på 3000-4000 kr i månaden (Kostar mig ca 3500-4000, hyr ut för 7000-8000). Brf. har inte gett mig några större problem med detta men jag är osäker på hur länge jag kan fortsätta.

Idag har jag familj och kommer troligtvis inte flytta tillbaka till Sverige de närmaste åren, kanske aldrig.

Min fråga är nu:
- Borde jag behålla lägenheten med den lilla administration det innebär så länge Brf inte ger mig problem.
- Sälja lägenheten, betala vinst skatten och investera resterande belopp i andra tillgångar.
- Sälja lägenheten och köpa en ny lägenheten där reglerna för uthyrning är obefintliga (om det nu finns??).
- Sälja lägenheten och köpa två lägenheter i "sämre" lägen men som investering och uthyrnings objekt.

Jag förutsätter att reglerna fortfarande tillåter att man skjuter upp vinstskatten om man köper en ny lägenhet under samma år?

Har svårt att överblicka vilka faktorer jag bör tänka på så är tacksam för alla råd och synpunkter.

Intressant! Det går ju räkna lite på detta på olika sätt.

Lägenheten ger dig just nu en skattad inkomst (netto) på ca 48000kr/år om vi räknar med ditt påslag på 4000kr/mån.

Om du säljer lägenheten för 1700000 gör du 1500000 i vinst. Såvida du inte köper nåt nytt så får du behålla dryga 1000000 efter skatt.

För att försäljningen skall vara värd pengarna så måste du nu få en avkastning efter skatt på 48000kr och detta blir knappt 7% i bruttoavkastning. Ganska högt, men börsen kan nog möjligen slå detta på lång sikt.

På dessa 7% måste du även lägga till värdeökningen på bostaden som kanske är någon/några procent per år.

Summa summarum har du en ganska bra situation nu med 4tkr netto i månaden, helt utan risk. För att slå detta med nuvarande förutsättningar blir risken bra mycket högre.

[quote=dontheman]


Du - Borde behålla lägenheten med den lilla administration det innebär så länge Brf inte ger dig problem.

QUOTE]



Cash cow: mjölka tills det inte funkar mer. Sedan kan du sälja, STHLMs innerstads priser sjunker inte.

Vilken annan investering skulle ge dig en garanterad avkastning på 3-4000 tusen i månad?

Tänk dock på att du inte får ta ut så mycket i hyra som du gör enligt gällande regler så om din(a) hyresgäst(er) tar dig till hyresnämnden så blir du fett återbetalningsskyldig om du inte lagt upp ett vattentätt sätt att föra över pengar från din(a) hyresgäst(er).

I generella termer borde en enda mening av vad du själv skrivit vara ett tillräckligt beslutsunderlag för att förstå vad du bör göra.

Jag tar mig friheten att citera dig samt avslutar med ett tips:

"Den köptes för ca 200,000 kr på 90-talet och är idag värderad till ca 1 700 000 kr."

Marknader rör sig alltid från undervärderad till rätt värderad till övervärderad och upprepar sedan cykeln. För att göra en vinst krävs att man säljer till ett högre pris än vad man köpte för. Du har köpt på den absoluta botten och marknaden befinner sig nu på den nästan absoluta toppen - Sälj och ta hem vinsten!!

Källa, tack!

Det mest sannolika är att priserna på sikt kommer att stiga, även om det dippar emellanåt. Och under tiden kan du kamma hem dina 4k varje månad...

http://www.zerohedge.com/news/guest-...housing-bubble

Så klart ska du få en källa, dock trodde jag att det var allmänbildning att veta att bostadspriserna var historiskt låga i början av 90-talet och idag i regel har fyrdubblats sedan dess.

Allmänbildning? Bostader var ännu billigare på 80-talet. Och ännu billigare på 70-talet...

Sen "faktumet" att vi nu är på toppen, vänder jag mig även mot. Behövs en kristallkula för att veta det.

Men även OM TS fastighet går ner lite i värde kommande år kan han kamma hem sin avkastning. Om 10 eller 20 år lär nog fastigheten ha minst samma värde som idag. Eller tror du verkligen inte det?

Att prisutvecklingen fortsätter uppåt, liknande det rally som varit känns ganska avlägset för mig. Jag tror på en dipp när folk börjar förstå att miljonlånen skall amorteras och räntan börjar närma sig 6%. (Kolla månadskostnaden på hemnet för valfri lägenhet med 40 års amortering och 6 % i ränta...)

Det var väl både högre ränta och krav på amortering på både 70- och 80-talet?

En 2a på Östermalm 40kvm kostar enligt det exemplet ca 16.600kr/mån. (Kontantinsats 450.000kr)

Jag tror att bankerna i framtiden återigen kommer att kräva amortering under en rimlig tid, samt att räntan kommer att normaliseras igen. Vem kommer då vara spekulant på lägenheten som i ovan exempel?

Banken tjänar pengar på ökad utlåning, alltså är det bra för dem förutsatt att säkerheten inte urholkas i värde. Skulle banken sätta amorteringskrav så alla med miljonlån inte har råd att bo kvar skulle de kraftigt sänka efterfrågan och priserna och på så vis krascha sin egen marknad då de får se sina säkerheter urholkas. Detta känns inte troligt.

Ett alternativ är givetvis att regeringen inför amorteringskrav likt de införde kravet på kontantinsats. Detta skulle förutom att sänka bostadsmarknaden, försämra rörligheten och krascha bankmarknaden kraftigt minska Svenssons disponibla inkomst vilket i sin tur är dåligt för utvecklingen i landet då efterfrågan på varor och tjänster kommer minska vilket ger fler arbetslösa, mindre skattintäkter, ökade utgifter för olika former av bidrag och stöd. Utöver detta kan de som driver igenom detta räkna med att kvickt lämna över makten till oppositionen. Detta känns inte troligt.

Det som kan hända är mindre korrigeringar av marknaden för att stabilisera och bromsa utvecklingen. Har svårt att tro att det påverkar marknaden mer än några enstaka procent vilket snabbt hämtas in.

Har själv precis sålt bostadsrätten efter 2,5 år och har haft en avkastning på eget kapital på 200%, totalt har bostaden ökat i värde med ca 30%. Detta känns inte helt hälsosamt, men jag är iallafall nöjd.

Du har en poäng där, vare sig banker eller regering vill ju stämma i bäcken och på samma gång göra förlust till förmån för oss medborgare.
Men även om priserna ligger kvar på nuvarande nivåer så kommer det bli problem i framtiden när räntan höjs. Värdet kommer inte stiga såpass att du kan låna upp till nya och dyra renoveringar var och vart annat år, utan det är pengar som kommer behöva tas från dina egna pengar.

Folk kommer alltså ändå få det svårt med konsumtionen. För att förebygga detta finns ju en stor vinst i att dels hindra prisutvecklingen, men också att faktiskt få ner priserna till nivåer där folk kan köpa, utan att inteckna både sig själva och sina barn, så att de kan lägga pengar på annat än bolånen...

Även jag går i tankarna på att sälja min lägenhet i Uppsala nu så snart som möjligt. Jag är bosatt utomlands och hyr alltså ut den till en hyresgäst.

Köpte lägenheten 2010 för 800.000 SEK, renoverade den och fick den värderad till 1.200.000. De mäklare som jag pratar med idag säger att de tror att jag kommer få 1.300.000 för den samtidigt som de stoltserar med att skicka andra objekt i samma område, med samma storlek som mig som de lyckats sälja för 1.450.000 SEK.

Jag känner också att marknaden har lugnat ner sig lite nu ifrån den rädsla som fanns tidigare när det var mer snack om Grekland och Dollarn. För tillfället(!) har ju eurokrisen avstannat lite i media och samtidigt sjunker räntorna successivt. Det känns därför som ett bra tillfälle att sälja nu innan karusellen snurrar igång igen.

Jag undrar dock lite om siffrorna på denna lägenhet.

Just nu hyr jag ut lägenheten för 6900 SEK. Räntor + Avgift på lägenheten ligger på 5175 SEK. Jag amorterar dessutom 1500 SEK i månaden på lägenheten, vilket innebär att jag behåller 225 KR i handen. Den totala förtjänsten på lägenheten är väl då 1725 SEK, eller hur?

Jag tog ett lån på 950.000 SEK, Fick 100% belåning eftersom att banken gick med på att en kraftig värdeökning var att förväntas. Jag sköt alltså inte in någon kontantinsats. Jag har amorterat ner lånet till 923.000 SEK.

Om jag säljer lägenheten för 1.300.000 SEK så innebär det att lägenheten haft en värdeökning på dryg 60% på 2 år och att jag går med 377.000 SEK i vinst, minus kostnaden för renoveringen på ca 150.000 SEK så jag skattar ju då endast på 227.000 SEK (*22% = 49.940 SEK). Jag får då alltså ut 327.060 SEK på lägenheten, minus kostnaden för mäklare.

SÅ mina frågor:
- I mina öron låter det ju som en fantastisk investering om jag sköt in 0 KR själv, och jag får ut 327.060 SEK vid försäljning. Det är ju en oändlig Return of Investment, eller? Jag har ju haft räntekostnader på lägenheten i 1,5 år medan jag bodde där. Hur räknar jag ut min ROI?

- När jag beräknar vinsten på lägenheten ifrån hyran. Bör jag räkna med amorteringen då? Alltså "tjänar" jag 225 SEK på lägenheten eller 1725 SEK på lägenheten i månaden?

- Håller ni med om att det låter som en väldigt sund idé att sälja med dessa siffror istället för att hyra ut? Jag kan säkerligen höja hyran till 7900 SEK utan att det bryter mot reglerna, det skulle innebära att jag tjänar 2725 SEK på lägenheten istället om räntorna skulle ligga kvar på samma nivåer som idag. Om ni håller med om idén kring att sälja; kan ni snälla motivera hur ni tänker då?