Bostadslån - huset behöver renoveras

Jag och min sambo funderar på att köpa ett hus (byggt 1912) som behöver en del renovering (senast renoverat 70-talet).
Vi räknar med att max ge 1milj för huset och sen har vi räknat (högt hoppas vi) på 800tkr för renoveringen.

För 1milj lånet behöver vi 150tkr i kontanter. Dessa pengar har vi idag. Men behöver vi kontantinsats på 120tkr till för renoveringslånet, som bakas in till bolån sedan eller hur funkar det? Vi hoppas ju på att värdet stiger lite efter renoveringen. I vilket fall som helst har vi även dessa extra 120k. Men sen är all vår buffert slut..

Jag har fast jobb sedan December, innan dess provanställning och innan dess universitetsstudier.
Min sambo har visstidsanställning som hon haft sedan slutet av December och innan dess haft a-kassa sedan sommaren.
Vi har väl ingen större inkomst någon av oss under 2010.
Ingen av oss är över 25.

Bör vi jobba oss igenom 2011 först och spara mer pengar och köpa hus först 2012 eller banken kommer bevilja lån till oss? Hur mycket påverkar det att vi inte haft stor inkomst under 2010 eller att sambo har visstidsanställning?

1) Ni köper ett hus värt 1 mkr med 150 kkr kontantinsats.
2) Ni vill låna upp 800 kkr för renoveringar.

Är det rätt? För i så fall så kommer jag göra er besvikna, för det funkar inte så. "Renoveringslån" existerar inte. Banken kommer inte tillåta er att belåna huset som är värt 1 mkr till 1,8 mkr.

Det enda sättet det här funkar är om huset är värt 1,8 mkr och ni (av någon outgrundlig anledning) får köpa det för 1 mkr.

Svarar du i trådar bara för svarandets skull eller? Förklara gärna för mig hur en advokat ska hjälpa honom med detta!?

ts: Som tidigare nämnts så kan det nog bli svårt att få igenom renoveringspengarna på huslånet.
Min gissning är dock att det går att lösa genom att ta mindre privatlån och renovera för att sedan värdera upp huset och höja bolånet.

Rätta mig gärna om jag har fel, men det borde fungera att göra såhär.

Nej, att ställa frågan till en advokat är dumt, bankmannen och Flashback är bättre. Att "ha en advokat" lär mest vara nåt skitnödigt fenomen bland övre medelklass som vill verka världsvana...

Blir nog väldigt svårt och det låter väldigt dumt, att renovera för 800k låter om det inte är ett förfallet as mycket och borde betyda att ni inte ska göra något alls själva vilket ni nog får acceptera att göra i första huset innan ni har pengar.

Gör allt själva om ni ska ha det och låt det ta tid. Då kan ni kanske ligga på + när ni är klara.

Skrattade gott åt advokat rådet. Bra trollat!

Mina erfarenheter säger mig helt enkelt att ni får låna blanco för renoveringen, och sedan hoppas att värderingen går upp så ni kan baka in det i huslånet och lösa blancolånet.

Inget jag rekommenderar direkt, men det är en lösning på't.

Steg för steg, underbart inte sant ?

1. Köp huset med 85% belåning, 150k kontant alltså.

2. Använd en bank som t.ex SBAB som värderar via shablonmetod, får du upp värderingen här så är det bara att låna upp mer. (om du t.ex köper ett renoveringsobjekt i ett attraktivt område där priset ligger under medianen av de senaste lagfarterna(?), vet inte riktigt hur det går till när dom värderar, så värderar dom huset efter dom "fullgoda" villornas värdering/snittpris i området eller liknande)

Ditt renoveringsobjekt 1 000 000
Husen på gatan 2 000 000 - 3 000 000
Ditt nya värde 2 200 000

Enkelt förklarat

3. Funkar inte 2, eller ger 2 inte tillräckligt ?, prova renovera sådant som "syns" mycket med hjälp av dina 120', lite blir där väll över på lönen också ?. Städa av tomt snygga till måla och gör sådant som är billigt men märks, gör mycket själv så kommer du rätt så långt på ~120-150'.

4. Antagligen fick du låna enligt punkt 2 eller så använde du dig av 3, eller en kombination. Värdera nu om huset, blir det ytterliggare utrymme ?.

5. Fattas det fortfarande pengar ?, ta ett byggkreditiv.

Byggkreditiv går till som så att du får ett lån som är till för din renovering, på kanske 300 000kr. Pengarna fås ofta genom bevisning av att summan går till byggmaterial, hantverkarfakturor o.s.v. När renoveringen är avslutad (pengarna är slut), så görs en värdering. Här tar man sedan hänsyn till huser värde och bakar in ett eventuellt kredit i ditt bostadslån. Skulle nu inte krediten rymmas i ditt nya husvärde så får du väll förhandla med banken.

Byggkreditiv ges ofta i samband med värderingsman, vilket innebär att någon kommer till ditt hus, och gör en värdering utifrån vad pengarna ska användas till, en s.k förhandsvärdering. Anses det att krediten kommer rymmas i det nya värdet ges krediten, om inte, tja samla pantburkar ?


Fan vad jag känner mig hjälpsam idag

**EDIT

Glömde säga, (obs min privata åsikt)

Jag hade definitivt väntat vid bostadsköp i dagsläget, alla definitioner för bubbla är uppfyllda =)
1-2 år håller jag i slantarna innan nästa fastighet införskaffas

Det som enligt undersökningar gör mest för husvärdet är renoverat badrum, Ny bra värmekälla och nydragna rör och el.

Dock låter det väldigt lurigt att köpa ett hus så dyrt med ett sånt renoveringsbehov. Har en bekant som köpt hus för 600k renoverat för 1.5 milj dock kommer det huset att vara värt närmare 3 milj när det är klart och de hade pengar att ta av själva samt att de gjort 85% av all renovering själva.

Vad är taxeringsvärdet, säger lite mer om ni gör en bra affär eller inte.

Taxeringsvärdet är tämligen ointressant då det inte relaterar till marknadsvärdet öht.