Huspriser vs kumulativ ränta?

Prisindexutvecklingen för småhus gick 1981-2009 från 100 till 500.

Om detta kan tolkas som en femfaldig ökning av huspriserna borde det motsvara en kumulativ ränta på ca 6% (1.06^28=5.11)?

Dvs. har en person som köpt "medianhuset" 1981 och sålt det 2009 kunnat göra samma vinst genom att investera summan i ett sparande med ~6% ränta där räntan läggs till sparandet?

japp, fast den är strax under 6%

Det där är bara sant om det inte finns några skatter vilket tyvärr inte är fallet. Det kommer bli mer "fördelaktigt" med husinvesteringen eftersom där behöver man bara skatta när huset säljs medan du kommer behöva skatta årligen på ränteinkomsten. Så om ökningen varit femfaldig så kommer vinsten vara fyrfaldig eftersom man bara skattar på värdeökningen. Så exempelvis om du köpt ett hus för 100000kr och sen säljer det för 500000kr så kommer du få skatta 30% ( osäker på om reavinsten på fastigheter är 30 % inte omöjligt den är lägre isåfall blir skillnaden ännu större, men räknar med 30 % här ).

Du har alltså 380000kr i plånboken efter du sålt huset och skattat på vinsten
100000 + 400000*0,7=380000.

Så för att du ska komma upp i den summan så behöver du en ränta r så att följande stämmer:
(1+r(1-s))^28 = 3,8 där s är skatten vilken är 30 % på ränteintäkter så

(1+0,7r)^28 = 3,8 --> r=0,06976

Så räntan måste vara cirka 7%.

Sen kan ju fastighetskatt påverka också men sån finns väl inte för närvarande om jag kommer ihåg rätt.

Förutsatt att man har pengarna kan slutsatsen vara att det är bättre att investera i börsindex än att köpa bostad för motsvarande summa. Se t.ex. https://www.flashback.org/t1082418. Dessutom beskattas väl ett aktie eller fondinnehav endast vid försäljning med vinst? Gör förmögenhetsskatten (om den fortfarande finns) skillnad på ifall befintliga tillgångar är hus eller aktier?

Men jag antar att möjligheten att få lån för husköp samt skattesubventionerade räntekostnader på ett sådant lån gör att ett husköp kan göras med lånade pengar i högre grad än en börsinvestering. Vad finns det för alternativ att låna för att köpa aktier?

Sedan finns ju möjligheten att sänka sin boendekostnad men min erfarenhet säger mig att högre boendestandard prioriteras för de flesta som går från hyresrätt till bostadsrätt/småhus.