Fördelning av köpsumma vid ombildning

Goddagens,
Fastigheten där jag bor ska ombildas till bostadsrätt och jag är naturligtvis försiktigt optimistisk till det hela. En helt gratis option med möjlighet till en fin vinst helt enkelt.

Mitt problem är att jag bor i en relativt stor lägenhet (ca 130 kvm) vilket jag misstänker kommer ligga mig i fatet när lägenheten ska köpas loss. Jag har googlat en del om det hela och det verkar som om standardmetoden när det gäller fördelning av helt enkelt baseras på antalet kvadratmeter, dvs nåt liknande:

pris_lägenhet = pris_fastighet * (kvm_lägenhet / kvm_fastighet)

I mina öron låter detta fullständigt befängt eftersom det är relativt stor skillnad mellan standarden i de olika lägenheterna i fastigheten. Att köpa en lägenhet är en mycket stor affär och den ovanstående regeln är ju enormt grov/missvisande. Förutom kvadratmeter så borde ju även faktorer som kubikmeter, standard, våning etc tas i beaktande. I mina öron är det helt enkelt mycket mycket märkligt att man inte kan lyckas få en mäklare el dyl. att inspektera samtliga lägenheter och fördela kostnaden utifrån detta.

Nåja...Att få hit en mäklare är kanske inte rimligt, men att bara basera priset på kvadratmeter köper jag bara inte. Vad är era erfarenheter av det hela? Jag har letat efter studier eller guidelines, men utan lycka. Någon som har någon nyttig input?

/FT

Det fördelas per kvm normalt. Rimligt är det att du tar kontakt med styrelsen i din bostadrättsförening och lyfter frågan. Glöm allt skit om kubikmeter och våningsplan och koncentrera dig på standarden.

Det är alltså ni i föreningen som förvärvar fastigheten och således förhandlar priset. Ägandet av fastigheten står bostadsrättsföreningen för där du har en andel som sätts efter kvm.

Har just avslutat en ombildning.

Eftersom det är mycket att tänka på vid en ombildning tog vi hjälp av ett företag för att inspektera husets standard, göra upp en ekonomisk 12-årplan etc.

Läs mer på...
http://www.fforum.se/

Mycket nöjda med deras insats. Se till att göra det bra från början och planera det hela väl.
Vi förhandlade även om priset innan vi slog till.
Tog även in mäklare som inspekterade några lägenheter (välj de i sämst skick), för att helt enkelt värdera och få ett bra pris.


För övrigt, det vi tog hänsyn till vad gäller priset för lägenheterna, förutom kvm per lägenhet, var huruvida en lägenhet tex låg på bottenplan och om balkong fanns eller ej. Minust 50k för tex ingen balkong eller bottenläge. Både och givetvis 100k avslag.
Dessa två saker är lätta att kontrollera.

Du säger att skicket skiljer sig åt. Ja så var fallet hos oss också.
Men, det du måste tänka på då är det dyraste: Badrummet.

Vi planerar att byta vattenstammar. Även om man då renoverat sitt badrum 2009 så måste allt göras om, dvs alla får nya badrum till ett schyst pris. Det är inte värt att vänta med att göra en sådan sak.
När byttes era stammar?


Tänk på att vid en ombildning får du oftast köpa din lägenhet till ett förmånligt pris, ca 10-25% under marknadsvärde och slipper därmed även topplånet.
Men ju fler lägenheter, desto svårare är det att ta hänsyn till olikheter i lägenheterna, hur många är ni?


För övrigt, vad är det som är i sämre skick i din lägenhet jämfört med de andras?


Om du undrar något annat så fråga, jag har rätt bra koll även om jag kan formulera mig lite flummigt.

Tackar för svaren!



Riktigt mycket nyttig information!
I vårt fall är det ca 30 lägeheter i fastigheten. Det kanske låter som en hel del, men för någon med lite vana borde det inte ta så fruktansvärt lång tid och därmed inte så hemskt dyrt att gå igenom samtliga lägenheter och höfta vad värdet ska vara.

Vår lägenhet är inte den med sämst skick, men inte bäst heller. Som du säger beror det ju lite på vad som är i dåligt skick. I vårt fall är det dessvärre badrum, toalett, och kök som bör bytas ut. Exakt hur det ser ut i alla andra lägenheter vet jag inte, men jag antar att det finns andra lägenheter som har samma problem. Jag vet också att det finns en hel del lägenheter med nya badrum och gästtoa.

Vad som annars är lite speciellt är fastigheten är lite äldre fast med ett nyare vindsplan. Jag har inte 100% koll på priser, men jag antar att en lägenhet med 3,4 m takhöjd är bra mycket dyrare än en jämnstor vindsvåning.

Vattenstammar....Har dessvärre ingen som helst aning, men det bör nog kollas upp.

//FT

Mja alltså vi har 40 lägenheter och gjorde inte så. Där skiljde det sig också en del på standard, allt vad gäller plastmattor, kök och till och med dragen el. Också gammalt hus från runt 30-40 talet.

Låt säga att ni köper huset för 30 millar. Det blir några jäkla uträkningar att få det helt rätt på kronan sen om man ska ta hänsyn till allt. En värdering av samtliga lägenheter kostar en del också och i slutändan kommer ni ändå att tjäna på det. Jag hade själv samma åsikt som du men när man inser hur mycket annat det är att ta hänsyn till är det bättre att planera viktigare saker som hustak, fasad, stammar etc. Det är bättre att titta på typ 5 lägenheter och utifrån dessa förhandla ner priset för hela fastigheten istället. Tänk på att om de kollar på 5 fattiga lägenheter kanske är bättre än att de går igenom samtliga och hittar dyra guldkorn...
Nu har jag inte en susning om vad Forum Fastighet (se tidigare länk) kostar men jag är väldigt säker på att de är erfarna och kan hjälpa er. Tänk på att räntan går upp just nu också, skynda långsamt. Engagera dig annars i styrelsen? Men det vanliga är nog att det går till så här.
För vindsvåningarna hade ni möjlighen kunnat göra ett liknande avdrag som för balkongerna och bottenvåning, det låter faktiskt rimligt. Även i en mäklares öron tippar jag.

Ja kolla upp vattenstammarna. Är det dags att byta ut dessa så är det piss i missisippi vad folk har för badrum och kanske kanske lite i viss mån kök om där ska dras nya ledningar.

De flesta bostadsrättsföreningar brukar INTE bry sig om hur skicket är på varje lägenhet, det finns det inte tid eller resurser till vid en ombildning. Dessutom blir det ALLTID så att om man tar hänsyn till att någon har ett modernt eller gammalt kök vid prissättningen, så kommer andra att klaga på att de inte har parkettgolv när grannen har det, och andra kommer vara missnöjda med sina tapeter, osv i all oändlighet. Det finns ALLTID folk som skall tjafsa och bråka, särskilt vid ombildningar...

Det interna skicket är för övrigt bostadsrättsägarens huvudvärk i alla fall, inte föreningens. Föreningens problem är det yttre skicket på fastigheten, liksom gemensamma utrymmen och faciliteter.

Tackar för inputen,
Problemet är att jag faktiskt har lite svårt att förstå varför en individuell värdering inte är standard när väl kostnaden för fastigheten ska fördelas på de boende. En individuell värdering av en "fackman" borde just innebära att man undviker tjafs mellan de boende. Som nämndes tidigare kan ju parkett, tapeter mm åtminstone kännas viktiga och även om det inte är enorma skillnader bör dessa också tas i beaktande. Dessutom borde man ju få ett hyfsat pris om man låter en och samma firma gå igenom samtliga lägenheter. På en timme borde man få ett väldigt bra intryck av vad en lägenhet är värd om man har lite värderingsvana. Det innebär ju extra jobb samt att en del av den samlade förtjänsten försvinner, men i slutändan är jag enbart intresserad av vad just jag får betala.

Att det inte finns någon slags standard flervariabelsfunktion är synnerligen märkligt. Man kanske skulle starta upp ett litet bolag...

Nåväl, istället för att gnälla får jag väl ta tjuren vid hornen och se om man kan kuppa sig in i styrelsen.

//FT

När vår bostad ombildades (byggt 2006) så fördelades köpesskillingen proportionelt efter den gamla hyras. På detta sätt så tags det hänsyn till att kök och badrum är mycket dyrare per kvm än resterande rum.

normalt är desto mindre och högre upp i fastigheten, desto dyrare.

skillnaden brukar dock inte vara så stor.

man tar aldrig hänsyn till enkilda faktorer, det vore en omöjlighet.

tycker du det är dåligt så avstå från att köpa, svårare än så är det inte.

precis. Livet i en lägenhet hade varit så mycket skönare utan dessa människor som är snikna o missnöjda över allt.

Det ska nog inte vara några problem att komma in i styrelsen. Brukar snarare vara regel än undantag att folk inte vill vara med i styrelsen. Den lilla erfarenhet jag själv har av ombildningar är också att styrelsen som är med vid uppstarten och ombildningen brukar skingras och ersättas av andra efter ett par år. Med all rätt, det är ett rätt stort jobb med ombildning och det kanske krävs andra kompetenser och viljor när man ska börja förvalta fastigheten. Jag skulle inte dra mig för att använda styrelsearbetet i mitt CV. Jag kan beskriva det precis som att styra ett företag (ett par miljoner i årlig omsättning, investeringsbeslut som ska betala sig i framtiden, bankkontakter,daglig/årlig drift och strategi etc, etc).

Det är faktiskt rätt intressant och kul att sitta i en styrelse om man sitter med rätt personer. Det tar inte alls så lång tid som många tror att det gör. Visst kan man lägga mängder med tid på det men det har man som yrkesarbetande inte tid med. Det finns många firmor som hjälper till med diverse göromål och tjänster. De kostar pengar men det får man ta. Många tror att det tar mycket tid att sitta i en styrelse men det kommer av att många styrelser genom åren bestått av gamla gubbknastar som ältat varenda liten fråga i evighet och försökt styra allt i minsta detalj. I min förening är vi tre stycken som utgör kärnan och vi lägger inte många timmar i månaden på styrelsearbetet.

Sen vi fick kontakt med "rätt" byggkonsult och en trevlig bankkille har 80% av alla svårigheter vi hade innan löst sig. Det är guld värt med kompetenta bollplank.

/T

Riktigt bra förslag faktiskt. Simpelt och enkelt att motivera. Takkar!


sniken och missnöjd... Jag ser om mitt eget, vilket är fullständigt normalt. En 130 kvm vindsvåning i centrala Malmö är värd flera 100 000-tals kronor mindre än en lika stor med högt i tak. Bara en lågbegåvad person hade ju gått med på att dessa skulle köpas loss för samma summa utan strid. Sniken och missnöjd...Jisses...


Var faktiskt i kontakt med en mäklarfirma idag. Mäklaren drog till med 2500/lägenhet för skriftlig värdering. Antagligen ett riktigt rövarpris och det går säkert att diskutera, men oavsett så är det ju bara lite drygt en promille av lägenhetskostnaden så hur det skulle vara omöjligt förstår jag inte.

Känns det som en dålig affär kommer det inte att bli någon deal. Självklart kan man ju bara vänta och se hur det slutar och låta bli att köpa om det inte är tillräckligt fördelaktigt. Men att inte försöka påverka min egen situation är helt enkelt inte min kopp te.