Bostadsbubbla i Sverige?

Mr O.

Jag förstår inte hur du kan isolera allt till att bara gälla tillgång och efterfrågan. Eller BARA ränteläget etc. Det är inte bara EN sak som är grund för bubblor/bostadspriser. Dessutom orkar jag inte ta allt från början, speciellt eftersom du fortfarande inte gett mig ett direkt svar på min fråga som jag nu upprepar för tredje gången:
Folks tillgång till pengar har alltså INGET med priset i dagens läge att göra? Om alla som budade inte hade tillgång till så mycket pengar, hade bostäderna sålts för samma priser då? Nej, vilket t.o.m du förhoppningsvis kan hålla med om. (?) Alltså beror just den faktorn i prissättnigen INTE på tillgång/efterfrågan på bostäder. Denna enkla självklarhet måste du väl ändå förstå och erkänna? Annars är du rent av korkad.

PS. glöm inte att svara på min fråga. Ett JA eller NEJ duger som svar.

Jag skrev att räntan spelar mindre roll, inte att den inte spelar någon roll alls. Vidare är långt ifrån hela Stockholms befolkning fullt belånad. Sist men inte minst är pengarna inte gratis. Har jag svarat på din fråga nu? Bra, då kan du svara på min Dubai- och USA-fråga.

Vad finns det för risker med att låna ut till någon vars säkerhet utgör en bostad med ständigt stigande värde?

Fortfarande inget direkt JA eller NEJ som svar på min fråga. Jag gör ett sista försök till förklaring av vad jag försöker säga, sen slutar min diskussion med dig, då du vägrar att svara mig tydligt så vi kan gå vidare i diskussionen samt att du uppenbarligen tror att det går att beskriva en allmän trend genom att räkna på individnivå.
Och självklart är det inte GRATIS att låna. (Trodde faktiskt att du skulle fatta min ironi om den låga räntan)
Klart som fan att inte hela Stockholm är överbelånade, eller hela Sverige för den delen.
Men antalet överbelånade har ökat och dessutom är det folk som med lägre inkomst som kunnat låna. Detta innebär att det kommer finnas en liten del.. (Observera-> LITEN DEL) ..som inte kommer ha tillräckligt med pengar när boendekostnaden höjs i takt med räntan. "Låginkomsttagaren Kalle" och hans familj kommer då vara tvungna att sälja sin dyra bostad..
Men hör och häpna, nu när det kostar mycket mer att bo i denna bostad, och folk inte kan låna lika lätt, så kommer Kalle ha svårt att få sålt denna bostad till samma höga pris som han köpte den för, vilket medför att han måste gå ner i pris, och här är första steget i prisnedgången.

När Kalle har sålt sin bostad för mindre än han lånat så har han problem. Detta kommer då sprida sig till nästa grupp på samhällsstegen, dvs de som HAR RÅD att bo kvar, men köpt i spekulationssyfte, då de tänkt att "priserna alltid går upp" och att de kan tjäna en hacka. Men nu märker de att många "Kalle"-familjer har sålt till skambud, och läser snyfthostorier om Kalle-familjer i tidningar och för att säkra sin vinst innan priserna går ner mer, så vill denna spekulationsköpare sälja också.

Men hör och häpna igen, han har också svårt att sälja till det pris han vill, och måste också gå ner i pris, men han ligger på plus fortfarande, dvs han har tjänat 200k istället för 600k som han hoppats på. Men skitsamma, tänker han. Han har iaf inte förlorat. Här är prisfallet på bostäder ett faktum. Inte överallt och inte alla, men vi pratar om en allmän pristrend här.

Detta är bara ett godtyckligt exempel på vad som kan hända, men min poäng här är att du måste fatta att ALLT inte bara handlar om tillgång och efterfrågan, och att SBAB's lågränterally och "endast 5% i insats"-deal har påverkat priserna väldigt mycket. Att du påstår att detta är direkt fel är ju löjligt korkat. Mitt exempel är påhittat, men dess grund är kalla fakta som du inte kan vifta bort med en åsikt eller tillgång/efterfrågan-logik.

Kort sagt: Pengar har lånats ut för lätt, folk som egentligen inte har råd har köpt dyra hus, och kunnat trissa upp priser i budgivning, eftersom de har haft dessa pengar. När denna mindre grupp blir tvingade att sälja startar de en kedjereaktion då FÖR MÅNGA köper i vinstsyfte och inte efter behov. Utan pengarna = ingen vild budgivning. Det är ett extremt enkelt exempel och det är ingen åsikt. Det är ett faktum.

Du har stundtals vissa poänger i dina resonemang, men du har tunnelseende och missar det uppenbara, vilket till min besvikelse gör dig ganska korkad... och därför kommer vi ingenvart i diskussionen. Den slutar här för min del. Må väl!

PS. Ska dock bli intressant att höra hur du förklarar prisnedgången när bubblan väl spricker.
Sen hoppas jag att du tål mina "korkad-gliringar" och inte tar åt dig alltför seriöst av det.

Frågan är hur stor gruppen som köpt i spekulationssyfte egentligen är. Nu kan det ju vara så att jag inte har så mycket kompisar, men jag känner inte någon köpt lägenhet för att tjäna pengar.

Egentligen har alla som köpt för eget boende utan amorteringsplan spekulerat, ty hela modellen bygger på antagandet om konstant stigande priser (och mer försvarligt en gnutta inflation). Kom ihåg att en bostad inte är en inkomstgivande tillgång, utan utgör snarare en stor kostnad över 50 år (mer än vad folk räknar med).

Folk belånar sig alltså upp till taknocken endast på grund av det antagandet. Om den uppfattade prisbilden de kommande 10 åren vore inflationsjusterat negativ så skulle låne- och betalningsviljan i stället bli successivt lägre. Inget av detta har med rationalitet att göra, utan bara med vad folk *tror* kommer att hända i framtiden. Se på japan, där åkte man på sjunkande priser trots efterfrågan på centralt boende och låga räntor - folk började helt enkelt tro på sjunkande i stället för stigande priser, och blev ovilliga att spekulera i motsatsen med lånade pengar. Delar av USA har hamnat i samma sits.

Därför är det spekulation, därför är det en bubbla och därför borde folk amortera, för ett boende är inte en direktinvestering om man inte hyr ut eller liknande, vilket få gör i Sverige pga hyresregleringen.

Mjo, man spekulerar väl alltid till viss del när man köper bostad. Både i lägenhetens pris och sin egen inkomst.
Går lägenheten ner 10%, vilket inte är orimligt, så kan månadskostnaden bli ganska saftig. Om man inte räknar med att bo där tills man dör.

Många bara väntar på att priserna ska falla så dom kan köpa billigt. I efterdyningarna av en riktig bubbla vill folk inte längre ha det som hausades. Få ville äga Icon- eller framfab-aktier efter it-krashen, och få vill bo i överdådiga villor i Spanien eller Florida när husen runt omkring står tomma pga kris och arbetslöshet.
Men vem skulle inte vilja bo i en trea på södermalm?

Min uppfattning är att krisen måste börja med inkomsterna. Precis som MrOaki säger så är det fortfarande stort tryck av folk som vill in i sthlm för att man jobbar där. Den arbetslöshet som finns har inte drabbat dom breda lagren som utgör basen till efterfrågan. Om stockholms län drabbas av en ordentlig arbetslöshetskris däremot, då kan vi nog få se en snabb nedgång.

Jag påstsår alltså inte att vi inte har en bubbla, utan bara att när den spricker så kommer det inte bli nån köpfest på billiga bostäder som vissa tycks tro.


Angående att vi inte har nonrecourse lån här, så har jag en undran:
I USA så blir ju lånet avskrivet när huset återtas av banken. Det betyder att banken har ett intresse i att hålla på återtagna hus för att inte översvämma marknaden och driva ner priset ytterligare. Mycket riktigt så finns det också ett mycket betydande "skuggutbud" av bostäder som bankerna bara väntar på att få sälja vilket naturligtvis gör nedgången mer utdragen.

Däremot; när en bostad återtas i Sverige m.fl. länder så ska lånet bara betalas av med det som den exekutiva auktionen drar in. Det betyder ju att banken inte kan vänta, utan måste ställa ut bostaden på marknaden direkt. Detta borde ju göra att en prisnedgång blir snabbare här än i USA.
Har jag rätt?

Husen i Florida/USA säljs fortfarande, i viss utsträckning, men folk spekulerar såklart i att de fortfarande kan bli billigare.

Självklart vill man ha en trea i stan, men till vilket pris? Om du har anledning att tro att den kommer att kosta 2.5 miljoner om ett år, 2 miljoner om tre år, är du beredd att betala 3 miljoner för den idag? Är du villig att låna till det priset, och är banken beredd att bevilja lånet?

Tänk på att banken i en sjunkande marknad helst vill se en amortering, som på några årtionden kan motsvara en räntehöjning på 3-5%, ej avdragsgill. Med den extra utgiften så kan någon som i en stigande marknad anses ha råd att låna säg 3 miljoner, i en sjunkande marknad kanske bara bara erbjuds att låna 1.5 miljoner... och däri ligger faran när prisbilden vilar på vad folk maximalt får låna till.

Hur stor tror du att prisnedgången kan bli i procent?

Det här fann jag intressant, 3:a för 4 925 000.

Vid en bolåneränta på 5.5 % blir månadskonstansen 19 369. Känns rätt saftigt.


http://www.notar.se/visa-bostad/01139339-1e26-41b8-bc78-138ad3a19873#CostEstimateTab

Ja, jag ser inte problemet. Det är ju bara att ta lite till lån, köpa en till bostad, hyra ut den till överpris, låta den stiga i värde, sälja och betala av rätan på den första lägenheten. Eftersom trycket på att hyra lägenheter till ockerpriser och räntan är så låg så vinner alla på det, eller hur?! Eller hur!?!


It's truly a sick world. Peter Schiffs föreläsning är fantastisk. Speciellt avsnittet där han pratar om detta sätt att resonerna: http://www.youtube.com/watch?v=EgMclXX5msc
21 minuter in.

Oj, det är svårt att sia om, men som skräckexempel kan jag ju säga att det i Florida, på vissa få ställen, rasade med 80% då den bubblan sprack.(Boca Raton till exempel). Det är extremt, hehe.
Men jag blir inte förvånad om priserna i vissa delar av Sverige sjunker med 40-50% vilket också är väldigt mycket, men then again.. På dessa platser är ju övervärderingen extrem också.

Men det är skitsvårt att förutse en siffra på prisnedgången, rent av omöjligt. Men att det kommer bli en rejäl korrigering är jag helt säker på.