Bostadsmarknaden i Sverige just nu!

Var en bra sammanställing, den kan sammanlänkas med löneökingarna vi hade 2024, industrin kom överens om "märket" 2år och gav 6.2% i löneökning fram till nu 31 mars 2027, snart dags för en ny löneförhandling. dvs man reduera för en den kraftiga inflationen som var.

Med dessa relativt stora löneökningar och nu nästa pågång utgör en enorm krockkudde för bostadspriserna. Mennas bostadspriserna pekar fortsatt uppåt.

En intressant sak man kan se hos SCB är boendeutgifter som andel av disponibel (median)inkomst för lite olika geografiska områden. Här för äganderätt:


Och här kan man då se att det är "billigare" med villa i Stockholm än utanför.
(Och det var väl vad alla väntade sig )

En annan sak som kan vara lite intressant är hur många kr man har kvar i konsumtionsutrymme.


Och här ser man en intressant sak och det är att det är mest medan man är 40-49 år. Spelar ingen roll hur man bor. (Jag hade nog trott att det skulle vara 50-59).

Att det minskar för pensionärer (+65) är ingen överraskning. Att det fortsätter minska kan nog ha att göra med att tjänstepensioner eller privata pensioner timear ut.

Nej, inte så positivt men inte heller larmerande.

Problemen med det här argumentet är:

1. De genomsnittliga kostnaderna är betydligt lägre än kostnaderna för de som nyligen köpt sig in och har stora lån.
2. Kostnaderna avgörs till stor del av billiga lån som varken har några som helst garantier eller anses vara långsiktigt hållbara.

Om kokerskan Petra, som får ut 20,000 i månaden efter skatt köper den här tvåan ute i ghettot så blir kostnaderna 4 000 kr i ränta (3% i ränta på ett lån på 1 600 000) + 2 700 kr i amortering + 4 000 kr i avgift, eller 10 700 kr totalt d.v.s. över hälften av hennes disponibla inkomst.

Och om bankerna har rätt och vi står inför 5 styrräntehöjningar till slutet av 2027 och någon marknadsräntehöjning så blir räntan 5%, det vill säga 6 500 kr (så 2% har amorterats bort) + 2 600 i amortering + 6 000 i avgift eftersom föreningen är belånad med mer än 10 000 kr per kvadratmeter. Totalt 15 100 kr / månaden eller strax över 75% av Petras disponibla inkomst.

Petra har nu mindre än 5 000 kr i månaden kvar till mat, busskort (för bil är det inte frågan om), och nöjen.

Det går ju att leka med siffrorna. Men det är inte en hållbar situation.

Om räntan stiger mycket så lär inflationen göra det också. Och det enda (med extrema undantag) som kan driva upp inflationen är stigande lönekostnader. Så Petra lär få sig rejäla löneökningar.

Så var det på 70-80-talen. Facken tvingade upp lönerna kraftigt och därmed inflationen. Den produktivitetsökning som kapitalägarna ordnade fram tog staten i form av skattehöjningar.

Detta kan man se på att mellan ca 1975-1995 så var reallöneökningen ca 0%. Och skattekvoten ökade.

Undantag som förekommit är t ex under corona där överheten delat ut för mycket bidrag till sådan som bränner intäkterna på en gång, och flaskhalsar gjort att produktionen inte kan öka motsvarande. Då stiger priserna pga att tillgången inte kan möta ökande efterfrågan. Det är då tillfälligt.

Det rimliga är att stiger inflationen så får sig Petra ökad lön. Och det är också så att med stigande inflation och lön så kommer lån/lön att minskas. Dvs i praktiken fungerar den ökade räntan amorterande. (Många har dock svårt att ta in detta).
Men så var det också under 70-80 talen.

SCBs data är det inget fel på, det är fortfarande däremot så att boendekostnad i förhållande till disponibel inkomst säger absolut noll om priserna på bostäder och det är inte första gången som du och flera får detta förklarat för er.

Denna data du producerar fram inkluderar alla som köpte bostad när de var billiga på 70-90 talet och då kan man ju fråga sig hur relevant det är för en diskussion om dagens prisnivå.
Kan en 30åring idag köpa bostad till 1975 års priser och då få den boendekostnaden att jämföra med sin lön? Självklart inte, det är fysiskt omöjligt.
Trots det så är det exakt vad detta mått mäter för en stor del av populationen eftersom många som idag är 50-60 år har 2026 års löner som man jämför med inköpspris på bostad från över 20 år sedan...

Detta är inte särskilt svårt att begripa men att få dig att förstå detta är som att försöka lära en höna spela schack, och jag tror hönan har bättre förutsättning att lära sig för den käftar inte emot när man förklarar reglerna för den...



Om man har svårt att se kan man ju titta till folk som faktiskt kan, så som EU kommissionen som säger att vi hade ~18% övervärdering 2025:

"Nevertheless, valuation indicators suggest that house prices remain high relative to fundamentals, with an estimated overvaluation of approximately 18% in 2025 according to the Commission methodology"

Lägg till detta att Sverige lägger tredje mest i hela EU på boende så är det tveklöst övervärderat:

"Svenska hushåll lägger 24,2 procent av sin disponibla inkomst på boendet – tredje mest i hela EU. Bara Grekland och Danmark ligger högre, och avståndet till EU-snittet har vuxit kraftigt sedan 2010."

Visst kan man välja att bortse från fakta och tro att detta är rimligt men det är ju verkligen då informerad okunskap. Då väljer man att bortse från vad som stämmer.

Men Petra är singel hon ska köpa en 1a Petra måste tänka på bostadsbristen och hur man gör i övriga europa, London, Paris, Amsterdam har Co-living.

en 2a,3a är dedikerad till parförhållanden, dvs man blir köpstarkare som ett par, det är just detta som drar upp priserna, man kan inte titta enbart på singelekonomier, det är just via detta priser kan stiga högt ännu, mer centrala är till dessa med högre inkomster o dessa som gjort bostadsvinster som leder pris utvecklingen.

Varav bostadsmarknaden blir lite skev, man är på samma marknad singel som par folk som får en bonus, vinster, arv aktie/börsvinster

Detta visste jag inte om, detta höjer bostadspriser ännu mer...

Sagas räkneexempel
Trots att läraren Saga har fast jobb och sparade pengar har hon knappt råd att köpa en enda ny bostad i storstäderna. Men med OBOS Deläga får hon råd. Hur fungerar OBOS Deläga och hur mycket behöver hon i kontantinsats och bolån?
https://obos.se/bostad/delaga/sagas-rakneexempel

Stigande inflation är inte alls någon garanti för någon markant löneökning. Har restaurangen inte råd att finansiera löneökningen så kan facket mycket väl gå med på en lägre ökning än väntat.

Nej. En tvåa är ett sovrum och ett vardagsrum, och det är till för singlar.

Detta är dessutom ute i Biskopsgården. Så det är inget fint område.

Men ändå så talar vi om 50% av den disponibla inkomsten i dagsläget, och 75% om ett år enligt bankernas prognoser för en lågavlönad heltidsarbetare.

Så att Bosse och Berit endast spenderar 20% av sin disponibla inkomst på lägenheten (som nästan är avbetalad) spelar inte så stor roll för Petra.

Samäganderättsavgiften på 3800 kr/mån skulle slå mot Sagas KALP kalkyl, och därmed förhindra banken att bevilja henna lånet.

Samäganderättsavgiften motsvarar ungefär ränta och amortering på det delen hon inte köper. Så banken lär inte ha bekymmer med det. Hon har ju inkomst för att få låna vad hela BR kostar. Så det lär gå bra.

Men detta är mer ett sätt att ta ned kravet på kontantinsats. Inte att kunna köpa dyrare lägenheter. Det spärrar samäganderättsavgiften mot. Dvs utmärkt för ungdomar och andra som inte har nämnvärt sparkapital.