Bostadsmarknaden i Sverige just nu!

Jag tittade på nyproduktion att hyra och köpa i Täby.
En HR på 44 kvm och 13'062 i hyra. Inget speciellt ställe.

Och så ett par BR nyproduktion. 48 kvm, avgift 3999, pris 2.595M, ger månatlig utgift på 7935.
Den andra var snarlik. Skillnad mot hyra ca 5k/månad.

Jag har räknat med att man lånar rubbet. Och därmed får kontantinsats motsvarande avkastning.
Ser väl inte att det är rimligt att räkna med någon högre risk för alternativavkastning.

Du glömmer ju att man måste ut med cirka 7k/mån i 30 år bara i amortering om man ska bli av med lånet också.

Precis så här är det. Det bästa man rimligen kan räkna med i en välfungerande och frisk marknad är att värdet på fastigheter följer inflationen eller kanske ger några ynka % i real avkastning. Detta har varit det normala genom historien.

I en sjuk marknad så ser man istället uttryck som "få betalt för att bo", "bostadsbankomat" och "bostadskarriär" bland vanligt folk. Exempelvis trådens många skrytmånsar som blir aggressiva så fort det påpekas att man kanske inte är bostadsmarknadens Warren Buffett bara för att man köpte en villa billigt på 90-talet, utan att alla pappersmiljoner man nu sitter på beror framförallt för att man från politiskt håll bestämt att så här ska det bli.

De enda som egentligen skrattar på den svenska marknaden är byggbolag (Sverige har världens högsta byggkostnader) och banker (Sverige har världens högsta privata skuldsättning).

Jag tycker ändå att det känns ganska sunt om man inte kan förvänta sig att pengar man lägger på att renovera huset är något som man ska få tillbaka när man säljer det. Om jag byter bromsar på min bil så är ju inte det pengar som nästa ägare kommer att ersätta mig med.

Det skulle inte vara konstigt om huset sjunker i värde heller. Det gör ju nästan allt annat som man köper och använder. Dessutom har jag inte tänkt flytta förrän möjligen när jag är väldigt gammal, så jag har ändå ingen glädje av en eventuell värdeökning.

Nej, glömmer inte det. Utan detta handlade om utgifter för boende. Amortering finns men är ingen utgift utan en betalning. Ungefär som att du överför 7k från ditt lönekontot till ditt sparkonto.

På samma sätt räknade jag inte med att den som hyr betalar 7k i månaden för att köpa aktier i fastighetsbolag.

Markpriser följer BNP ganska ok.
Men byggnaden faller i pris om man inte investerar i underhåll/renovering/modernisering.
Så att byggnader i successionsmarknaden stiger i värde beror på att ägarna betalar för att upprätthålla värdet.

Ibland görs inte det och då rivs byggnaden och man bygger nytt.


Vilka politiska beslut är det då som leder till detta?


Varför skulle dom skratta?
Har du kollat och sett att bygg/entrepenad har speciellt hög rörelsemarginal? Det ser ingen annan.

Att byggkostnaderna är skyhöga har kanske inte med de bolagen att göra.


Ser du att bolåneutmanarna växt i rasande takt?
Om inte, så har du svårt att förklara varför bankerna skulle vara så glada.
Och vem är bankerna? Personalen eller pensionärerna som äger bankerna.


Nog inte högsta. Men den är relativt hög. Och det är den för att offentlig skuld är liten.
Den totala skulden går inte att ha speciellt mycket olika. Den är ganska lika för länder med samma BNP/Capita.

Jag har frågat när detta förs på tal om det skulle bli bättre ifall staten lånade massivt och köpte loss bostäderna, och folk hyrde av staten. Dvs enligt någon sovjetprincip. Men ännu har ingen kunnat visa att det skulle vara bättre på något sätt.

Just det här fenomenet tycker jag är rätt intressant. Vi har ett antal individer i tråden som (enligt egen utsago) äger sitt boende och blir fly förbannade när man argumenterar att det inte alltid är ekonomiskt optimalt, eller att det finns en risk för att boendet kommer stagnera- eller gå ner i värde över tid.

Och jag tolkar det som om att det finns en viss osäkerhet och rädsla hos dessa individer. De har följt bostadsmarknadens utveckling de senaste fem åren och de har börjat nyktra till: det är inte en garanterad vinst längre.

Dessa individer pratar gärna om prisutvecklingen i Stockholm's innerstad, trots att de själva har sin bostadsrätt i en byhåla där prisutvecklingen går i motsatt riktning.

Det var någon som nämnde utvecklingen på 5% i Umeå (eftersom det gick bäst för Umeå den senaste månaden) som om att ämnet skulle vara day-trading och bostäder skulle vara likvida tillgångar--som folk köper- och säljer samma månad och plockar ut 5% i ren vinst, utan några som helst strul med att hitta köpare eller kostnader för reavinst eller mäklare. Så visst, det är lite löjligt.

Det råder ingen tvekan om att hus och lägenheter faller i värde med tiden. Du måste ständigt renovera och underhålla boendet för att upprätthålla värdet, och även om du helrenoverar ditt boende så kommer det inte vara lika värdefullt som ett nybyggt boende.

Det som kan gå upp i värde är läget.

Som jag skrev så sålde jag för länge sen då priserna var ungefär för vad jag köpte men nu är priserna helt annorlunda.
Det roliga är just att avgiften höjts med max några hundra på över 25 år.

Jag var hemma hos en släkting nyligen i en mindre svensk kommun och hälsade på. Han köpte sitt (då nybyggda) hus för 120 000 kronor för 55 år sedan. Idag är det värt kanske tre miljoner. Han har nästan inte gjort något alls på dessa 55 år mer än att byta tak, byta fönster, dra in fiber och installera en luftvärmepump.

Så värdet har ökat betydligt mer än vad han har investerat, trots att huset ligger i en kommun som inte är särskilt expansiv.

Jämfört med att bo i en liten hyreslägenhet och parkera pengarna på börsen så har han förstås gjort en mycket dålig affär. Men han har sluppit att bo i lägenhet i 55 år.

Nånstans på vägen hade han nog kunnat unnat sig ett hus

"Under den senaste 50-årsperioden har Stockholmsbörsen gett en genomsnittlig årlig avkastning på cirka 14% inklusive återinvesterade utdelningar (SIX30RX). Det innebär att en enda investerad krona för 50 år sedan har vuxit till över 700 kr."

Det är ju lätt att säga detta i efterhand. Saken är den att när barnen kommer, kanske idag vid 30 års åldern, då är det dags för hus. Du kan liksom inte vänta tills du är 50 och börsen avkastat dig 7% om året eller vad som är snittet. Då är hela barnperioden över och du har teoretiskt "förlorat" 20 år av villaliv om det nu är detta som värdesätts.

Ekonomiskt kommer du kanske vinna, men livskvalité då? Är det sekundärt? Är inte livskvalité det som vi alla egentligen vill nå?

Beror på vilken typ av renovering du gör. Att gå till bergvärme från direktverkande el, ja då kan du nog räkna med viss värdeökning.

Att göra om elen, nja troligtvis inte lika mycket.

Saken är ju den att husen säljs ju i befintligt skick, vilket innebär teoretiskt att all förbättring mot befintligt skick bör öka värdet på huset.

Säg att ett ruckel säljs för 10 miljoner.
Du renoverar det för 1 miljon och du är inte en sådan som gör allt själv till spottstyver, utan vi tänker normalt utförande.

Rimligen ger det en värdeökning med 500 tkr till 800 tkr på din miljon.