Bostadsmarknaden i Sverige just nu!

Finns ju en massa statistik att gräva ner sig i... bara i Stockholm spretar det rejält enligt mäklarstatisk:

https://www.maklarstatistik.se/omrade/riket/stockholms-lan/stockholm/#/bostadsratter


Värt att notera är förvisso att mer än hälften av försäljningarna sker i innerstaden, vet inte hur pass normalt det är. Sen står Stockholm kommun för över hälften av försäljningarna i länet också, tyvärr fortsätter det inte riktigt på nästa nivå men det är ca 40% av landets försäljningar som sker i Stockholms län.

13% av landets lägenhetsaffärer sker i Stockholm innerstad, folkmängden är väl ca 3%?

Tittar man på prisutvecklingen för BR för Riket ser det ut så här: https://www.maklarstatistik.se/omrade/riket/#/bostadsratter/arshistorik-prisutveckling

Mellan 2021-2025 har det stått ganska still. Det är också konsistent med att BNP/Capita har stått still. Dvs vi producerar inte mer, och då har vi inga förutsättningar att betala mer för boende. Dock har vi en viss inflation så det medger att vi kan betala lite mer nominellt. Det ligger som en outnyttjad buffert.

Under 2026 däremot har priserna stigit ca 4%. Det är vad Nordea och SHB prognostiserat för hela 2026. Så för deras det kan det stanna av här. För i år då. Dom har en prognos på att hushållen skall börja konsumera lite mer. Nu är sparande stort. Och konsumerar man mer så konsumeras det lite mer bostad också.
Dock lär fortfarande svårigheten att få låna till renoveringar som en broms.

Nu godkände riksdagen friare regler vid utyrning av BR fr om 1a Juli, klassskillnaden mellan HR och BR ökar ytterligare.
BR innehavare får hyra ut längre, ta friare hyror och behöver inte skäl längre och BR blir mer investeringsobjekt, de här kommer få priserna dundra iväg ännu mer med 10% kontantinsats och världens slappast amorteringskrav, 100 år amorteringtakt mellan 50-70% belåning sen amorteringsfritt.

Nu kan man köpa nästan helt belånat investeringsobjekt, få ränteavdrag/ROT, ingen fastighetsskatt samt amorteringsfritt och hyra ut till någon fattig yngre människa och parasitera på de svaga medans jag sitter i Spanien på maxad akassa utan tak och utköps manövrar (genom få fast jobb sen börja diskutera icke pk-åsikter liknande här och skapa obekvämhet och kaos i medelklassgruppen med hr/chef som får panik och skrivbordsavrättar eller köper ut/omorganisation) i mitt spanska penthouse och grillar.

Problemet för Borås är att de färdigställde för många hyresrätter mellan 2022-2025 som byggstartades runt 2021-22, samt även bostadsrätter med inflytt 2022-2024 vilket ökade utbudet av lediga hyresrätter ännu mer. Detta redan när marknad gått ner kraftigt. Hyresbolagen måste då locka med rabatter, vilket pressar br-priser ännu mer.
Inga nya projekt kommer startas på många år där, vilket på sikt skapar brist.
Vilka byggbolag vill starta några projekt där folk bara betalar 2015-2018 års priser, byggbolagen har lämnat den staden för många år framåt.

Varför skulle det bli brist på bostäder i Borås framöver om det är ett överskott nu?

För att folk fortfarande flyttar in / befolkning ökar, även om i måttlig takt i nuläget.
Det kommer knappt byggas en enda bostad där innan priserna gått upp på begagnad-marknaden, hyrrsrabatter inte existerar längre, och byggbolagen får någon lönsamhet, inte som det är nu att folk betalar 25 k/kvm för en nästan ny lgh när de kostar 40-50 k/kvm att bygga den.
När överskottet är borta tar det flera år att börja bygga igen, det är då bristen uppstår.
Utbudskranen stryps helt. Men som de ser ut nu lär de nog ta ett tag... säkert 3-5 år överutbudet är uppätet.
Mitt gissning, 2026/2027-stort överskott, 2028/2029-mättnad(tomrum efter uteblivna byggstarter börjar märkas), 2030/2031-balans/brist.
Troligen 2 år till där det är "orimligt" förmånligt att hyra.

Nu är jag ingen expert på Borås men av det lilla jag vet så är det nog snarare utflyttning som gäller där. Den marginella befolkningsökningen Sverige förväntas se de kommande decennierna (ca 10k/år) kommer nog snarare till storstäderna.

Sen vet jag inte varför du tror att det kostar 50k/kvm att bygga i Sverige? Testa 25k/kvm så hamnar du nog närmare verkligheten och vore inte byggindustrin så efterbliven produktivitetsmässigt hade vi nog kunnat halvera detta igen.

Prisexempel i Sverige, inkl mark:

Lågprisprojekt / Enklare utförande: Från ca 28 000 SEK per kvm.

Genomsnittlig standard: Ca 32 000 SEK per kvm.

Storstadsprojekt / Högre krav: Uppåt 40 000–43 000 SEK per kvm och mer.

Jag kan lova dig, inte ett enda byggbolag kommer sätta spaden i marken med de kvm priser du nämner. Dina siffror påminner hur det såg ut för 10-15 år sedan.
Även om branschen är "efterbliven", så är det de priser som råder som byggbolagen måste förhålla sig till. Man kan inte önska sig lägre priser baserat på hur effektivt det borde vara, verkligheten är att räkningarna ska betalas här och nu.
Material & Lön: Priset på stål, betong och arbetskraft har stuckit iväg (inflation). Det utgör ca 30–35 000 kr av kostnaden.
Hårda krav: Moderna regler för miljö, energi och tillgänglighet (hissar, ljudisolering) gör det dyrt att bygga lagligt.
Räntor: Byggbolagen lånar miljarder under byggtiden. Med dagens räntor blir räntekostnaden en jättepost på prislappen.
Mark & Avgifter: Kommunen ska ha betalt för marken, och anslutningar (el, VA, fiber) kostar miljoner.
Tänker du att byggbolagen är någon form av välgörenhetsorganisation? Byggbolagen drivs av vinst, inte av behov.
Ingen vinst = Ingen spade, Om det kostar 50.000 kr att producera en kvadratmeter men marknaden bara är villig att betala 30.000 kr, så gör bolaget en förlust på 20.000 kr per kvadratmeter. Ett normalstort lägenhetshus skulle innebära en förlust på tiotals miljoner. Inget bolag tar det beslutet.De "svälter" marknaden, genom att sluta bygga ser byggbolagen till att utbudet minskar. De väntar helt enkelt ut överskottet. De vet att om de inte bygger något på låt säga 4–5 år, så kommer bristen till slut tvinga upp priserna till en nivå där de kan göra vinst igen.

Gällande borås just så räcker det med ~1000-2000 personer inflyttning innan överutbud är borta, det är en befolkningökning med ca 1-2%, det är inte orimligt på 3-5 års sikt. 2025 ökade de med 400 personer.
Och på 3-5 år har vi fått löneökningar, fortsatt inflation, troligen (?) högkonjunktur. Står priserna kvar idag då på 2015-18 års nivåer börjar det bli helt orimligt billigt helt enkelt.
Förutsatt inga mer chocker kommer i världen som vi sett ständigt under hela 20-talet.

För 28 000 kr/kvm får du inget nytt hus idag. Det räcker knappt till en enkel källarrenovering, att göra om en befintlig råyta till bostad (eftersom stommen redan står där).
​Budgetmaterial, plastmattor, enklaste köket och noll lyx.
​Ingen hiss eller teknik, du har inte råd med hiss, modern ventilation eller de miljökrav som lagen kräver 2026.
​Siffran är orealistisk. Bara material, moms och löner äter upp de pengarna direkt. Man får ett "skjul", inte en modern lägenhet.

Såhär är mitt tips på tidslinje
​2024–2027: "Baksmälla" och överskott. (Tid att fynda eller hyra billigt).
​2028–2029: Balans. Överskottet försvinner sakta.
​2030–2031: Högkonjunktur och bostadsbrist. (Tid då de som köpte billigt 2026 gör stora vinster).
Ju mer man drar åt den nu genom att inte bygga, desto hårdare kommer den "snärta till" med prishöjningar när konjunkturen väl är på topp.

Om 3–5 år kommer vi sannolikt titta tillbaka på 2025/2026 som "de gyllene åren" då man kunde pruta på lägenheter och få hyresrabatter. De som vågar köpa när gummisnodden är som mest utsträckt (nu) är de som oftast står som vinnare när den snärtar tillbaka.

SCB har data på byggnadskostnad för gruppbyggda småhus. För 2024 var det 33'118 per kvm.

Då ingår inte mark, markberedning plus div andra kostnader.
42'717 kr/kvm var produktioskostnad för hela Riket år 2024, för småhus.
51'846 kr/kvm var produktioskostnad för hela Riket år 2024, för flerbostadshus.

Sedan dess har nog Byggnads mfl höjt lönekostnaderna 2 ggr. Så nu lär det vara ännu högre.



Jag har frågat DViking mfl varför inte dom, som nu begriper hur man bygger billigt, tar och startar byggföretag och gör det. Med sin skicklighet skulle dom ju ta hela byggmarknaden i Sverige.

Men dom blir bara arga när jag ställer den självklara frågan.

Det är en perfekt fråga, för den avslöjar att exempelvis dViking argument inte håller. Om någon verkligen kunde bygga för 28 000 kr/kvm när marknaden ligger på 50 000 kr/kvm, då skulle de bli miljardärer. Men ingen gör det. Varför? För att det inte går.
De blir arga eftersom de vet att de inte kan bevisa sina siffror, de vet att SCB:s data motsäger dem, de vet att byggbolag inte är dumma, de vet att marknaden inte är ineffektiv, de vet att deras “billiga byggande” är en fantasi. Det är lätt att vara expert på ett forum. Det är svårt att bygga ett hus.

Här är den riktiga orsaken. Materialpriserna är permanent högre, lönerna är permanent högre, regelkraven är permanent hårdare, räntorna är högre, riskerna är högre, markkostnaderna är högre.
Det finns ingen väg tillbaka till 2010‑priser. Inte ens om man vill.

Siffrorna finns här:

https://byggforetagen.se/statistik/byggkostnader/


Totalkostnaden bestäms i hög grad av markpriset, själva byggnaden ligger på 25-35k/kvm, men det innefattar då en hel del kringkostnader som enkelt kan kapas om det fanns vilja (men nu tjänar aktörer pengar på detta så det finns såklart ingen vilja till det, i huvudsak en politisk fråga).