Bostadsmarknaden i Sverige just nu!

24 861 kr i lån per kvm tydligen, i Södertälje, den föreningen lär gå i konkurs inom en snart framtid eller behöva kräva in stora pengar från medlemmarna. Så är ju ett väldigt bra sätt att förlora 500k genom att köpa den för 500k...

Eller kan vara ännu mer nu, givet att det var årsredovisning från 2023.

Byggnaden från 1938 så börjar närma sig 100 år och dom verkar ha renoverat rejält (och lånat) dom senaste åren.

"Samtliga bostäder i föreningen är rotrenoverade år 2010. Vattenstammar, el-stammar, elsystem och badrum har bytts ut. Fasaden har renoverats och målats. Taket är av plåt och ommålat 2010. Bostadsdelen är genomgående i mycket bra skick. OVK är gjord 2018/2019. Under 2019 slutfördes även utbytet av värmepumparna i byggnaden.
Fiber installerades 2019."

Tragiskt när styrelser i föreningar inte har någon koll på ekonomi och spenderar som om det inte finns någon morgondag med lånade pengar.

Själv är jag glad att sitta på min villa på 270 kvm värd 13-15 miljoner kr i närförort i Stockholm med väldigt låga lån och låga kostnader (7000 kr i månaden för lån och löpande kostnader).

Och? Har lånen använts till renovering och standardhöjning så inget konstigt. Problemet är att förmånga föreningar har för låga avgifter eftersom de inte vill fondera tillräckligt för framtida underhåll.

Enligt stjärnorna i denna tråd är du en total idiot som inte sitter i HR med allt kapital du har i huset på börsen.

Kapitalkostnaden för huset du bor i är i deras ögon astronomisk och vansinnig

Du menar alltså att i Södertälje med ett snittpris på 26800 kr per kvm enligt mäklarstatistik så är det helt ok med lån på 25 000 kr per kvm på dom bostadsrätterna? Det är ju i princip hela värdet på bostadsrätten som är upplånat av föreningen. Ok om det är strandvägen och 200 000 kr per kvm då är ju föreningensbelåningsgrad typ 12% men jag hade inte köpt en lägenhet som är belånad till ca 95% av snittvärdet i området i alla fall.

Alltså, köpa en lgh med 0 kr i belåning på föreningen för 26 000 kr per kvm eller köpa en lägenhet som är belånad på 25 000 kr per kvm för typ 15 000 kr per kvm så är man ju ganska dum om man gör det senare.

I deras ögon? Skulle säga allas som läst någon form av ekonomi på gymnasienivå. Gissar att du inte gjort det. Sedan finns det ju andra värden här i livet än rent ekonomiska så att kalla någon idiot för det är ju fel.

Fast enligt Mäklarstatistik var snittpriset per kvm över 40k för 1: or i Södertälje för snart fyra år sedan. Nu verkar det vara ungefär samma som för 2: or och 3: or. Dessutom snittpris, denna ligger centralt i stan och byggnaden är i toppskick.

Ser inte att styrelsen gjort något fel här. Att marknadsvärdet i princip är utraderat beror på:
- 1: or generellt har tagit storstryk
- Bundet om räntor på närmare 5 % på höga lån pga. renoveringar direkt efter ombildning
- Av närmare 1000 kvm affärslokaler har de fått en vakans på 700 kvm

Som jag skrivit förut, visst har nyproduktion drabbats hårt av räntehöjningar men hårdast har det drabbat ombildningar som skett de senaste typ 10 åren pga.
- höga lån pga. låga insatser för att locka folk att ombilda
- stort underhållsbehov, var därför fastighetsägaren ville sälja
- relativt köpsvag målgrupp som bor eller kan tänka sig bo i de områdena

Det är självfallet totalt hål i huvudet av en brf-styrelse att ta upp nya lån när man redan är belånad bortom sans och vett. Om kåken behöver repareras för nya stora belopp bör detta finansieras genom att medlemmarna skjuter till kapital ur egen ficka/privata lån.

Du måste förstå hur ombildningar går till, särskilt i köpsvaga områden. För att få folk att hoppa på en ombildning behöver priset vara lågt, annars beviljar banken inte lån. Planerade stora åtgärder med finansiering är alltid kända i prospektet samt månadsavgiften. Sannolikt inga moln på himlen då.

Spola fram X antal år till tredubblade räntor och en vakans på ca 70% av affärslokalerna - ja då är läget ett annat. Valet blir då att "härda ut" till sänkta räntor och en uthyrning av affärslokalen framför ett större kapitaltillskott. Det senare skulle nog göra att många skulle behöva sälja och ta förlusten istället för att sitta kvar och vänta på bättre tider, om man inte måste flytta.

Du måste förstå hur ombildningar går till, särskilt i köpsvaga områden. För att få folk att hoppa på en ombildning behöver priset vara lågt, annars beviljar banken inte lån. Planerade stora åtgärder med finansiering är alltid kända i prospektet samt månadsavgiften. Sannolikt inga moln på himlen då.

Booli/Husmask rapporterar preliminärt att endast 3380 lägenheter såldes via mäklare i maj. Det kan jämföras med 4546 i maj förra året och 6818 försäljningar i maj 2019. Priserna är högre men det visar ändå på en svag BR-marknad om siffrorna stämmer. Även villaförsäljningarna sjönk med 22 procent.