Bostadsmarknaden i Sverige just nu!

Den tysta kraschen på bomarknaden
Bostadspriserna föll inte så mycket som många befarade i den här krisen – nominellt.
Men realt, justerat för inflationen, har fallet varit brutalt.
Nedgången har varit i linje med 1990-talskrisen när inflationen i det tysta urgröpt köpkraften.

En svensk fastighetskrasch på lägenheter, villor och kommersiella fastigheter är något många har varnat för. Men när den nu har skett är det få som pratar om den i och med att priserna mäts i nominella termer.


Den som till exempel skulle sälja sin lägenhet nu och leva för pengarna med konsumtion av varor och tjänster skulle dock definitivt märka av raset. Köpkraften för bostadspengarna har blivit mycket sämre när inflationen varit så hög de senaste åren. Man får helt enkelt mycket färre matkassar för samma lägenhetspeng.


Även i nominella termer var det en rejäl nedgång i bostadspriserna i den här krisen, och konstigt vore väl annars med tanke på hur kraftigt och snabbt som räntorna sköt i höjden. Från toppen i början av 2021 till botten i augusti förra året föll bostadsrättspriserna med drygt 9 procent, enligt data från Mäklarstatistik.

Villapriserna föll 15 procent från topp till botten, men gick å andra sidan upp mycket mer i samband med covid-krisen åren före. Både bostadsrätts- och villapriserna har nu börjat en försiktig återhämtning, men har ungefär 10 procent kvar för att nå den gamla toppen.

Nedgången för bostadspriserna är ungefär lika stor som den i samband med finanskrisen 2008-2009. Då var fallet från topp till botten 12 procent för bostadsrätter och nära 8 procent för villor.

Men nedgången då var väldigt snabb – botten nåddes efter bara sju månader och ett och ett halvt år senare var den gamla toppen redan passerad.


I bostadsutvecklarkrisen 2018 och Greklandskrisen 2011 föll priserna med 4-5 procent men återhämtade sig snabbt. Skillnaden mot den senaste nedgången var att inflationen vid de tidigare nedgångarna var betydligt lägre, så den reala nedgången var betydligt närmare den nominella. Köpkraften blev så att säga inte urgröpt, som den här gången.


Krisen som sticker ut är den i början på 1990-talet, som var brutal för Sveriges bostadsägare. Priserna föll kraftigt nominellt, men vi hade också hög inflation, vilket innebar att priserna realt föll med totalt cirka 30 procent 1991-1993.

För hyreshus var utvecklingen ännu värre – här var nedgången över 40 procent realt vilket ledde till en massiv utslagning av fastighetsbolag.

Den som hade pengar då och kunde köpa en fastighet blev rikligt belönad tack vare en kraftig återhämtning med flerdubbling av priserna de kommande åren, vilket skapade stora förmögenheter i efterdyningarna.

Även i början av 1980-talet fick vi en kraftig real nedgång på cirka 25 procent, men det berodde på att inflationen var så hög den åt upp den lilla uppgång i priserna som skedde.

Mellan 1981 och 1991 ökade konsumentpriserna i Sverige med totalt 106 procent. Priserna på både småhus, fritidshus och hyreshus ökade dock ännu mer under 80-talet så det blev en bra affär ändå för ägarna. För de som hade lån blev det ännu bättre då höga nominella löneökningar inflaterade bort lånen, och ränteavdragen var dessutom väldigt generösa.


Från inledningen av 2022, när bostadspriserna toppade, fram till i dag har konsumentpriserna mätt med KPI ökat med totalt 18 procent. Till dags dato har bostadsrätter fallit realt med 27 procent och hus realt med 29 procent, och då har de ändå återhämtat sig något det senaste året. Realt sett är alltså nedgången för bostadspriserna ungefär i linje med 90-talskrisen.

Även priserna på kommersiella fastigheter har fallit ungefär 10 procent sedan toppen baserat på nedskrivna fastighetsvärden för noterade fastighetsbolag. Här är dataunderlaget sämre, men kontorsfastigheter har i genomsnitt fallit mer än snittet medan lager/logistik och lätt industri har gått ned betydligt mindre.

Konsumenterna har knappast fått kompensation för inflationen i sina lönekuvert men för kommersiella fastigheter har hyrorna indexerats upp med inflationen – vilket har räddat många fastighetsbolag de senaste åren. När fastighetsvärdena har gått ned har kvoten mellan hyror och fastighetsvärden förbättrats rejält – vilket är en faktor som talar för högre fastighetsvärden de kommande åren.

Även i nyproducerade bostäder kan vi se inflationens effekter. SBAB:s chefsekonom Robert Boije påminde i en intervju i Di nyligen om att villapriserna gått ned ungefär 10 procent medan en nyproducerad villa blivit cirka 30 procent dyrare på grund de ökade produktionskostnaderna.

Att både bostadspriserna, priserna på hyreshus och på kommersiella fastigheter utvecklats så mycket sämre än inflationen de senaste tre åren talar för att det finns bra potential de kommande åren. Skulle bostads- och fastighetspriserna bara springa ifatt konsumentpriserna skulle det alltså bli ett riktigt rally. Men då krävs att räntorna kommer ned och att reallönerna förbättras rejält.

Samtidigt gick bostadspriserna upp mycket mer än inflationen åren före inflationsrusningen så de kanske bara normaliseras. Mellan 2008 och 2021 ökade bostadspriserna till exempel 100 procent mer än konsumentpriserna.




När Riksbanken började chockhöja räntorna 2022 var det flera experter som varnade för boprisfall på 20 procent eller mer. Det blev sant, och mer därtill – fast i reala termer. Bostadsrättspriserna i Sverige är nu på samma nivå som 2016 realt sett och villapriserna på 2015 års nivå.

Realt har det varit en dramatisk nedgång i priser de senaste åren, men det har inte märkts så mycket. Denna gång har det varit den tysta kraschen.



GUIDE

Vad
Bostadspriserna har fallit cirka 10 procent men inflationen har varit över 20 procent på tre år

Varför
Realt sett har det varit en bostadskrasch där nedgången varit i linje med 1990-talskrisen.

Slutsats
En real nedgång märks inte lika mycket. Man kan säga att det har varit den tysta kraschen

Detta är en artikel från Di:s analysredaktion. Dagens industris journalister måste rapportera privata aktieinköp till ansvarig utgivare, och innehavet får säljas tidigast efter en månad.